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1、物業(yè)公司前期介入工作指引物業(yè)公司前期介入工作指引 1 1 總則總則 本文件規(guī)定了公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工 建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段的全面介入。 本文件適用于集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期服務(wù)工作。 2 2 定義定義 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開(kāi) 發(fā)單位委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。 前期介入前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用前，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求 和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向開(kāi)發(fā)單位提出建設(shè)性意見(jiàn)， 以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。 房屋交付使用房屋交2、付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期 限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入住前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期介入及新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而 產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等費(fèi)用。 物業(yè)移交物業(yè)移交是指在竣工驗(yàn)收后開(kāi)發(fā)單位將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公 司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收的過(guò)程。 保潔開(kāi)荒保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司受開(kāi)發(fā)單位委托對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)房屋、共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)3、。 3 3 職責(zé)職責(zé) 物業(yè)公司成立前期工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，綜合管理部作為協(xié)調(diào)部門(mén)，組織公司內(nèi)部 技術(shù)力量，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行前期的介入工作，各專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)作為技術(shù)支持部門(mén)，財(cái)務(wù)部作為資源 支持部門(mén)。 4 4 工作要求工作要求 房地產(chǎn)工作流程與物業(yè)管理前期介入對(duì)照表房地產(chǎn)工作流程與物業(yè)管理前期介入對(duì)照表 土地招標(biāo)/拍賣(mài)信息 投資機(jī)會(huì)分析 簽訂出讓合同，辦 理土地權(quán)證 招標(biāo)/拍賣(mài)取得土地 使用權(quán) 辦理項(xiàng)目報(bào)建 申領(lǐng)項(xiàng)目建議書(shū) 填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建 設(shè)條件審核申請(qǐng)表 向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng) 目選址意見(jiàn)書(shū) 征詢上水、下水、供 電、 煤氣、電話等配 編制詳規(guī) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 書(shū)面征詢上水、下水、供 電、煤氣、電話等配套條件 方案設(shè)計(jì) 對(duì)建筑方案作 內(nèi)部評(píng)審（物 業(yè)公司規(guī)劃階 段介入） 編報(bào)建設(shè)項(xiàng)目可行 性研究報(bào)告 送審建筑方案，向 規(guī)劃局報(bào)批建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生 防疫、交通、綠化、上