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1、中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案項目分析養老問題：從來都不是個人或者團體的問題，而是一個社會性的問題。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計區位分析項目位置：本項目位于浙江省杭州市下城區德勝路與勝景路交叉口。總建筑面積：47607（其中地上約34200，地下約13407）項目特征：未來城市副中心、中等規模杭州杭州東站西湖風景區武林廣場浙江省人民醫院中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCH2、EME方 案設 計項目優勢區位價值位于杭州城市近郊，距西湖文化廣場直線距離約3公里，有望發展為城市副中心。交通便利毗鄰德勝快速路，距離未來地鐵5號線車站約500米，數條公交線路在門前通過。周邊居住檔次較高周邊大型居住小區眾多，包括萬科、綠城等高檔樓盤，住區檔次較高。項目劣勢場地環境較局促地塊形狀狹長，建筑主入口前可利用空間有限。可能存在競爭風險臨近的杭州博養醫院也配套養老院，可能存在市場競爭的風險。萬科新都會萬科新都會首開德勝上都首開德勝上都博養醫院博養醫院中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計截至23、015年底，杭州市老年人口達151萬，平均5個人中就有1位老人。預計到2020年末，戶籍60周歲以上老年人口突破180萬，老年人口年增長率6%；老齡化比例將達24%以上，平均每年增加近0.8個百分點；戶籍80周歲以上高齡人口超過30萬，高齡化比例超過18%。杭州養老服務市場研究老齡化背景與市場分析118.02123.72129.51136.64142.97150.917.117.5318.2619.119.9820.86201020112012201320142015杭州市人口老齡化趨勢（杭州市人口老齡化趨勢（20102015）老年人口（萬人）老年人口比例（%）類別類別收入（億元）收入（億元）4、同比增幅（同比增幅（%）合計7.0313.0老年人養護、看護與幫助、護理老年人養護、看護與幫助、護理1.5715.7老年人療養休養0.709.2商業養老保險1.7025.8老年人教育、文體1.1436.8老年醫院1.91-5.92014年前三季度杭州市年前三季度杭州市養老服務業收入情況養老服務業收入情況由于杭州人口進入老齡化時間早，老齡化程度較高，目前養老服務業發展比較快，市場發展蓬勃，但是其發展存在三個問題來源：杭州日報來源：杭州統計信息網服務服務的供給還不能很好滿足需要。的供給還不能很好滿足需要。養老服務社會化市場化程度有待提養老服務社會化市場化程度有待提高。高。全社會助力養老服務發展的氛5、圍未全社會助力養老服務發展的氛圍未真正形成。真正形成。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計截止2014年9月底，杭州全市共有養老機構284家（不含拱墅區13家集中托老所），床位數49932張，民辦養老機構占比42.3%。杭州養老服務市場研究養老機構分布 金色年華、綠城藍庭頤養公寓、盛和居紫荊園、曜陽國際老年公寓、萬科良渚文化村隨園嘉樹是杭州的高端養老項目，基本位于副城區。市區養老機構以托底型為主。親和源親和源博養醫院博養敬老院馨和園星光老年之家上塘敬老院星光老年之家愛德醫院（三級）浙江省人民醫院（三6、甲）中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計杭州養老服務市場研究高端案例分析萬科集團 規模：占地面積63853平米 收費：公寓售40年使用權，均價16000元/平米；租15年90萬元 模式：老年公寓綠城藍庭頤養公寓萬科良渚文化村隨園嘉樹綠城集團 規模：一幢單獨組團，共10層 收費：70年產權，總價100-130萬元/套（現已停止銷售）；全護理型公寓租4800-9600元/月 模式：居家型酒店式頤養公寓、全護理型公寓浙江盛和居發展有限公司 規模：約279382平米 收費：保證金1.3萬元/平米 模式：養生7、公寓金色年華盛和居紫荊園浙江銀發事業發展中心 規模：17萬平米 收費：居養型養老公寓售3年、50年使用權。模式：居養型養老公寓、護理型養老公寓、助養型養老公寓、候鳥型養老公寓中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計杭州養老服務市場研究項目周邊養老機構東新街道沈家經合社全額投資 規模：2萬余平方米 床位：800張養老床位 收費：2000元左右 組成：全護理、半護理、自理、求是醫院博養溫馨之家馨和園頤養院澳籍華裔投資的股份制養老院醫院 規模：占地6800平方米 床位：457張床位 收費：2800元左右 組成8、：全護理、半護理、自理、博養醫院公助民營的敬老護理機構 規模：1600平方米 床位：123張床位 收費：1200-3500元 組成：全護理、半護理、自理醫院星光老年之家上塘敬老院（拱墅區愛心老年之家）公立福利機構，社區老年福利服務星光計劃內容，托底型養老機構。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計低端機構以基本的生活配套為主，中高端機構配套相對豐富，包含了各種生活、休閑、服務設施，但總體來講配套完善的機構仍較少。杭州養老服務市場研究設施配套中高端低端中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 9、項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計2016年杭州全面啟動養老服務業綜合改革試點工作，打造一批養老服務品牌，助力養老產業發展。杭州養老服務市場研究相關政策2014年年杭州市人民杭州市人民政府關于加快養老服政府關于加快養老服務業改革與發展的意務業改革與發展的意見見 對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。各類養老機構免繳城市基礎設施配套費和水利建設基金。對經批準設立的養老機構內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。按關于印發的通知（杭勞社就2010314號）等文件規定享受貼息補助。2014年年杭州市人民杭州市人民政府辦公廳關于鼓勵政府辦10、公廳關于鼓勵社會力量興辦養老機社會力量興辦養老機構的實施意見構的實施意見(試試行行)對符合要求的養老機構集中護養型床位給予建設補助。對上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江）、杭州經濟開發區、杭州西湖風景名勝區（以下簡稱主城區）用房自建的非營利性養老機構的補助標準為每張床位6000元，租賃用房的非營利性養老機構的補助標準為每張床位4000元，各主城區政府（管委會）按不低于市財政的補助標準給予配套補助。主城區養老機構接收主城區戶籍老年人入住的，按以下標準給予床位運營補助：五星級養老機構，每人每月補助200元；四星級養老機構，每人每月補助150元；三星級及以下養老機構，每人每11、月補助100元。其中，接收失能、失智老年人入住的，在以上補助的基礎上每人每月再增加50元。以上各項補助，各主城區政府按不低于市財政補助標準配套補助。2014年年下城區鼓勵下城區鼓勵社會力量興辦養老服社會力量興辦養老服務機構實施辦法（試務機構實施辦法（試行）行）對營利性養老機構區財政除按照市級補助標準予以1:1的資金配套補助外，對用房自建或改擴建且床位數在50張以上（含）的營利性養老機構將另行予以每張床位8000元的資金補助，床位數在50張以下的將另行予以每張床位4000元的資金補助；對租期在5年以上的且床位數在50張以上（含）的營利性養老機構將另行予以每張床位6000元的資金補助，對床位數在512、0張以下的將另行予以每張床位3000元的資金補助。2014年年下城區民辦下城區民辦養老機構管理辦法養老機構管理辦法（試行）（試行）收住下城區戶籍，年滿60周歲的老人（不含政府供養老人及重度殘疾托養人員），營利性民辦養老機構每床每月獎勵：三級護理以下（含）50元、二級護理60元、一級護理70元。收住非下城區戶籍，年滿60周歲的老人（不含政府供養老人及重度殘疾托養人員），營利性民辦養老機構每床每月獎勵：三級護理以下（含）20元、二級護理30元、一級護理40元。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案CHAPTER1.0DESIGN SCHEME方 案設 計結論啟示13、項目區位項目區位認知度和美譽度認知度和美譽度處于上升通處于上升通道，但不屬于傳統高品質居住區域，道，但不屬于傳統高品質居住區域，產品附加值產品附加值有待提升有待提升。高品質高品質項目郊區化特征明顯，項目郊區化特征明顯，城區城區供供應少應少。郊區、較規范的中高端護理型機構的郊區、較規范的中高端護理型機構的收費較高，客戶對收費較高，客戶對價格價格具有一定的具有一定的接接受能力受能力。結論一結論一：標準標準的服務體系、連續性照護、醫養結合，提的服務體系、連續性照護、醫養結合，提高產品競爭力。高產品競爭力。結論二：結論二：本項目作為城市副中心、本項目作為城市副中心、先進醫先進醫養社區養社區，應具，應具14、有本地城市文化特色，彰顯優越生活方式。有本地城市文化特色，彰顯優越生活方式。結論三：結論三：相較于郊區的品質型養老機構，項目憑借地段相較于郊區的品質型養老機構，項目憑借地段及品牌優勢，能夠實現中高端的市場價格。及品牌優勢，能夠實現中高端的市場價格。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案設計理念我們設計的不是房子，而是一種豐富有趣的新生活。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計如何體現項目特色（過往項目）互動+錯落有致+陽光+快樂申養（萬科+上海地產）南碼頭養老改造項目重慶九坑子養老項目安心+15、家+溫暖安亭酒店養老公寓改造項目天空森林+七大景觀體系+活動內街CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計提取城市文化杭州作為歷史文化名城、古城，文化底蘊深厚，充滿文化和藝術氣息，塑造了優雅的江南文化，俗語講“上有天堂，下有蘇杭”，可見杭州人自古就會享受生活，很會耍耍(ss)子兒子兒，杭州人耍子兒的方式也是很文藝，也很充滿活力。品茗品茗游園游園戲曲戲曲聊天聊天野餐野餐杭幫菜杭幫菜CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計引領老年新生活，為全齡老人開啟夢想世界是長者們重16、拾希望的理想國是為老頑童們制造快樂的聚集地延續原有的生活方式，創造無處不在的“耍子兒”空間樂樂親親和和CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計設計策略一缺少景觀元素及活動場地，通過設計營造灰空間，引入自然元素，預留雨天半室外活動場地。缺少室外活動場地入口空間單調現存問題灰空間景觀大堂引入自然景觀解決措施一層原始平面一層改造平面雨天活動+架空+新鮮空氣CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計設計策略二盡可能利用原有結構，減少造價投資成本，設計屋頂花園。圖紙中泳池未建17、成結構滿足泳池要求現存問題利用現有結構設計迴轉庭院失智老人的療愈花園解決措施六層原始平面六層改造平面心靈港灣+療愈花園+安心CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計設計策略三避免凈高過低帶來大空間的壓抑感，將平面劃分為小空間組團，提高室內品質。夾層凈高低空間壓抑現存問題劃分為小空間組團，結合一層景觀開采光窗，提高舒適度解決措施夾層原始平面夾層改造平面主題活動+光線+通透CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計弈棋弈棋養生養生晨練晨練品茗品茗同樂同樂種植種植銀杏銀杏18、廣場廣場鳥語鳥語庭院庭院親子親子樂園樂園療愈療愈花園花園太極太極庭院庭院山水山水庭院庭院森林森林大堂大堂雅雅憩憩庭院庭院私家私家菜園菜園私家私家菜園菜園盡情的耍景觀體系+無限活動可能性+溫馨的家CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計自然的耍挑空大堂+綠色滿溢+架空連廊+享受充滿野趣的入口大堂，層次豐富的流綠空間，讓來客眼前一亮。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計自然的耍景觀庭院+清新+空中花園+暢游清新雅致的現代園林，足不出戶的游園體驗。CHAPTER2.19、0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計田園的耍快樂種植+私家菜園+無公害蔬菜+品質在農場親手栽培的綠色蔬菜，身體力行的成就感，收獲歡樂與幸福。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計自由的耍通行便利+無障礙設計+垂直交通+心理暢通的長者活動流線，連續的無障礙設計，使生活更加舒心。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計悠哉的耍民俗文化+閑情逸致+閑適+享受提供貼近老人生活的休閑活動空間，老有所樂，悠閑自得。CHAP20、TER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計幸福的耍年會歡聚+節日慶典+晚會戲曲+多姿多彩大型活動空間滿足不定期多樣需求，帶來無限歡樂與驚喜。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計健康的耍運動休閑+養生+修身配置健身休閑設備，健身運功不可或缺，活力長壽是家庭幸福的源泉。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計高效的耍合理+高效流線+獨立+便捷各自獨立的功能流線使服務更為高效，免去不必要的煩惱。CHAPTER221、.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計安心的耍養生康復+連續性照護+介助介護+內設醫療專業的養生醫護團隊與醫護設施，保障長者玩樂無憂。CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計溫馨的耍貼心設計+歸屬感+適老化利用進深設計陽臺功能，滿足晾曬、種植、休閑等實際功能，營造家的感覺。室內內陽臺（晾曬）CHAPTER2.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計溫馨的耍貼心設計+歸屬感+適老化提供人性化貼心服務，適合各種居家活動的開展，滿足老人22、日常生活所需。中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方案設計給予長者一個伸展的舞臺，讓老人有尊嚴、有品質的老去。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計總平圖Site Plan老年公寓房間數標間A42套間C36標間A28套間D85套間B79合計270養老機構房間數床位數失智1525失能82136合計97161技術經濟指標總建筑面積34200平方米老年公寓24703平方米養老機構6225平方米主 入 口主 入 口療 愈療 愈花 園花 園地 庫地 庫出 口出 口地 庫地 庫出 口出 口庭 院庭 院23、種 植種 植后 勤后 勤入 口入 口救 護救 護入 口入 口1 6 F1 6 F5 F5 F總平面布局尊重原有場地，在有限的庭院空間內增添景觀功能元素，設計出曲折有度、層次豐富的綠色空間。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計垂直樓棟功能規劃連續性照料體系，為入住老人有尊嚴的老化提供保障，功能配置獨立互不影響，資源功能共享確保經濟合理。1F療愈花園頤養居住頤養居住介助介介助介護護活動配套活動配套居住單元護理照顧居住單元居住單元失能失智餐飲服務內設醫療中醫保健康復理療商業服務親子活動生活服務老年大學展示交流老年公寓老年公寓老年公24、寓老年公寓活動內街活動內街失智失智介護介護介助介助活動內街活動內街入口入口 大堂大堂廚房餐廳廚房餐廳康復醫療康復醫療2F3F4F5F6F-1F文化娛樂景觀大堂景觀大堂CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計多層級連續性服務攜手老朋友、結識新朋友，春游踏青、歌舞晚會、大師講堂等，俱樂部式的活動項目，展現自我。13256746891110121416151817131銀杏廣場2太極庭院3鳥語庭院4山水庭院5親子樂園6快樂種植7雅憩庭院8森林大堂9親和餐廳10接待服務11書香咖吧12便利店13景觀休息角14親子活動室15健身房16多功25、能室17老年大學18趣味采光井CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計一層平面空間（大堂、公共活動、商業）集合人流量大、對外性強的公共空間，設置餐廳、多功能廳、老年大學、便利店等餐廳休息區等候區CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計一層平面空間注重老人與子女的情感交流，尊重原有社交習慣，主入口附近布置家庭會客室、親子活動室、老年大學等。家庭會客室親子活動室老年大學CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案26、設 計夾層平面空間足浴室中醫理療棋牌室考慮夾層現狀凈高低，空間壓抑，結合一層景觀設計采光槽及采光窗，改善夾層環境，提高利用率。采光槽采光井CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計夾層平面空間康復休息等候診室內設醫療機構，配備專業的設施及醫護人員，提供康復、針灸推拿、問診功能，為老人提供安心保障。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計三至六層平面空間三至六層西側為老年公寓，東側為養老機構，養老機構室內風格溫馨雅致。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久27、 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計六層平面空間利用原有游泳池結構，設計屋頂療愈花園，提高失智人群生活品質。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計七層平面空間低區樓層以標間為主。走道設計利用不同立面材質和墻體的進退關系，打破長走道的單調感。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計十六層平面空間高區樓層以套間為主。樓層公共客廳引入“72家房客概念”，增加花園式公共小廚房，增強鄰里交流。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 28、廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計標間風格意向居室內整體風格溫馨典雅，局部軟裝烘托時代感。CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計套內面積：81.25公攤面積：27.80公攤率：34%建筑面積：109.05套內面積：54.09公攤面積：18.51公攤率：34%建筑面積：72.60公寓C戶型公寓D戶型住宜老智能設計，讓房子更懂你戶型平面Habitable Area01一鍵總電源開關02高品質護理床03全程無高差04玄關感應燈05淋浴坐凳06不活動監測07高位插座08一鍵式緊急呼叫09新風系統10防燙恒溫淋浴11起夜燈體29、系12坐姿使用臺盆13防滑地磚CHAPTER3.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計套內面積：37.84公攤面積：13.21公攤率：34%建筑面積：51.05 套內面積：39.94公攤面積：13.94公攤率：34%建筑面積：53.88 套內面積：77.09公攤面積：26.38公攤率：34%建筑面積：103.47公寓A戶型公寓B戶型住宜老智能設計，讓房子更懂你戶型平面Habitable Area公寓A戶型中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案技術圖紙結合身、心、靈的全方位照顧。CHAPTER4.0中 國 杭 30、州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計夾層平面一層平面CHAPTER4.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計二層平面三至五層平面公共浴室CHAPTER4.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計六層平面七層平面公共客廳公共客廳公共浴室CHAPTER4.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計屋面層平面八至十六層平面公共客廳CHAPTER4.0中 國 杭 州 親 和 源 久 茂 大 廈 養 老 項 目 概 念 方 案方 案設 計