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1、 奧山世紀(jì)商業(yè)部分奧山世紀(jì)商業(yè)部分 市場環(huán)境分析及定市場環(huán)境分析及定位建議（下）位建議（下） 定位篇定位篇 第七部分第七部分 商業(yè)物業(yè)具體定位建議商業(yè)物業(yè)具體定位建議 一、商業(yè)物業(yè)體量建議：一、商業(yè)物業(yè)體量建議： 1、商業(yè)市場供給：、商業(yè)市場供給： 紅鋼城紅鋼城 建二建二 徐東徐東 永清永清 東部購物公園東部購物公園 地塊周邊地塊周邊 非商圈地帶非商圈地帶 合計合計 臨街鋪面臨街鋪面 商業(yè)體量商業(yè)體量 58652 38075 73841 46218 216786 重點商業(yè)體量重點商業(yè)體量 52000 44500 261000 16萬 （規(guī)劃一期） 在建 15萬 767500 特特 種種 商商 2、業(yè)業(yè) 10000 10000 專專 業(yè)業(yè) 市市 場場 100000 165000 265000 共計共計 110652 82575 444841 356218 165000 2、純粹商業(yè)（不含寫字樓、住宿型酒店）需求測算、純粹商業(yè)（不含寫字樓、住宿型酒店）需求測算 本項目商業(yè)輻射人群分析：本項目位于青山、武昌、洪山三區(qū)交匯之處，處于長江七橋橋頭，從 區(qū)位特征來看，本項目具備較強的商業(yè)輻射力。 有效需求群體及消費概率判斷：有效需求群體及消費概率判斷： 青山區(qū)域居民：青山區(qū)域居民： 從交通通達(dá)性、直線距離遠(yuǎn)近來看，本項目最易抓住的客戶群體就是青山區(qū)域居民。但由于與建 二、紅鋼城商圈之間距離太近，容3、易造成彼此之間的客戶競爭，形成青山市場三分天下之局面。青山 居民以中年人群為主，老年人群為輔，年輕人群占少數(shù)，因此，大多習(xí)慣就近消費，除了高檔用品、 特色消費向漢口外流外，其他基本消費對區(qū)域內(nèi)原有商圈的商業(yè)具有較強的依賴性。 分析結(jié)論：分析結(jié)論：綜合參考區(qū)域現(xiàn)有商圈的分布、區(qū)域居民的消費習(xí)慣等因素，初步判斷本項目可以吸本項目可以吸 納青山區(qū)域納青山區(qū)域 30%30%的消費力。的消費力。 徐東區(qū)域居民：徐東區(qū)域居民： 從徐東商圈發(fā)展的成熟度和豐富度來看，它已很好的抓住了區(qū)域內(nèi)的原住居民，即使有消費外 流，也是分流到層次更高、地段更優(yōu)、特色更明顯的市級商業(yè)中心中。 徐東商圈內(nèi)的客戶群體對其具有較高的忠誠度。新建的商業(yè)中心，若地理區(qū)位、商圈級別等均無 法與之媲美，則很難抓住徐東商圈的客戶群體。 分析結(jié)論：分析結(jié)論：本項目僅能借直線距離近的優(yōu)勢，吸引鄰近本項目的徐東區(qū)域邊緣客戶，如沿和平大 道分布