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1、項目策劃重點考慮問題項目策劃重點考慮問題一欄表一欄表 -以某HK上市公司大連XX項目為例 一、一、 項目總體經(jīng)營目標項目總體經(jīng)營目標和策略：和策略： 1.1. 地產(chǎn)開發(fā)公司未來地產(chǎn)開發(fā)公司未來2323年的發(fā)展年的發(fā)展策略策略及及方向：方向： 財務構面：每年毛利 ？ 財務構面：每年營業(yè)額 ？ 土地儲備：每年 ？ 人員規(guī)模及構成 ？ 2.2. 地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)公司公司對發(fā)展策略的策略對發(fā)展策略的策略規(guī)劃規(guī)劃路徑為路徑為： 兩個項目成功（如鞍山XX項目、大連XX項目） 三個新項目的儲備和落實 一個區(qū)域規(guī)模的格局形成（如東北區(qū)域格局） 做好四個短、中、長期工作（人力資本建設、超越同行業(yè)的的項目策劃 和2、營銷組織能力、資金籌措和組織、客戶資本和品牌） 3.3. 本項目的本項目的開發(fā)開發(fā)目標目標和策略路徑和策略路徑、與前兩者的關系：、與前兩者的關系： 策略目標： 清晰的動態(tài)財務模型： 項目品牌、公司品牌各層面的實現(xiàn)度： 策略實現(xiàn)路徑： 定位的原則，開發(fā)期中可售產(chǎn)品最大化原則； 市場競爭產(chǎn)品差異化原則（藍海競爭模型） 借助文化平臺和品牌，產(chǎn)品展示最大化原則（市場挑戰(zhàn)者姿態(tài)） 入市初期樹立市場產(chǎn)品價值標桿，重新定位區(qū)域市場的價格，從而 產(chǎn)品價值開發(fā)最大化的原則（價值梯度的逐一實現(xiàn)）。 4.4. 項目的預期目標項目的預期目標 3 億毛利潤，10 億總銷金額（靜態(tài)財務指標） 品牌工程獲省、部級質量獎；有3、選擇的參與營銷類有影響力的獎項； （如初步形成文化地產(chǎn)的開發(fā)盈利運作模式） 成為在 XXX 方面有核心競爭能力、有卓著影響力的開發(fā)企業(yè) 5.5. 評估項目成敗的標準：評估項目成敗的標準： 以上四項至少完成 3 項； 二、二、 項目競爭分析項目競爭分析 1.1. 競爭對手定位競爭對手定位: : 大連 XX 項目為星海灣區(qū)域的城市建筑綜合體項目，與期貨大廈共同組成 星海灣區(qū)域的的地標性建筑，共同組成星海灣區(qū)域的金融、會展、商務、酒 店、旅游、時尚生活配套，是星海灣區(qū)域的點睛之筆； 星海廣場區(qū)域： 一品星海：中產(chǎn)階級首席海景住宅； 百年匯：居住、購物、餐飲、娛樂休閑一體化綜合功能項目 大連明珠：號稱“中國首席海景豪宅”； 產(chǎn)品形式： 投資型產(chǎn)品，如壹品星海的小戶型、百年匯二期、星海假日； 自住型產(chǎn)品，如壹品星海新座； 豪宅，如萬達大連明珠、世紀經(jīng)典； 2.2. 競爭對手的競爭策略及近期動向競爭對