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1、物業(yè)管理前期介入、接管驗(yàn)收、入伙三步曲 前期介入 物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為，于 20 世紀(jì) 80 年代初首先在我國(guó)的深圳、廣 州出現(xiàn)。其后，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 地位的確立，特別是 1994 年中央作出在我國(guó)建立并發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的英明決 策，以及其后提出“住房商品化”的政策目標(biāo)后，物業(yè)管理便成為一個(gè)新興行業(yè)，并由南 往北、由東往西、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞，以 世所罕見的高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。至今已有 2 萬(wàn)多個(gè)物業(yè)管理公司，從業(yè)人員 超過(guò)百萬(wàn)星羅棋布般分布在華廈遼闊大地的四面八方；作2、為中國(guó)物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳， 其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到 90%以上；1997 年我國(guó)便已涌現(xiàn)出 122 個(gè)優(yōu)秀住宅小區(qū)和 優(yōu)秀管理示范小區(qū)；全國(guó)性物業(yè)管理法規(guī)相繼出臺(tái)，一些發(fā)達(dá)城市的地方性物業(yè)管理法 規(guī)、章程或條例也出臺(tái)不少；全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例也有望在年內(nèi)頒布；全國(guó)性的物業(yè)管理協(xié) 會(huì)也在前不久誕生；物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心，不少人還自發(fā)地意識(shí)到“買物 業(yè)，就是買管理”，“要問(wèn)物業(yè)價(jià)格，先問(wèn)有無(wú)良好的物業(yè)管理”等。總之，物業(yè)管理行 業(yè)在世紀(jì)交替之際便已成為了中國(guó)服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者，成為了一個(gè)熱門行業(yè)，一個(gè)前 程看好的朝陽(yáng)行業(yè)。 然而，正像其它一切事物一樣，在其發(fā)展過(guò)程中尤其是初始階段3、的發(fā)展過(guò)程中總難免 要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問(wèn)題和困難。目前，我國(guó)物業(yè)管理投訴居高不下；管理不規(guī) 范；小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全，管理維修困難等問(wèn)題，已經(jīng)影響到我國(guó)物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā) 展，也影響到業(yè)主們的利益。這些問(wèn)題歸根到底是我國(guó)的物業(yè)管理沒有或沒做好物業(yè)管理 的前期介入，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，多數(shù)的物業(yè)管理公司 已經(jīng)開始注意到物業(yè)管理前期介入的重要性。做好物業(yè)管理前期介入，有利于物業(yè)今后的 管理和樹立物業(yè)管理公司的品牌。 前期管理與我們通常理解的物業(yè)管理是不同的兩個(gè)概念。其主要區(qū)別在于時(shí)間段和法 律關(guān)系主體的不同。時(shí)間段的區(qū)別在于，一般意義上的物業(yè)管理活動(dòng)從業(yè)主委員會(huì)選聘物 業(yè)管理公司后開始，而前期物業(yè)管理僅在業(yè)主委員會(huì)成立之前存在。根據(jù)前期介入階段的 不同，它又可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即 開始介入；中期介入則是在項(xiàng)目施工階段