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1、置業公司辦公樓物業系統服務管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 物業巡查制度目錄 1第一章 總則 1第二章 巡邏、保潔制度 1第1條 安防巡邏管理 1方法和過程控制 1自然災害發生時的巡邏要點控制 3巡查的方法 4巡查的頻次。 4樓宇巡查的內容。 4房屋本體巡查的工作要領 4公共配套設施設備巡查的工作要領 5巡查周邊環境。 6對巡查中發現問題的處理要領 6第2條 保潔管理 7方法和過程控制 7梯間通道的保潔 7電梯的保潔 8衛生間的保潔 9道路的清潔、保潔 9綠化帶的清潔 10路燈的保潔 10室內外清潔、保潔檢查2、 11附件1治安巡邏情況登記表 12附件2日常巡查記錄表 13附件3巡查問題處理表 14附件4物業服務項目檢查記錄表 15第一章 總則第1條 目的 規范物業對辦公樓巡查管理，明確相關工作人員在日常管理和巡邏過程中的工作方法和需要注意的事項，確保辦公樓的安全。第2條 范圍適用于XX置業辦公樓安防、保潔、設備、監控、防雷等系統的巡邏管理。第二章 巡邏、保潔制度第1條 安防巡邏管理（1）職責物業負責人和XX相關工作人員要負責對整個安防巡邏管理制度執行過程進行全面的控制、監督、整改、完善。物業安防主管根據商務樓實際情況制定和調整巡邏路線，具體指導和檢查巡邏管理執行工作情況。安防班長負責對安防員巡邏過程3、進行具體控制和執行。安防員按照規定的巡邏路線進行巡邏簽到，如遇特殊情況不能準時簽到需注明原因，須經班長確認，安防員要對巡邏路線保密。（2）方法和過程控制物業管理區域內設置巡邏簽到箱,實行巡邏簽到制度。巡邏簽到周期設置時間段最長不允許超過60分鐘，安防員實際簽到周期與規定周期誤差值不允許超過整個周期時間的20%，特殊原因有注明的除外。巡邏區域：所管轄區域內各樓宇、公共區域巡邏路線：所管轄物業管理區域內至少有兩條巡邏路線，根據實際情況巡邏路線至少每半年進行更換一次。（3）巡邏的要點控制安防員在巡邏過程中，應提高警惕，增強險情觀念，細心觀察，不可忽視任何異常情況，發現可疑點要及時核實并向上級主管匯報4、。巡邏中對消防設備、器材進行日常檢查，發現問題及時上報，并填寫在治安巡邏情況登記表(附件2)中。檢查停泊在巡邏區域內的車輛是否阻礙交通或有異常現象，相關記錄填寫在治安巡邏情況登記表中。安防員負責樓內外的巡邏，做好防火、防盜、防事故工作，確保安全。安防員負責檢查各樓單元門、窗戶是否關上或扣緊，巡邏區域圍欄及圍墻是否有缺口、建筑物是否遭破壞、安全監控系統是否有問題。檢查巡邏區域內是否存有易燃、易引發火災的物品，防火門、滅火器存放位置是否有阻礙物，檢查垃圾等廢棄物中是否有燃燒物。盤查在巡邏途中遇到的陌生者，并有禮貌地詢問其意圖及去向。巡邏中發現有破壞綠化和不文明的現象，應主動制止。如果在巡邏區域內發5、現丟失的物品，應及時上交管理處，待主人認領。（4）自然災害發生時的巡邏要點控制當接到預警有自然災害發生時（如：沙暴、暴雨、水災等），應立即對所轄區域進行全面的安全檢查，通知所轄區域的公司關好門窗，把陽臺上所擺花盆、雜物移到安全位置。檢查上下水管道、通訊設備情況。檢查公共區域照明設施和通訊設施是否能正常使用。在臺風暴雨來臨之前，協同專業技術人員檢查區內所有公共設施是否牢固，發現異常及時通知專人處理，做好防范措施，制止機動車輛停放在已發現的不牢固公共設施附近。檢查配電房、辦公室、走廊等門窗等是否關好，有無雨水進入的可能，防止地勢較低的機電設備被水淹。如發現電線被臺風刮斷要保護好現場并及時通知專業維6、修人員處理。準備好一切應急救護措施，發現安全隱患時，立即向上級主管報告，并請求派人增援，將損失減少到最低限度，同時應注意自身安全。（5）巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。“看”：通過觀察來發現樓宇管理服務中存在的問題。“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。“調查了解”：向租賃單位或內部員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。（6）巡查的頻次。 一般情況下，樓宇狀況巡查每周兩次；裝修現場的巡查每日1次；空置房巡查每周一次。（7）樓宇巡查的內容。公共設施設備安全完好狀況的巡查。消防違章的巡查。空置房的巡查。（8）房屋本體巡查的7、工作要領。檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態，記錄損壞的水電表情況。當發現電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在日常巡查記錄表（附件2）中予以記錄并及時報告相關領導。巡查樓梯間：a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態；b)檢查樓梯間墻身、天花墻皮是否出現剝落、脫漆，墻、地面大理石是否完整無損；c)檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現象；消防通道防火門是否關閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預警設施及消防報警設施是否完好；d)檢查衛生狀況是否良好。巡查逃生天臺：a)檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）；b)檢查天8、臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；c)檢查有無違章占用逃生天臺現象；d)檢查雨水管是否通暢；e)檢查衛生狀況是否良好。巡查電梯：a) 檢查電梯的運行是否平穩，是否有異常響動；b) 檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；c) 檢查照明燈及安全監控設施是否完好；d) 檢查衛生狀況是否良好。巡查大堂、門廳、走廊：a) 檢查各類安全標識是否完好；b) 檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好；c) 檢查衛生狀況是否良好。巡查中發現梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知工程部進行檢查。巡查方法及要求：a) 先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡查；b) 發現9、損壞情況必須當日填寫公共設施設備報修記錄表。發現有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴禁進入租賃單位屋內，更嚴禁擅自打開門鎖進入。巡查完畢，應將樓宇巡查的相關狀況逐項記錄在日常巡查記錄表中。（9）公共配套設施設備巡查的工作要領。巡查水、電、氣、通訊設施：a) 檢查室外設施有無破損現象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現象；b) 檢查室外設施有無生銹、脫漆現象，標識是否完好；c) 檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。巡查道路、廣場：a) 檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現象；b) 檢查標識、路牌、警示牌是否完好；c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；d) 檢查衛生狀況是否完好10、。巡查停車場：a) 檢查防盜設施是否完好；b) 檢查停放的車輛是否有損傷現象；c) 檢查各類標識是否完好無損；d) 檢查衛生狀況是否良好。（10）巡查周邊環境。檢查是否有亂張貼、亂拉線等現象。檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。檢查是否有違章飼養家禽家畜等現象。檢查衛生狀況是否良好。巡查方法及要求：a) 逐項檢查，嚴禁抽查；b) 編制好巡查路線，提高工作效率；c) 發現損壞情況必須當日上班相關部門。（11）對巡查中發現問題的處理要領。 巡樓員巡查發現問題時，如本人能進行規勸、防止、處理的，應予以立即解決；否則及時將問題記錄在巡查問題處理表中，巡查回來后報告相關部門解決11、。對巡查中發現的重大問題，應及時向管理處經理匯報，由管理處經理聯系協調處理。巡查中發現問題處理完畢后，巡樓員應現場驗證，處理的過程和驗證的結果填寫在復印留存的巡查問題處理表中。（12）記錄保存。治安巡邏情況登記表巡查問題處理表由物業集中歸檔保存。保存期限為1年。第2條 保潔管理（1）職責物業負責人和XX相關工作人員對室內外保潔進行具體的工作指導、監督和檢查。物業主管負責室內外清潔計劃的制定、組織實施和質量監控。保潔員負責依照本規程進行室內外保潔工作（2）方法和過程控制物業主管應根據節假日客流量、氣候等實際情況，制定出每月工作計劃。室內外公共區域計劃應包含以下內容：a)一般情況下的清潔頻率及人手12、配備；b)節假日、下雨天清潔頻率及人員組織。（3）梯間通道的保潔操作要領：a)每天將所負責區域樓道及樓梯臺階清掃2次; b)每周用拖布將樓梯臺階拖洗2次;c)用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施每周擦拭2次；d)將垃圾收集運到樓下垃圾桶；e)應保證每天循環保潔2次；f)清理電梯口和通道擺放的煙灰缸內的垃圾和煙頭。各樓梯間、通道的壁面、天花板、玻璃窗內側應每周進行1次除塵。樓道燈每月擦拭1次。注意事項a)清潔工具不能放在樓梯間通道。b)清潔時不能影響辦公人員正常出入。清潔作業標準a)地面、樓梯目視干凈無污跡、塵土。b)樓梯扶13、手護欄手摸干凈無灰塵;c)地腳線目視干凈無污跡；d)各樓梯間頂面無蜘蛛網、灰塵；e)地下室內無垃圾、雜物等。（4）電梯的保潔日間保潔住宅樓電梯每天保潔1次；清潔轎箱的頂部及燈飾每周1次,每天巡回保潔2次。注意事項a)電梯及轎箱時應用干凈柔軟抹布,嚴禁使用帶有腐蝕性的清潔劑.b)清潔電梯時不能影響電梯的正常運行。清潔標準a)干凈無灰塵，轎箱四壁無明顯污塵。b)鏡面光亮無手印、污跡；c)鋼表面無灰塵、污跡；d)天花板無灰塵、蜘蛛網；（5）衛生間的保潔每天對公用衛生間進行保潔3次,使用率高時增加清潔次數；洗手間的玻璃鏡每天清潔1次；每天消殺1次。a)門窗通風，用水沖洗大小便器；b)地面垃圾、清倒垃圾14、簍里的垃圾并換新的垃圾袋后放回原處；c)刷洗刷大、小便器,用抹布擦洗洗手盆，然后用清水沖干凈；d)用毛巾從門開始依次將開關、臺面、鏡子，窗子等抹一遍，然后用干毛巾擦干；e)用拖把拖干凈地面；f)如需要可適量噴灑空氣清新劑;男廁小便器內放置香球；保潔標準a)目視天花、墻角、燈具無積塵、蜘蛛網；b)目視墻壁干凈、便器潔凈無黃漬；c)內無異味；d)目視地面無煙頭、紙屑、污漬、積水。注意事項a)禁止使用強酸、強堿清潔劑，以免損傷瓷面；b)下水如有堵塞現象，應及時疏通;c)打掃衛生間時發現設施損壞應及時報修。（6）道路的清潔、保潔道路清潔順序:籃球場主干道次干道綠化帶內的道路;主干道的清潔:盡快將可視垃15、圾清理完成.清理主干道時不能影響上班人員正常出入。每天對公司范圍內的道路清掃1遍。對所有路段除定時清掃外，并進行巡回保潔,發現道路不清潔或有雜物應隨時清理。工作時間內雪后4小時，主道必須清除3米寬道路，商務樓門前無積雪覆蓋,妨礙通行的積雪保證在36小時內清理干凈。巡回保潔的路線(各管理處根據實際情況制定保潔巡回路線圖,張貼保潔庫房內)。下雨天應及時清掃路面，確保路面無積水。發現路面有油污應即時用清潔劑清潔。用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。道路、廣場清潔標準：a)目視地面無雜物、積水、無明顯污漬；b)路面垃圾滯留時間不能超過0.5小時。（7）綠化帶的清潔用掃把仔細清掃草地、綠化帶上的果皮、紙16、屑、石塊、樹葉等垃圾。對煙頭、棉簽等用掃把不能打掃起來的小雜物，應撿起放在垃圾斗內。 每天清潔綠化帶一次，秋冬季節或落葉較多時應增加清潔次數。每天擦拭1次花池外立面、平面，保證外觀潔凈。綠化帶的清潔標準:a)目視綠化帶無明顯垃圾；b)目視花壇外表潔凈無污漬。（8）路燈的保潔路燈的保潔按環境主管的工作計劃定期進行，路燈應每月進行1次清潔。路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前環境主管應通知維修部斷開電源。路燈保潔因需踩梯工作，必須2人同時作業（1人扶梯）。擦拭燈罩時，應注意力度，以免用力過猛導致燈罩破裂，發現燈罩有裂紋或其他安全隱患時，應及時匯報物業主管。（9）垃圾筒的清潔蚊蟲滋生的季節每天擦17、拭1次，每天消殺1次，遇特殊情況應增加清洗次數，其余季節每2天擦拭1次，每月消殺1次。如垃圾筒內有大量污漬或有異味和污水等,應用少量清水沖洗并用布抹凈。清潔標準應達到a)垃圾筒外立面無明顯污跡；b)垃圾筒周圍無積水,無散落垃圾。（10）室內外清潔、保潔檢查物業主管根據室內清潔的標準對保潔員的工作情況進行檢查并將結果記錄在物業服務項目檢查記錄表（附件4）中, 檢查結果作為個人績效考評的依據之一；對發現不合格時應及時對保潔員進行指導和糾正。（11）記錄保存。物業服務項目檢查記錄表由物業集中歸檔保存。保存期限為1年。附件1 治安巡邏情況登記表治安巡邏情況登記表管理區域： 編號班次值勤人員值勤時間上班18、次遺留工作描述上班次值班人員簽字：值班時間：本班巡查情況及處理情況 本班次值班人員簽字：值班時間：附件2日常巡查記錄表年 月 日 No：時間區域、位置巡查內容存在問題主管審核： 巡查人：附件3巡查問題處理表編號：巡查日期位置巡查人存在問題記錄處理意見：主管簽名： 日期：辦公室主任意見：辦公室主任簽名：日期：處理結果記錄：簽名：日期：備注：附件4物業服務項目檢查記錄表 201 年 月 日檢查時間受檢區域檢查內容檢查時狀態整改情況備注填表說明：1、檢查時間應精確到分（如8：23）；2、受檢區域欄中應注明檢查的樓號或服務區域、崗位；3、檢查內容中應注明檢查的部位。4、檢查時狀態中應注明檢查時的情況；5、整改情況中應注明何時整改完畢，不合格項的關閉時間。6、備注中填寫需特殊說明的情況。檢查人/日期： 審核人/日期：