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1、1 /20 石家莊萬達廣場項目簡析及開盤分析石家莊萬達廣場項目簡析及開盤分析 易居中國石家莊分公司 2010-7-6 2 /20 目 錄 一、萬達產(chǎn)品線概述一、萬達產(chǎn)品線概述 二、石家莊裕華萬達廣場簡析二、石家莊裕華萬達廣場簡析 三、開盤情況研究三、開盤情況研究 3 /20 Part 1 萬達產(chǎn)品線概述萬達產(chǎn)品線概述 4 /20 一、萬達產(chǎn)品線概述 2001年，在濟南、南京、南昌、成都、南寧、長春等城 市中心業(yè)已存在的黃金寶地已存在的黃金寶地，總面積約總面積約5 5萬平米萬平米、地上地下地上地下 共五層的商業(yè)業(yè)態(tài)共五層的商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，引起極大轟動。 一些分割銷售分割銷售的小店鋪也在投資者中引2、起了不小的波瀾。 這些單體樓所涵蓋的小店鋪、超市小店鋪、超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合就 是萬達商業(yè)地產(chǎn)第一代開發(fā)模式第一代開發(fā)模式“單店模式單店模式”的外在表 現(xiàn)。單打獨斗，經(jīng)營無法形成合力。單打獨斗，經(jīng)營無法形成合力。 經(jīng)營初期，在這些單體樓一層，在進行分割銷售的小店 鋪外，小業(yè)主們不僅要擔心同區(qū)域以及同行業(yè)的競爭，還 要擔心同一位置不同行業(yè)的競爭，嚴重影響盈利。 由此，萬達很快做出了調(diào)整，提出了萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 的第二代開發(fā)模式第二代開發(fā)模式純商業(yè)組合店純商業(yè)組合店。 一、萬達產(chǎn)品線概述 第一代：單店/銷售/現(xiàn)金流 5 /20 一、萬達產(chǎn)品線概述 第一代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式在實踐中遇到的市場抗力，萬3、達迅速 調(diào)整思路。開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變主要為規(guī)模增加規(guī)模增加，主力店業(yè)態(tài)增加主力店業(yè)態(tài)增加， 最終形成一種純商業(yè)組合店聯(lián)合純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式。 第二代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式僅是主力店簡單組合僅是主力店簡單組合，但在經(jīng)營中發(fā) 現(xiàn)，主力店吸引來的人流、客流多集中于主力店人流、客流多集中于主力店，未能流向小業(yè)未能流向小業(yè) 主的商鋪主的商鋪，經(jīng)營者預期商業(yè)價值未能實現(xiàn)預期商業(yè)價值未能實現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)的精髓所 在賣商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)賣商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)！ 此外，對于項目的純商業(yè)定位，也導致整個項目商業(yè)氛圍濃郁， 與之相互動的文化、娛樂、體育、酒店等其他休閑消費環(huán)境沒有 有效建立，加上項目零售類比例偏大零售類比例偏大，也使項目中心偏離了商業(yè)偏離了商業(yè) 地產(chǎn)的經(jīng)營重心。地產(chǎn)的經(jīng)營重心。 第二代：組合店/自持趨勢/初級業(yè)態(tài) 6 /20 一、萬達產(chǎn)品線概述 第三代模式為“城市綜合體城市綜合體”。包括