午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、置業物業公司服務內容及標準管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx置業下屬物業管理公司作為一個新成立的物業管理公司，將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作，盡快進入角色，迅速適應環境，掌握先進的物業管理理念和經營策略；全體員工齊心協力，嚴格按照總體規劃，實現預定目標。 第一部分 物業管理公司簡介一、公司簡介：略二、公司管理理念及服務理念根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念：團隊意識和吃苦精神+個性發展和競爭機制+先進模式和嚴格管理1、團隊意識和吃苦精神：在當前競爭激烈的社會中，團2、隊意識和吃苦精神無疑是企業求生存、求發展的先決條件。企業以人為本、員工以企業為家便是其核心體現。2、個性發展和競爭機制：在優秀企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性發展是激發員工積極性和主動性的重要方式，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，也是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進的模式和嚴格管理：物業管理企業在當前有多種模式，我們作為一個新成立的物業管理公司，應當借鑒最新的管理理念，堅持高起點，直接駛入快車道以人為中心、強調服務、堅持嚴格管理的經營模式。企業應從成立開始便導入嚴格完善的管理體系，用質量管理來保證3、我們服務的完善和完美。4、真切付出、真誠服務是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主之間是一種合作關系，公司努力創造出一種 舒適、安全、尊貴、優雅的環境，使我們的業主能在其中很好的生活、學習、工作，在此基礎上能理解、支持、配合我們的工作。三、公司的組織結構圖項目經理保潔綠化科保潔隊綠化隊水電維修科水電班設備庫保安接待科保安隊接待室會 計四、公司工作流程圖接待室住戶意 見行動方案水電班保潔隊綠化隊住 戶經 理行 動住戶投訴監督責成繳費會 計問題解決住戶滿意報 帳保安隊五、公司人員配備情況：1、經理：1人。 2、會計：1人。3、各部門：水電維修科：土建工1人，水電工（含強弱電）2人，電梯工4、（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）；保安隊：保衛隊隊員7人（兩個門，24小時三班倒）；接待室：接待員1人、收費員1人（兼采購員）。總計：20人附：公司智能化配套設施：可以有：寬帶上網、分時計費供電設施、雙向數字有線電視網、遠程抄表系統、Ic卡智能表具、小區物業管理網站、物業管理電腦軟件、小區數碼攝像與紅外監控系統、電子巡更系統、電子對講防盜門等六、公司各部門職責：經理：1、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策；2、按權責利相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；3、明確公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系。4、引導并培訓員工，保持5、員工的工作積極性、以實現公司經營總目標；6、主持新的經營項目的開發；7、對各個責任部門的工作情況進行檢查或抽查。8、處理客戶投訴，安排公司其他相關事宜。接待處：1、負責辦理住戶的上房手續，建立并維護住戶檔案；2、接待住戶并負責整理住戶的反饋意見，提出合理建議；3、根據住戶反映的意見和要求，迅速通知其他職能部門，以求問題在最短時間內得到解決。4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問題分類整理、登記，以備查找。5、負責傳達及安排上級領導的各項任務，及時把重要信息及通知告知客戶。6、負責安排公司的各項收費事宜；保潔員：負責小區公共區域的衛生，保潔，垃圾清理。提供每天從早7:30下午6:30全年3656、天的保潔服務工作，保證小區公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運，垃圾桶外表無污跡及粘附物。綠化員：負責小區環境綠化，補種，養護工作及綠化帶衛生清理。保護公共的花草樹木不被人為損壞。水電維修員：負責小區的房屋、公共設施、供電、供水、供熱維修、維護工作。提供正常維修服務，保證小區內公共設施的正常運轉和水、電、暖的正常供應。接到客戶報修電話，15分鐘內趕到現場，一般問題30分鐘解決，重大問題24小時得到處理。土建工：負責公司建筑物的建筑、結構的檢查工作及監管工作，應住戶的要求，迅速解決基建方面的問題。負責核查用戶裝修申報材料的土建專業內容。住戶要做非常規裝修、改建時必須在場。電梯工7、：負責小區所有電梯運行的管理，保障轄區內電梯的安全、正常運行，能解決電梯出現的小問題。在規定的時間內開啟、關閉電梯的使用。保安員：負責小區的日常安全，做好人員車輛出入登記； 提供全天24小時值勤、巡邏服務，嚴守操作規程和門衛制度；維護小區內正常秩序及公共安全，發現問題以最快速度趕到現場處理問題。會計：負責公司的收支帳目，做到帳目清晰。收費員：做好小區內所有住戶的物管費的收繳工作，力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費用的住戶必須登記清楚，注明原因。協助經理，會計做好物品采購工作。 第二部分 公司管理目標（一）、公司總目標1、年度業主綜合滿意度調查滿意率95%2、年度房屋及設施設備完好率遞減3%8、3、年度無重大責任事故發生。（二）、目標分解接待室：（包括收費員）（1）、接待處各項工作實現率100%（2）、業主有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率95%（4）、內外關系溝通成功率80%（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率90%（8）、收費金額差錯率1（9）、購買物品合格率90%，帳目清楚率100%綠化保潔組：（1）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環境衛生日檢查合格率95%（3）、綠化檢查合格率85%（4）、小區綠化年成活率95%水電維修組：（包9、括電梯工）（1）、各項工程管理工作實現合格率率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率95%（7）、業主的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98%保衛隊：（1）、保衛各項管理工作實現良好（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發生率占總10、入住人口數的1%（4）、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發生率1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%會計：（1）、帳目清楚，收支記錄準確。（2）、帳目抽查良好率100%。 第三部分 公司服務內容及標準一、前期物業管理服務內容前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項目設計方案的建議；2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改；3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗11、收；5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促；6、接受業主入住前的相關咨詢；7、供業主入住前的上門服務。（一）、業主入住管理1、辦理業主入住及接房的相關手續；2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。（二）、后續物業管理服務內容1、公共性服務公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養護維修；（9）、物業檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理12、；（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；（13）、根據需要增設的其他服務項目。2、特約性服務特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）、家居設施維修包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。（4）、租賃服務包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價13、等。二、物業管理服務質量標準1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。2、設備管理設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。3、供電系統（1）、保證24小時正常運行，出現故障，14、立即排除。（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。4、消防系統（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。6、給排水系統（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發15、生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。7、空調系統（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。8、市政公用設施管理（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。9、綠化管理定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。10、環境衛生管理（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫16、現象。11、治安管理（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。12、業戶滿意率無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作1、日常管理工作的內容（1）物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防;（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;（3）住戶裝修管理；（4）車輛管理；（5）客戶檔案管理；2、安全保衛（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件發生率控制標準； （2）制定物業管理區治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業流程；3、清潔綠化（1）17、根據物業管理區的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；（2）制定物業管理區清潔衛主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業流程；（3）制定物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定；（4）明確綠化人員的管理規定、崗位職責及作業流程；4、消防（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發生控制率的標準；（2）制定物業管理區消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規定及作業流程、確保消防系統符合國家規定要求；5、水、電設備的管理、維護（1）了解有關水、電設備可能出現的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、18、維修及時率和合格率控制標準；（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業流程，以保證其達到應有的性能標準；（3）制定水、電設備維護人員的管理規定及崗位職責；6、房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理（1）了解物業管理區內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規定；（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業流程；（4）業主自行出租的房屋或公共配套設施，物業管理公司必須要求業主按照當地政府的有關規定完善相應的手續，并制定對承租人的管理規定。7、住戶裝修管19、理（1）制定住戶裝修管理規定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續；（2）建立裝修檢查監督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區消防、防盜安全及環境衛生不受影響；8、車輛管理（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；（2）制定物業管理區內車輛的進出、停放和行駛的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業流程；（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。9、客戶檔案管理（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄；（2）建立客戶檔案的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業流程。（二）便民服務物業管理公司應在管理區內設立便20、民服務，具體項目可根據物業管理區的特點及自身的實際情況而定。 1、便民服務（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規確定； 2、建立便民服務的管理程序及作業指導書，明確責任，規范服務人員的用語及行為。（三）與業主日常溝通1、與業主的日常溝通包括以下形式和內容：（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；（3）通過組織專題或系列活動，開展社區文化活動；（4）應邀參加或列席業主大會或業主代表大會。2、物業管理公司的高層管理人員應高度重視21、與業主的日常溝通，保持與每一業主的良好關系。3、如遇業主發生違背管理規定或發生其他不愉快事件時，物業管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。（四）處理客戶投訴1、物業管理公司應遵循公司的經營原則，規范客戶投訴的處理流程；（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；（2）出現投訴，一定要及時向上反映信息；（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；（4）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事。2、物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。（五）營造社區文化1、社區文化包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面。社區文化活動促進社22、區文化氛圍的形成；社區文化氛圍又促使社區文化活動層次的提高和住戶業余生活的豐富。2、物業管理公司應把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3、社區文化氛圍主要體現在以下方面：（1）物業管理區的整體精神風貌；（2）家庭的生活方式；（3）住戶的鄰居關系；4、建立物業管理區精神文明建設公約，通過設立專欄或印發信函等形式廣泛宣傳，物業管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。5、社區文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節日慶祝活動以及當地政府組織的各類精神文明活動。6、開展社區文化活動，物業管理公司應：（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；（2）針對不23、同的層面，制定各類社區文化活動方案及經費標準報業主委員會通過；（3）提高并逐步改善活動場地。 第五部分 管理人員的職責和權利一、物業管理人的主要權利（1）根據有關法律、法規，結合物業實際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規定。（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理。（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用。物業管理公司有權按時收取物業管理費、裝修管理費以及其他合理的費用。（4）制止違反規章制度的行為。物業管理公司如發現業主或使用人違反規定進行以下行為的，應予以制止、批評教導，責令恢復原狀和賠償損失： a 擅自改變小區內土地用途； b 擅自改變房屋、配套設施24、的用途、結構和外觀，毀損設備、設施而危及房屋安全的； c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環境，影響住宅小區景觀，噪聲擾民等。 （5）選聘專營公司承擔專項管理服務。如選聘清潔公司負責物業的清潔工作，選聘保安公司負責物業保安方面的工作等。 （6）可實行多種經營，其收益補充物業管理經費。在現階段，由于居民收入水平的限制，物業管理收費不可能很高，開展多種經營，增加收入，以補充物業管理經費不足是行之有效的辦法。二、物業管理人的主要義務 （1）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益的統一。正確處理物業管理公司和業主的關系，追求和諧共處。 （2）按照管25、理質量標準，履行物業管理合同，提供優質服務。物業管理企業應以物業管理合同為依據開展經營活動，履行管理合同，提供優質服務。（3）采取完善的安全保衛措施，保衛住戶的人身、財產安全和公共安全。 （4）接受業主的監督。重大的管理措施應當尊重業主的意見。（5）接受房地產行政主管部門以及其他部門和物業所在地政府的管理、監督。（6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應，給予認真解決。（7）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動。物業管理公司應結合業主的實際情況，定期或不定期地開展多種形式的社區生活服務和社區文化活動。 第六部分 公司日常費用預算明細表一|、人員費用 （此為估算，為了后面計算26、物業管理成本）經 理 1人 1200*12=14400會計 1人 1000*12=12000土建工1人， 700*12=8400水電工2人， 700*12*2=16800電梯工1人。 600*12=7200保衛隊隊員7人， 800*12*7=67200綠化工1人， 600*12*=7200保潔員4人 600*12*4=28800接待員1人、 700*12=8400收費員1人。 800*12=9600共計：180000元二、公共設施維修養護費、運行費1000元/月 12000元（估算）三、安全保衛費 300元/月 3600元（估算）四、清潔衛生環境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）五27、辦公費 1000元/月 12000元（估算）六、折舊費 1000元/月 12000元（估算）七、其它不可預見費用1000元/月 12000元（估算）小計：58800元八、法定稅費為17項費用的5.5 % 13134 元九、合理利潤為18項費用的5 % 12596.7 元十、總計264530.7元由此：計算出物管費每平方米至少應為：264530.7/12/40000=0.551 元 （按物管面積40000平方米計算）實際物管費每平方米可以設定在0.61.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時的收入情況：0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤：2880001800005880013134=36066元0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤：3840001800005880013134=132066元