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1、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究及應(yīng)對(duì)措施我國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究及應(yīng)對(duì)措施 泡沫經(jīng)濟(jì)，作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，曾在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上屢屢現(xiàn)身。著名的 泡沫經(jīng)濟(jì)包括荷蘭郁金香狂熱(1636-1637)、法國(guó)密西西比股票泡沫(1719- 1721)、英國(guó)南海股票泡沫(1920-1921)、美國(guó)股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡 沫經(jīng)濟(jì)(1978-1981)等。其中房地產(chǎn)泡沫包括 1990 年前后的日本、臺(tái)灣泡沫， 1997-1998 年的泰國(guó)、香港泡沫，以及近兩年的美國(guó)泡沫（引爆次貸危機(jī)）。 目前正在蔓延中的美國(guó)次貸危機(jī)源于房?jī)r(jià)下跌，但美國(guó)的房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng) 年的日本、臺(tái)灣、泰國(guó)、香港，樓市泡沫并不嚴(yán)重，釀成重大危2、機(jī)的主要因素 是房地產(chǎn)金融衍生品過(guò)多，以及金融機(jī)構(gòu)盲目地向中低收入群體超低首付（甚 至零首付）放貸。 眾所周知，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅明顯偏 高，2004 年部分經(jīng)濟(jì)學(xué)者拋出了“泡沫論”，2007 年“拐點(diǎn)論”大行其道。但 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是否存在泡沫、如果存在會(huì)有多大，一直未有定論。與房 價(jià)上漲相伴的是，從 2003 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開(kāi)序幕，直到去年第四季度，房 地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始調(diào)整，至今全國(guó)主要城市的成交量同比去年大幅萎縮，同時(shí)部 分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)有些撲朔迷離，適度向下調(diào)整是符合宏觀調(diào) 控目標(biāo)的，也有助于行業(yè)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。3、但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出 現(xiàn)深度下跌，這是一個(gè)疑問(wèn)，讓行業(yè)、企業(yè)、政府為之心生忐忑。政府的態(tài)度 相當(dāng)明顯：防止樓市大起大落（目前重點(diǎn)防大落）。 筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)大跌與否、政府救市與否，都取決于一點(diǎn)：經(jīng)過(guò)幾年的快 速增長(zhǎng)之后，中國(guó)的房?jī)r(jià)是否存在泡沫，或者說(shuō)存在多大的泡沫。如果確屬泡 沫明顯，則泡沫破滅、房?jī)r(jià)大跌乃勢(shì)所必然，政府不應(yīng)也難以阻止其下跌；如 果不存在泡沫，則政府有必要防止其出現(xiàn)恐慌性、非性理下跌，應(yīng)調(diào)整現(xiàn)行緊 縮型政策，以便切實(shí)保持市場(chǎng)穩(wěn)定。 有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，不管是股市泡沫，還是樓市泡沫，都難以事先認(rèn)定， 只有等泡沫破滅了，才知原來(lái)泡沫已經(jīng)這么嚴(yán)重！這種觀點(diǎn)有些悲觀，但確也 反映出提前預(yù)測(cè)和現(xiàn)時(shí)辨識(shí)經(jīng)濟(jì)泡沫的難度很大。在此，筆者嘗試結(jié)合相關(guān)理 論、國(guó)外經(jīng)驗(yàn)、國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀，綜合比較、分析、研判目前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的有無(wú) 及程度，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)的防范和應(yīng)對(duì)措施。 一、房地產(chǎn)泡沫的概念及