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1、置業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章總則第1條目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風險，提升投資效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，特制定本制度。第2條使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。第3條投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預決算的控制應公正、合理、準確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可2、偏廢。第4條管理職責（1）項目前期部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）商務部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。（3）項目前期部負責編制項目投資建議書及投資項目立項審批等工作。第二章投資的審批權限第5條集團控股企業(yè)的投資審批權歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關系，分級管理。第6條企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應，累計總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的50%。同時，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應嚴格控制集團（總）企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。第7條固定資產(chǎn)投資項3、目審批權限（1）投資在300萬元以下的項目由企業(yè)自主決定，報企業(yè)項目前期部備案。（2）投資在300萬600萬元的項目，由項目前期部調(diào)研、論證、審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。（3）投資在600萬1 200萬元的項目，由項目前期部咨詢、論證、審查，報總經(jīng)理審批。（4）投資在1 200萬3 000萬元的項目，由項目前期部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報董事會備案。（5）投資在3 000萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。第8條集團及控股企業(yè)設立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下六個方面。（1）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（4、2）對企業(yè)經(jīng)營的影響。（3）主要風險和應對措施。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。（5）投資收益。（6）稅務論證。第9條按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報企業(yè)項目前期部。（1）項目投資申請報告或建議書。（2）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。（3）項目可行性研究報告。（4）有關合同、（協(xié)議）草案。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。（6）有關合作單位的資信情況。（7）政府的有關許可文件。（8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。第10條企業(yè)項目前期部在收到項目報批的全部資料后，應組織5、有關部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征得企業(yè)主管領導的同意后，由項目前期部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復查一次。第11條經(jīng)初審認為基本可行的項目，在征求主管領導意見后，由項目前期部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。第12條投資審議會的內(nèi)容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（2）對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。（3）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。（4）提出項目的最終決策和建議等。第13條總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。第14條項目前期部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達書面批復文件。一般情況下，在收到投6、資單位的上報申請后，應在10個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復。第15條凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內(nèi)向企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。第三章投資控制第16條策劃階段的投資控制（1）項目前期部負責市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。（2）設計管理部委托多家設計單位設計規(guī)劃方案，由項目前期部從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項目前期部編制項目實施計劃，提交項目前期部評審；再由商務部進行投資估算，財務部進行項目經(jīng)濟評價，最終由項目前期部形成項目詳細可行性研究報告。（3）項目前期部組織對項目詳細可行性研究報告的評審工作，由總經(jīng)理簽署意7、見后提交董事會審批。（4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。（5）項目前期部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經(jīng)理同意后提交董事會審批。第17條設計階段的投資控制（1）商務部依據(jù)項目詳細可行性研究報告，提出成本控制目標。設計管理部根據(jù)該目標，編制設計任務書。（2）設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案，并提交經(jīng)濟技術委員會評審。評審通過后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。（3）項目前期部考察造價咨詢單位，形成考察報告。經(jīng)總經(jīng)理批準后，項目前期部同造價咨詢單位簽訂委托合同。（4）商務部審核設計概算，若概算造價突破估算時，應分析突破原因。如是設計原因，8、應返回設計單位重新設計；如是增加功能或項目，應重新進行項目評價；如是其他原因，應做補充說明或解釋。（5）投資概算報告提交項目前期部評審通過后，經(jīng)總經(jīng)理批準，由設計管理部與設計單位交底，委托編制施工圖。（6）項目前期部組織設計管理部、工程管理部和商務部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由商務部編制材料設備限價表。若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位，由總經(jīng)理批準并加以說明、備案。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內(nèi)做出預算書或標底，由商務部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在5%以內(nèi)。第18條施工階段的投資控制（9、1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監(jiān)理單位認可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實當月實際完成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給商務部。（2）商務部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據(jù)合同及國家有關規(guī)定審核計算進度款，然后交給項目前期部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財務部進行全面稽核，根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當月實際應付的工程進度款。第19條竣工階段的投資控制（1）商務部在接到工程竣工驗收報告后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報工程決算書給監(jiān)理單位，工程決算書應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。（2）工程決算書經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由商務部委托造價咨詢單位10、審計工程決算書。最后由商務部統(tǒng)一編制竣工決算書。（3）商務部最終審定竣工決算書，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。商務部進行施工圖預算對比分析，做出工程造價成本分析報告，找出控制偏差，總結工作經(jīng)驗與教訓。第四章項目投資成本分析第20條編制項目財務決算書（1）財務部與施工單位核對工程款撥付情況。（2）根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項目撥付情況，由財務部編制項目財務決算書，交總會計師審核。第21條由財務部牽頭，與商務部共同完成項目成本分析（1）收集項目投資估算書、設計概算書、施工圖預算書（或標底）、竣工決算書以及有關施工合同、訂購合同等資料。（2）根據(jù)項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、11、施工圖預算（或標底）進行對比分析，找出差異，分析原因。（3）編制項目成本分析報告，總結經(jīng)驗。第22條項目前期部負責審核成本分析報告。第23條總經(jīng)理批準項目分析報告，報送董事會備案。第五章項目的驗收和考核第24條企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由商務部牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。第25條項目按批準的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達到竣工文件規(guī)定的標準后，企業(yè)應及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團總部投資發(fā)展委員會。第26條效益考核（1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（36個月），在達到設計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應逐月對項目投資效益進行考察分析。（2）不能達到設計規(guī)定的，應及時向集團總部匯報并提出有效措施限期達標，并每月向有關部門報告項目經(jīng)濟效益情況。第27條企業(yè)每年進行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第六章附則第28條本制度由財務部編制，解釋權、修改權歸財務部。第29條本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。