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1、置業公司地產事業部房產開發成本核算管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章總則 一、制定目的 為了準確核算開發成本,真實、完整地提供成本會計信息,便于成本資料的比較和分析,根據中華人民共和國會計法、企業會計準則和房地產開發企業會計制度以及相關稅收法律法規,結合地產事業部各公司經營業務特點,特制定本辦法。 二、適用范圍 本辦法適用于地產事業部各公司。 三、成本核算任務 各公司成本核算的任務是:要建立和完善成本核算基礎工作,嚴格遵守成本開支范圍,合理確定成本核算對象,正確歸集和分配開發成本及費用,及時、準確、完整2、地提供成本核算資料,準確結轉銷售及租賃成本。 四、工作職責 (一)核算涉及的部門主要有:前期開發中心、工程中心、營銷策劃中心、總工辦、服務中心、審核部、財務部。 (二)各部門職責: 1.前期開發中心: 申報立項; 取得立項、建筑用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程施工許可證等各項規證后3個工作日內按照各部門留存規證明細表將各項規證復印件傳送至工程中心、總工辦、審核部、財務部等相關部門; 按照成本核算對象支付涉及本部門的各項工程費用 1/13 配合財務部門提供成本分攤及成本結算所需資料 2.工程中心 確認成本核算對象 按照成本核算對象支付涉及本部門的各項工程費用 配合財務3、部門提供成本分攤所需資料 按月出具成本費用表 3.營銷策劃中心 按照成本核算對象支付涉及本部門的各項工程費用 配合財務部門提供成本分攤所需資料 4.總工辦 按照成本核算對象支付涉及本部門的各項工程費用 配合財務部門提供成本分攤所需資料 5.服務中心 配合財務部門提供成本結算所需資料 6.審核部 審核工程量及各項工程費用支出情況 進行成本結算 7.財務部 根據各部門提供資料,正確歸集、分配成本支出,準確及時進行成本結算及成本結轉,根據生產經營需要提供各種成本報表。 各部門均需遵照本制度履行部門職責,按照規定時間、格式提供相關資料。未按規定時間、格式傳遞資料的,對責任部門負責人罰扣品牌積分。 第二4、章成本核算的基本程序 一、根據成本核算對象的確定原則和項目特點,確定成本核算對象。 二、根據成本核算及管理的要求,設置有關成本核算會計科目和賬薄,按成本核算對象歸集開發成本。 三、及時、準確結轉完工開發產品成本。 四、準確計算開發產品單位成本,根據配比原則正確結轉完工開發成品的銷售成本和 租賃成本。 五、編制成本報表,總括反映各成本核算對象的成本情況和各成本項目情況。 第三章成本核算對象的確定 一、確定原則 (一)成本核算對象的確定要滿足公司的任何一項開發建設費用支出的歸集。 (二)成本核算對象的確定應滿足成本計算的需要,便于成本費用的歸集,利于成本的及時結轉,適應成本監控的要求。 (三)成本5、核算對象應在開工前確定。一經確定后不能隨意變更,以保證成本核算的準確性。 二、開發成本核算對象的確定方法 各公司可根據上述原則,參照下列方法,結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況,確定房屋產品的成本核算對象。 (一)房屋開發成本核算對象的確定方法 基本確定方法:在前期申報立項的基礎上考慮以下因素做合并立項或者拆分立項處理: 1.是否分期開發; 2.是否根據不同的施工隊施工或總包劃分成不同區域即標段; 3.產品功能(如廠房、民宅、寫字樓、SOHO獨棟)是否相同; 4.功能相同的產品物業類型(如單層廠房、多層廠房、定制廠房)是否相同; 5.6、標段、功能、物業類型均相同的產品開發、竣工時間是否接近。 根據上述因素的不同結果組合,確定成本核算對象如下: 如果項目分期開發,每期內不劃分標段,且產品功能、物業類型、開發、竣工時間接近,可以分期劃分成本核算對象。如:新亦一期、新亦二期 如果項目分期開發,但開發產品物業類型不同,可以在分期基礎上按物業類型劃分成本核算對象。如:東區二期定制廠房 如果兩個不同項目,但由同一施工隊伍施工或總包,并且產品功能、物業類型、開 發、竣工時間接近,可以合并作為成本核算對象。如:SOHO二三期 . 涉及考慮因素多于上述列舉情況下,按照上述相同的方法將該因素與上述因素的不同組合結果確定成本核算對象。 (二)對獨7、立的設計概算或施工圖預算的配套設施,不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本,均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施,可以不單獨作為成本核算對象,發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本 三、確定開發成本核算對象的程序 (一)確定部門 前期開發中心完成立項手續后,工程中心結合招標中心的招投標情況,根據上述確定方法確定成本核算對象。 (二)傳送資料及流程 工程中心確定開發成本核算對象后,隨集團開工審批表(附件1)報送成本核算對象確認單(附件2)經前期開發中心、總工辦、營銷策劃中心、審核部、財務部會簽。 成本核算對象確認單中需明確標明8、成本核算對象,同時需注明成本核算對象對應的地塊指標及所包含的配套設施。 若各業務部門會簽之前已發生費用,會簽時應注明已發生費用對應的合同名稱、該費用應分攤的成本核算對象,原合同名稱及原費用發生時報銷名稱同成本核算對象名稱不一致的要加以說明,供財務調整處理。 第四章成本項目及其核算內容 一、成本項目 房地產開發產品成本核算應根據開發產品的種類及具體情況,設置成本項目。成本項目一般包括以下六項: (一)土地征用及拆遷補償費 (二)前期工程費 (三)建筑安裝工程費 (四)基礎設施建設費 (五)公共配套設施費 (六)開發間接費用 二、核算內容 (一)土地征用及拆遷補償費 指為取得土地使用權而發生的各種9、成本費用,對應責任部門為前期開發中心,具體包括以下內容: 1.土地出讓金:項目支付的土地出讓金、土地開發費、土地使用費、土地變更用途和超面積補交的地價。 2.土地整治成本:大市政配套費及其它土地整治費用。 3.土地轉讓費:土地轉讓費及轉讓、變更登記等手續費。 4.土地契稅:土地使用權轉讓繳納的契稅。 5.征地及拆遷補償費:有關地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等。 6.其他:土地閑置費、滯納金等不能在以上明細中進行的歸集的或不能預期的其他土地成本。 (二)前期工程費 指取得土地使用權后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘10、察、測繪、“七通一平”支出等前期費用。具體包括以下內容: 1.咨詢調研費:本公司發生的該項費用主要是招標代理服務費、,對應責任部門:為前期開發中心 2.勘察設計費:施工圖設計費、勘察及勘察報告審圖費、施工圖審查費等。對應責任部門為:總工辦、前期開發中心 3. 規劃費:規劃設計費、規劃模型制作費、景觀設計費等。對應責任部門為:營銷策劃中心 4.測繪丈量費:項目開發前的各種測繪費,如土地測繪費、房屋測繪費等。對應責任部門為:前期開發中心 5.七通一平費:接通紅線外施工用臨時道路、臨時用電、臨時用水等費用及為達到設計地坪標高發生的場地清運費、平整等費用。對應責任部門為:前期開發中心、工程中心 6.臨11、時設施費:非總包單位的臨時圍墻、圍板的設計、建造、裝飾、拆除費用,工地臨時辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆除費用,施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 等。對應責任部門為:工程中心 (三)建筑安裝工程費 指房地產開發項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項建筑安裝工程費及設備費。對應責任部門為:工程中心。具體包括以下內容: 1.主體建筑工程費:產品開發建設過程中發生的各項建筑工程費用。 2.主體安裝工程費:產品開發建設過程中發生的各項安裝工程費用。 3.其他工程費:產品開發建設過程中發生的支付給工程監理單位的工程監理費等雜項工程費用。 (四)基礎設施建設費 指項目開發過程中發12、生在小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目外的地下車庫、道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。除供電工程支出外對應責任部門為工程中心,供電工程支出中的設備安裝支出對應責任部門為前期開發中心、土建工程支出對應責任部門為工程中心。 (五)公共配套設施費 指在產品開發過程中,根據有關法規,產權及收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按配套設施名稱設置明細科目。如:游泳池、會所、網球場、獨立車庫等。對應責任部門為:工程中心。 (六)開發間接費用 指工程完工后發生的各項驗收檢測費用,主要包括消防檢測費、室內環境13、質量檢測費、防雷檢測費等各項費用;房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用,主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及售樓處、樣板間的設計裝飾等費用。 第五章成本核算流程 一、成本歸集 (一)成本歸集原則:能直接歸集到一個成本核算對象的開發成本,直接計入“開發成本”科目各成本核算對象的相關成本項中,不能直接歸集到一個成本核算對象的待分攤開發成本,先計入“待分攤開發成本”科目、“開發間接費用”科目的相關成本項中進行歸集。 (二)涉及部門:前期開發中心、營銷策劃中心、工程管理中心、總工辦、審核部、財務部 14、(三)傳送資料及程序: 1.合同 合同簽訂原則上按照成本核算對象名稱單獨簽訂,特殊情況不能按照成本核算對象簽訂,可根據其上級項目名稱簽訂。前期開發中心、營銷策劃中心、工程管理中心、總工辦簽訂合同當日內將按規定編號的合同傳送至財務部。 合同編碼規則:明確合同所屬成本核算對象、簽訂部門、合同簽訂時間、本部門合同順號。如:東區一期-前期- 2009-001 2.成本付款 成本類支出由各業務部門按照付款制度進行,財務部門根據房產開發成本報銷單(附件 3)中明確的成本核算對象進行成本歸集。 二、成本分配 (一)待分配成本內容 待分配成本分為以下三種: 1.進行獨立成本核算的待分配成本。如:基礎設施費、公15、共配套設施費等 2.按照一攬子合同簽訂的待分配成本。如:同一家設計或施工單位對應幾個成本核算對象的設計或施工成本。 3.開發間接費。 (二)成本分配基本原則: 1.待分配對象在內部立項時就應予以明確,在內部立項時不能予以明確的在合同簽訂時予以明確。 2.成本分配的時間: 開發間接費分配時間:每季度分攤。 其他成本分配時間為:成本核算對象竣工時分攤。 3.成本分配依據: 建設用地面積由總工辦提供; 建筑面積數據按照以下優先級取得:建設工程規劃許可證規定面積;規劃驗收測量面積;房產證實測面積;實際施工圖面積。除實際施工圖面積由總工辦提供外其他數據由前期開發中心提供。 4.成本分攤比例表由所負責業務16、部門填列。 (三)各項成本具體分配 1.土地成本的分配 分配對象:地上產品所屬成本核算對象 建設用地面積(土地價款、拆遷補償費) 建筑面積(按建筑面積繳納市政配套費、檔案編制費等各項費用) 分配公式: 某成本核算對象分攤的土地成本=土地成本*某成本核算對象的分攤比例 某成本核算對象分攤比例=成本核算對象的占地或建筑面積土地面積 分配步驟 前期開發中心填列完成待分攤土地成本分配比例表(附件4)中的成本核算對象、成本核算對象的建設用地面積(由總工辦提供)或建筑面積、待分攤土地面積。 財務部根據前期開發中心填列完成的待分攤土地成本分配比例表中的相關信息,計算分配土地成本 2.前期工程費的分配 分配對17、象:前期工程費所屬成本核算對象 分配依據:合同已經明確的根據合同分配,合同未明確的根據分配對象的建筑面積分配。 分配公式: 某成本核算對象分攤的前期工程費=前期工程費*某成本核算對象的分攤比例 某成本核算對象的分攤比例=該成本核算對象的建筑面積所有分配對象的建筑面積 分配步驟: 前期開發中心、工程中心、總工辦填列完成待分攤前期工程費分配比例表(附件 5)中的待分配成本核算對象及其建筑面積。 財務部根據相關業務部門填列完成的待分攤前期工程費分配比例表中的相關信息,計算分配前期工程費。 3.建筑安裝工程費 分配對象:對幾個工程一并招標出包且按標價結算的成本核算對象 分配依據:分配對象的預算造價 分18、配公式: 某成本核算對象分攤的建筑安裝工程費=工程標價*某成本核算對象的分攤比例 某成本核算對象的分攤比例=該成本核算對象的預算造價/所有分配對象的總預算造價 工程中心填列完成待分攤建筑安裝工程費分配比例表(附件5)中的工程標價、待分配成本核算對象及其預算造價。 財務部根據相關工程中心填列完成的待分攤建筑安裝工程費分配比例表中的相關信息,計算分配建筑安裝工程費。 4.基礎設施費的分配 分配對象:受益產品所屬成本核算對象 分配依據:分配對象的建筑面積 分配公式: 某成本核算對象分攤的基礎設施費=基礎設施費*某成本核算對象的分攤比例 某成本核算對象的分攤比例=該成本核算對象的建筑面積所有分配對象的19、建筑面積 分配步驟: 工程中心填列完成待分攤基礎設施費分配比例表(附件5),確定分配對象及其建筑面積。 財務部根據工程中心填列完成的待分攤基礎設施費分配比例表中的相關信息,計算分配基礎設施費。 5.無償公共配套設施費的分配 分配對象:受益產品所屬成本核算對象 分配依據:分配對象的建筑面積 分配公式: 某成本核算對象分攤的公共配套設施費=公共配套設施費*某成本核算對象的分攤比例某成本核算對象的分攤比例=該成本核算對象的建筑面積所有分配對象的建筑面積 分配步驟 工程中心填列完成無償公共配套設施分配比例表(附件5),確定分配對象及其建筑面積。 財務部根據工程中心填列完成的無償公共配套設施分配比例表中20、的相關信息,計算分配公共配套設施費。 6.開發間接費用的分配 分配對象:季度內在建產品所屬成本核算對象 分配依據:分配對象的建筑面積 分配公式: 某成本核算對象分攤的開發間接費=開發間接費*某成本核算對象的分攤比例 某成本核算對象的分攤比例=該成本核算對象的建筑面積所有分配對象的建筑面積 分配步驟: 工程中心填列完成開發間接費用分配比例表中的成本核算對象及其建筑面積 財務部根據工程中心填列完成的開發間接費用分配比例表(附件5)中的相關信息計算分配開發間接費。 (四)各項成本預分配 財務部根據成本分配原則和從業務部門取得的相關指標,每月對各項成本進行預分配,計入管理會計賬套,并出具相應成本報表。21、 三、成本結算 (一)單項合同結算 1.審核部出具合同結算書后當日將結算書傳送至工程中心、財務部。 2.審核部每月28日將結算臺賬傳送至財務。 (二)項目結算 1.項目結算條件: 開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工,進行項目結算: 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 開發產品已開始投入使用。 開發產品已取得了初始產權證明。 2.成本結算原則: 工程完工并移交后1個月內,工程中心組織竣工驗收并出具竣工驗收報告,審核部收到竣工驗收報告后3個月內出具結算書。 財務部收到竣工驗收報告和工程結算書后,根據結算金額將未發生支出預提計入項目成本。 財務部收到竣工報告時,根據合同金額將未發生22、支出預提計入項目成本,收到結算書后根據結算金額對原結轉成本進行調整 財務部收到竣工報告時,根據合同金額將未發生支出預提計入項目成本。此后,若該項目清算完畢,收到結算書后將結算金額同原結轉成本之間的差額直接記入新開發項目或當期損益。 3.涉及部門:前期開發中心、工程中心、總工辦、審核部、服務中心、財務部 4.傳送資料及程序: 竣工驗收報告 工程竣工后,由工程中心組織相關部門按照規定程序進行初驗-復驗-竣工驗收,工程竣工驗收合格后,當日內將工程中心、總工辦、監理單位、施工單位簽字確認的竣工報告傳送至財務部。 結算書 項目竣工驗收后,審核部組織結算,出具各部門審批同意的結算書后,當日內將其傳送至財務23、部,由財務部據以預提未發生工程支出。 報批報建費用預提表 收到工程竣工驗收報告后,前期開發中心應于當日填寫報批報建費用預提表,經審核部審核后報送財務部門,據以預提應向政府上交但尚未上交的報批報建費用。 物業完善費用預提表 收到工程竣工驗收報告后,物業中心應于當日填寫物業完善費用預提表經審核部審核后報送財務部門,據以預提按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 5.財務部收到結算書及相關費用預提表后3日內進行成本結算,并出具完整項目開發成本表。 四、成本結轉 (一)開發成本結轉 1.開發成本結轉原則:財務部根據房產用途結轉已結算的開發成本。用于銷售或持有目的不明確的物業結轉24、至“開發產品”,用于租賃的物業結轉至“投資性房地產”。 2.涉及部門:工程中心、服務中心、財務部 3.傳送資料:單位廠房驗收移交表、房產存貨明細表 (二)銷售成本結轉 1.銷售成本結轉原則:開發產品的銷售成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。對于分期收款銷售開發產品,可根據當期收到銷售款占銷售額的比例結轉當期應確認的銷售成本。 2.計算公式: 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已售開發產品的銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本 當期確認的銷售成本=已售開發產品的銷售成本*當期收到銷售款銷售額 (三)租賃成本結轉 租賃成本結轉原則:投資性25、房地產的租賃成本,預留土地和房產攤銷年限的差異造成的土地殘值后,按預計殘值率5%,預計使用年限20年每月計算攤銷。 第六章成本報表 一、按月出具報表 (一)報表內容:根據實際工程量出具的成本費用表 (二)涉及部門:工程中心、審核部、財務部 (三)傳送資料及流程: 1. 工程中心每月28日根據按照實際工程量應支付的工程費用填寫成本費用表(附件7)、房產在建項目明細表的相關項目,經審核部審核后報送財務部。 2.財務部根據工程中心填列成本費用表將未發生支出錄入管理賬套。隨同管理報表報送成本費用表 二、按季出具報表 (一)報表內容:項目開發成本表(附件8)、項目成本表(附件9) (二)出具部門:財務部 每季度,財務部根據管理賬套出具項目開發成本表、項目成本表 此制度自年4月1日起試行三個月。由財務部負責解釋、修訂。