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1、置業(yè)辦公樓物業(yè)巡查工作管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 物業(yè)巡查制度目錄 1第一章 總則 1第二章 巡邏、保潔制度 1第1條 安防巡邏管理 1方法和過(guò)程控制 1自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)的巡邏要點(diǎn)控制 3巡查的方法 4巡查的頻次。 4樓宇巡查的內(nèi)容。 4房屋本體巡查的工作要領(lǐng) 4公共配套設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng) 5巡查周邊環(huán)境。 6對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理要領(lǐng) 6第2條 保潔管理 7方法和過(guò)程控制 7梯間通道的保潔 7電梯的保潔 8衛(wèi)生間的保潔 9道路的清潔、保潔 9綠化帶的清潔 10路燈的保潔 10室內(nèi)外清潔、保潔檢查 12、1附件1治安巡邏情況登記表 12附件2日常巡查記錄表 13附件3巡查問(wèn)題處理表 14附件4物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檢查記錄表 15第一章 總則第1條 目的 規(guī)范物業(yè)對(duì)辦公樓巡查管理，明確相關(guān)工作人員在日常管理和巡邏過(guò)程中的工作方法和需要注意的事項(xiàng)，確保辦公樓的安全。第2條 范圍適用于XX置業(yè)辦公樓安防、保潔、設(shè)備、監(jiān)控、防雷等系統(tǒng)的巡邏管理。第二章 巡邏、保潔制度第1條 安防巡邏管理（1）職責(zé)物業(yè)負(fù)責(zé)人和XX相關(guān)工作人員要負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)安防巡邏管理制度執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行全面的控制、監(jiān)督、整改、完善。物業(yè)安防主管根據(jù)商務(wù)樓實(shí)際情況制定和調(diào)整巡邏路線，具體指導(dǎo)和檢查巡邏管理執(zhí)行工作情況。安防班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)安防員巡邏過(guò)程進(jìn)行3、具體控制和執(zhí)行。安防員按照規(guī)定的巡邏路線進(jìn)行巡邏簽到，如遇特殊情況不能準(zhǔn)時(shí)簽到需注明原因，須經(jīng)班長(zhǎng)確認(rèn)，安防員要對(duì)巡邏路線保密。（2）方法和過(guò)程控制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置巡邏簽到箱,實(shí)行巡邏簽到制度。巡邏簽到周期設(shè)置時(shí)間段最長(zhǎng)不允許超過(guò)60分鐘，安防員實(shí)際簽到周期與規(guī)定周期誤差值不允許超過(guò)整個(gè)周期時(shí)間的20%，特殊原因有注明的除外。巡邏區(qū)域：所管轄區(qū)域內(nèi)各樓宇、公共區(qū)域巡邏路線：所管轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至少有兩條巡邏路線，根據(jù)實(shí)際情況巡邏路線至少每半年進(jìn)行更換一次。（3）巡邏的要點(diǎn)控制安防員在巡邏過(guò)程中，應(yīng)提高警惕，增強(qiáng)險(xiǎn)情觀念，細(xì)心觀察，不可忽視任何異常情況，發(fā)現(xiàn)可疑點(diǎn)要及時(shí)核實(shí)并向上級(jí)主管匯報(bào)。巡4、邏中對(duì)消防設(shè)備、器材進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，并填寫(xiě)在治安巡邏情況登記表(附件2)中。檢查停泊在巡邏區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛是否阻礙交通或有異常現(xiàn)象，相關(guān)記錄填寫(xiě)在治安巡邏情況登記表中。安防員負(fù)責(zé)樓內(nèi)外的巡邏，做好防火、防盜、防事故工作，確保安全。安防員負(fù)責(zé)檢查各樓單元門(mén)、窗戶是否關(guān)上或扣緊，巡邏區(qū)域圍欄及圍墻是否有缺口、建筑物是否遭破壞、安全監(jiān)控系統(tǒng)是否有問(wèn)題。檢查巡邏區(qū)域內(nèi)是否存有易燃、易引發(fā)火災(zāi)的物品，防火門(mén)、滅火器存放位置是否有阻礙物，檢查垃圾等廢棄物中是否有燃燒物。盤(pán)查在巡邏途中遇到的陌生者，并有禮貌地詢問(wèn)其意圖及去向。巡邏中發(fā)現(xiàn)有破壞綠化和不文明的現(xiàn)象，應(yīng)主動(dòng)制止。如果在巡邏區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)丟5、失的物品，應(yīng)及時(shí)上交管理處，待主人認(rèn)領(lǐng)。（4）自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)的巡邏要點(diǎn)控制當(dāng)接到預(yù)警有自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)（如：沙暴、暴雨、水災(zāi)等），應(yīng)立即對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行全面的安全檢查，通知所轄區(qū)域的公司關(guān)好門(mén)窗，把陽(yáng)臺(tái)上所擺花盆、雜物移到安全位置。檢查上下水管道、通訊設(shè)備情況。檢查公共區(qū)域照明設(shè)施和通訊設(shè)施是否能正常使用。在臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨之前，協(xié)同專業(yè)技術(shù)人員檢查區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施是否牢固，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知專人處理，做好防范措施，制止機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放在已發(fā)現(xiàn)的不牢固公共設(shè)施附近。檢查配電房、辦公室、走廊等門(mén)窗等是否關(guān)好，有無(wú)雨水進(jìn)入的可能，防止地勢(shì)較低的機(jī)電設(shè)備被水淹。如發(fā)現(xiàn)電線被臺(tái)風(fēng)刮斷要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知專業(yè)維修人6、員處理。準(zhǔn)備好一切應(yīng)急救護(hù)措施，發(fā)現(xiàn)安全隱患時(shí)，立即向上級(jí)主管報(bào)告，并請(qǐng)求派人增援，將損失減少到最低限度，同時(shí)應(yīng)注意自身安全。（5）巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽(tīng)”、“摸”、“調(diào)查了解”等。“看”：通過(guò)觀察來(lái)發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問(wèn)題。“聽(tīng)”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障。“摸”：通過(guò)用手觸摸感覺(jué)設(shè)施設(shè)備的使用狀況。“調(diào)查了解”：向租賃單位或內(nèi)部員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。（6）巡查的頻次。 一般情況下，樓宇狀況巡查每周兩次；裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查每日1次；空置房巡查每周一次。（7）樓宇巡查的內(nèi)容。公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。消防違章的巡查。空置房的巡查。（8）房屋本體巡查的工作7、要領(lǐng)。檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時(shí)，應(yīng)在日常巡查記錄表（附件2）中予以記錄并及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。巡查樓梯間：a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門(mén)、窗是否處于完好狀態(tài)；b)檢查樓梯間墻身、天花墻皮是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面大理石是否完整無(wú)損；c)檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過(guò)期、失效現(xiàn)象；消防通道防火門(mén)是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好；d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查逃生天臺(tái)：a)檢查逃生天臺(tái)門(mén)是否能隨手打開(kāi)（嚴(yán)禁上鎖）；b)檢查天臺(tái)護(hù)8、欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；c)檢查有無(wú)違章占用逃生天臺(tái)現(xiàn)象；d)檢查雨水管是否通暢；e)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查電梯：a) 檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)；b) 檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；c) 檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查大堂、門(mén)廳、走廊：a) 檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好；b) 檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知工程部進(jìn)行檢查。巡查方法及要求：a) 先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡查；b) 發(fā)現(xiàn)損壞9、情況必須當(dāng)日填寫(xiě)公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表。發(fā)現(xiàn)有異常情況時(shí)，除特別緊迫情況外，嚴(yán)禁進(jìn)入租賃單位屋內(nèi)，更嚴(yán)禁擅自打開(kāi)門(mén)鎖進(jìn)入。巡查完畢，應(yīng)將樓宇巡查的相關(guān)狀況逐項(xiàng)記錄在日常巡查記錄表中。（9）公共配套設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)。巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：a) 檢查室外設(shè)施有無(wú)破損現(xiàn)象，各種管線有無(wú)滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；b) 檢查室外設(shè)施有無(wú)生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好；c) 檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識(shí)完好。巡查道路、廣場(chǎng)：a) 檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；b) 檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好；c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否完好。巡10、查停車(chē)場(chǎng)：a) 檢查防盜設(shè)施是否完好；b) 檢查停放的車(chē)輛是否有損傷現(xiàn)象；c) 檢查各類標(biāo)識(shí)是否完好無(wú)損；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。（10）巡查周邊環(huán)境。檢查是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查方法及要求：a) 逐項(xiàng)檢查，嚴(yán)禁抽查；b) 編制好巡查路線，提高工作效率；c) 發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日上班相關(guān)部門(mén)。（11）對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理要領(lǐng)。 巡樓員巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、防止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時(shí)將問(wèn)題記錄在巡查問(wèn)題處理表中，巡查回來(lái)后報(bào)告相關(guān)部門(mén)解決。對(duì)11、巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理聯(lián)系協(xié)調(diào)處理。巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理完畢后，巡樓員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，處理的過(guò)程和驗(yàn)證的結(jié)果填寫(xiě)在復(fù)印留存的巡查問(wèn)題處理表中。（12）記錄保存。治安巡邏情況登記表巡查問(wèn)題處理表由物業(yè)集中歸檔保存。保存期限為1年。第2條 保潔管理（1）職責(zé)物業(yè)負(fù)責(zé)人和XX相關(guān)工作人員對(duì)室內(nèi)外保潔進(jìn)行具體的工作指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。物業(yè)主管負(fù)責(zé)室內(nèi)外清潔計(jì)劃的制定、組織實(shí)施和質(zhì)量監(jiān)控。保潔員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行室內(nèi)外保潔工作（2）方法和過(guò)程控制物業(yè)主管應(yīng)根據(jù)節(jié)假日客流量、氣候等實(shí)際情況，制定出每月工作計(jì)劃。室內(nèi)外公共區(qū)域計(jì)劃應(yīng)包含以下內(nèi)容：a)一般情況下的清潔頻率及人手配備12、；b)節(jié)假日、下雨天清潔頻率及人員組織。（3）梯間通道的保潔操作要領(lǐng)：a)每天將所負(fù)責(zé)區(qū)域樓道及樓梯臺(tái)階清掃2次; b)每周用拖布將樓梯臺(tái)階拖洗2次;c)用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門(mén)、電梯門(mén)、消防栓柜、樓梯扶手、護(hù)欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周擦拭2次；d)將垃圾收集運(yùn)到樓下垃圾桶；e)應(yīng)保證每天循環(huán)保潔2次；f)清理電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)的垃圾和煙頭。各樓梯間、通道的壁面、天花板、玻璃窗內(nèi)側(cè)應(yīng)每周進(jìn)行1次除塵。樓道燈每月擦拭1次。注意事項(xiàng)a)清潔工具不能放在樓梯間通道。b)清潔時(shí)不能影響辦公人員正常出入。清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)a)地面、樓梯目視干凈無(wú)污跡、塵土。b)樓梯扶手護(hù)13、欄手摸干凈無(wú)灰塵;c)地腳線目視干凈無(wú)污跡；d)各樓梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵；e)地下室內(nèi)無(wú)垃圾、雜物等。（4）電梯的保潔日間保潔住宅樓電梯每天保潔1次；清潔轎箱的頂部及燈飾每周1次,每天巡回保潔2次。注意事項(xiàng)a)電梯及轎箱時(shí)應(yīng)用干凈柔軟抹布,嚴(yán)禁使用帶有腐蝕性的清潔劑.b)清潔電梯時(shí)不能影響電梯的正常運(yùn)行。清潔標(biāo)準(zhǔn)a)干凈無(wú)灰塵，轎箱四壁無(wú)明顯污塵。b)鏡面光亮無(wú)手印、污跡；c)鋼表面無(wú)灰塵、污跡；d)天花板無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)；（5）衛(wèi)生間的保潔每天對(duì)公用衛(wèi)生間進(jìn)行保潔3次,使用率高時(shí)增加清潔次數(shù)；洗手間的玻璃鏡每天清潔1次；每天消殺1次。a)門(mén)窗通風(fēng)，用水沖洗大小便器；b)地面垃圾、清倒垃圾簍里14、的垃圾并換新的垃圾袋后放回原處；c)刷洗刷大、小便器,用抹布擦洗洗手盆，然后用清水沖干凈；d)用毛巾從門(mén)開(kāi)始依次將開(kāi)關(guān)、臺(tái)面、鏡子，窗子等抹一遍，然后用干毛巾擦干；e)用拖把拖干凈地面；f)如需要可適量噴灑空氣清新劑;男廁小便器內(nèi)放置香球；保潔標(biāo)準(zhǔn)a)目視天花、墻角、燈具無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)；b)目視墻壁干凈、便器潔凈無(wú)黃漬；c)內(nèi)無(wú)異味；d)目視地面無(wú)煙頭、紙屑、污漬、積水。注意事項(xiàng)a)禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿清潔劑，以免損傷瓷面；b)下水如有堵塞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)疏通;c)打掃衛(wèi)生間時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)修。（6）道路的清潔、保潔道路清潔順序:籃球場(chǎng)主干道次干道綠化帶內(nèi)的道路;主干道的清潔:盡快將可視垃圾清15、理完成.清理主干道時(shí)不能影響上班人員正常出入。每天對(duì)公司范圍內(nèi)的道路清掃1遍。對(duì)所有路段除定時(shí)清掃外，并進(jìn)行巡回保潔,發(fā)現(xiàn)道路不清潔或有雜物應(yīng)隨時(shí)清理。工作時(shí)間內(nèi)雪后4小時(shí)，主道必須清除3米寬道路，商務(wù)樓門(mén)前無(wú)積雪覆蓋,妨礙通行的積雪保證在36小時(shí)內(nèi)清理干凈。巡回保潔的路線(各管理處根據(jù)實(shí)際情況制定保潔巡回路線圖,張貼保潔庫(kù)房?jī)?nèi))。下雨天應(yīng)及時(shí)清掃路面，確保路面無(wú)積水。發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時(shí)用清潔劑清潔。用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。道路、廣場(chǎng)清潔標(biāo)準(zhǔn)：a)目視地面無(wú)雜物、積水、無(wú)明顯污漬；b)路面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)0.5小時(shí)。（7）綠化帶的清潔用掃把仔細(xì)清掃草地、綠化帶上的果皮、紙屑、16、石塊、樹(shù)葉等垃圾。對(duì)煙頭、棉簽等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，應(yīng)撿起放在垃圾斗內(nèi)。 每天清潔綠化帶一次，秋冬季節(jié)或落葉較多時(shí)應(yīng)增加清潔次數(shù)。每天擦拭1次花池外立面、平面，保證外觀潔凈。綠化帶的清潔標(biāo)準(zhǔn):a)目視綠化帶無(wú)明顯垃圾；b)目視花壇外表潔凈無(wú)污漬。（8）路燈的保潔路燈的保潔按環(huán)境主管的工作計(jì)劃定期進(jìn)行，路燈應(yīng)每月進(jìn)行1次清潔。路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時(shí)進(jìn)行，作業(yè)前環(huán)境主管應(yīng)通知維修部斷開(kāi)電源。路燈保潔因需踩梯工作，必須2人同時(shí)作業(yè)（1人扶梯）。擦拭燈罩時(shí)，應(yīng)注意力度，以免用力過(guò)猛導(dǎo)致燈罩破裂，發(fā)現(xiàn)燈罩有裂紋或其他安全隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)物業(yè)主管。（9）垃圾筒的清潔蚊蟲(chóng)滋生的季節(jié)每天擦拭117、次，每天消殺1次，遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)，其余季節(jié)每2天擦拭1次，每月消殺1次。如垃圾筒內(nèi)有大量污漬或有異味和污水等,應(yīng)用少量清水沖洗并用布抹凈。清潔標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到a)垃圾筒外立面無(wú)明顯污跡；b)垃圾筒周?chē)鸁o(wú)積水,無(wú)散落垃圾。（10）室內(nèi)外清潔、保潔檢查物業(yè)主管根據(jù)室內(nèi)清潔的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)保潔員的工作情況進(jìn)行檢查并將結(jié)果記錄在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檢查記錄表（附件4）中, 檢查結(jié)果作為個(gè)人績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一；對(duì)發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)應(yīng)及時(shí)對(duì)保潔員進(jìn)行指導(dǎo)和糾正。（11）記錄保存。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檢查記錄表由物業(yè)集中歸檔保存。保存期限為1年。附件1 治安巡邏情況登記表治安巡邏情況登記表管理區(qū)域： 編號(hào)班次值勤人員值勤時(shí)間上班次遺18、留工作描述上班次值班人員簽字：值班時(shí)間：本班巡查情況及處理情況 本班次值班人員簽字：值班時(shí)間：16附件2日常巡查記錄表年 月 日 No：時(shí)間區(qū)域、位置巡查內(nèi)容存在問(wèn)題主管審核： 巡查人：附件3巡查問(wèn)題處理表編號(hào)：巡查日期位置巡查人存在問(wèn)題記錄處理意見(jiàn)：主管簽名： 日期：辦公室主任意見(jiàn)：辦公室主任簽名：日期：處理結(jié)果記錄：簽名：日期：備注：附件4物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檢查記錄表 201 年 月 日檢查時(shí)間受檢區(qū)域檢查內(nèi)容檢查時(shí)狀態(tài)整改情況備注填表說(shuō)明：1、檢查時(shí)間應(yīng)精確到分（如8：23）；2、受檢區(qū)域欄中應(yīng)注明檢查的樓號(hào)或服務(wù)區(qū)域、崗位；3、檢查內(nèi)容中應(yīng)注明檢查的部位。4、檢查時(shí)狀態(tài)中應(yīng)注明檢查時(shí)的情況；5、整改情況中應(yīng)注明何時(shí)整改完畢，不合格項(xiàng)的關(guān)閉時(shí)間。6、備注中填寫(xiě)需特殊說(shuō)明的情況。檢查人/日期： 審核人/日期：