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1、天津環外綜合體寫字樓項目 發展顧問最終報告 呈交: 天津津濱萬寧有限公司 2007年4月 CB Richard Ellis | Page 2 背景 背景 城市宏觀分析 寫字樓市場研究 區域市場研究 低密度辦公物業研究 競爭分析 需求分析 地塊分析 定位分析 財務分析 設計建議 發展策略建議 CB Richard Ellis | Page 3 背景 世邦魏理仕接受天津津濱萬寧有限公司的委托，于2007年2月開始，為天津環外綜合體 寫字樓項目提供顧問服務工作。 此次顧問服務的目標是通過相關研究為項目提供適當的市場定位、適宜的發展內容組合 、投資分析以及設計建議。 此次匯報的重點內容包括基礎研究、市2、場研究和分析、項目發展機遇和項目市場定位等 相關內容。 CB Richard Ellis | Page 4 報告摘要 城市宏觀分析城市宏觀分析 寫字樓市場研究 區域市場研究 低密度辦公物業研究 競爭分析 需求分析 地塊分析 定位分析 財務分析 設計建議 發展策略建議 地理概況 人口概況 經濟概況 城市定位 基礎設施條件 城市規劃 區域發展前景 CB Richard Ellis | Page 5 城市宏觀分析 地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗 鄰；市中心距海岸50公里，離首都北京120公里。 城市總面積為11,760平方公里，其中市區面積：178 平方公里。 行政區劃分包括15個區、3、3個縣；分市區、近郊區、 遠郊縣和濱海區四個區域。 天津 市區 濱海區 近郊區 遠郊區 天津市區圖 背靠北京，面向渤海的優越地理位置 國內重要城市、國際港口城市、直轄市 市區市區 和平區，河東區，河西區，南開區，河北區和紅橋 區 近郊區近郊區 東麗區，西青區，津南區，北辰區，武清區和寶坻 區 遠郊縣遠郊縣 寧河縣，靜海縣，薊縣 濱海區濱海區 塘沽區，漢沽區和大港區 充足的經濟發展空間 強勁的城市發展動力 地理概況地理概況 CB Richard Ellis | Page 6 2000-2005年天津市區人口變化 0 25 50 75 100 125 和平區 河東區 河西區 南開區 河北區 紅橋區 濱海區 塘沽區TEDA 萬人 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 2002年2005年人口增長率 2005年底常住人口1043萬人，戶籍人口 939.31萬人，市區人口為384.57萬人。