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1、 天津天津市市老年城老年城建設建設項目項目 可行性研究報告可行性研究報告 項目引導：天津市民政局 項目處所：略 開發性質：養老公寓建設與城鎮改造兼融 投資開發：略 建設規模：近期 40萬平方/遠期 60 萬平方 投資規模：近期 10億人民幣/遠期 15 億人民幣 天津市老年城項目籌備處 目 錄 一、總論4 （一）老年公寓的市場需求4 （二）國內老年公寓的發展與現狀5 （三）天津市養老機構發展歷程回顧7 （四）天津市養老機構的現狀7 二、項目選址（地塊）應具備的基本條件10 三、項目產品規劃11 （一）園區規劃設計要求11 （二）園區規劃特征12 （三）園區構架13 （四）總體平面布置14 （五2、）產品功能組合14 （六）園區會所設計與布置14 （七）園區內環境規劃設計15 （八）單體建筑設計和風格16 （九）戶型及戶型面積控制16 （十）車位、區間內商業配套的設置16 四、項目投資成本核算17 （一）項目投資與成本費用估算17 （二）資金籌措、投資計劃及貸款利息24 （三）項目投入產出與回報25 五、項目投資方案26 （一）項目開發建設總體戰略指導思想26 （二）項目開發建設方案設想與分析26 （三）項目開發建設經營（施工）計劃28 （四）項目經營期投資分析29 六、項目投資經濟分析30 （一）資金規劃30 （二）基準折現率 i0 的計算 30 （三）投資財務效果評價30 七、項目不3、確定性分析33 （一）銷售價格的敏感性分析33 （二）成本變化的敏感性分析34 （三）容積率敏感性分析34 八、項目風險分析36 九、風險規避與控制措施38 十、結論與建議39 附件：天津關于加快我市養老服務業發展的意見40 一、總一、總 論論 一個時期以來，中國各大城市的“住宅產業”早已是風起云涌，所謂一個個超大規模 的“商業地產”以及一片片名負其實的“工業地產”乃至投其所好的“高教地產”、“旅 游地產”皆是蒸蒸日上，一片繁榮，整個地產行業一時間成了只要有錢就可以搖身一變進 入角色的開發商。但惟獨作為“夕陽產業”的“老年棲身之地（養老、或公寓）”卻成為 了“被遺忘的角落”。如今，針對國家一再出臺的打壓地產的宏觀調控政策；面臨世界經 濟危機引發的地產冷潮，我們將作何思考呢？ 中國自 1999 年以來就已進入了老年型國家，新世紀開始的“銀發浪潮”也滾滾而來， 而且中國的老年人口基數大、發展速