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1、濰坊濰坊 高家樓村項目高家樓村項目 定位與規劃發展建議定位與規劃發展建議 2011年03月 Page 2 美格行觀點美格行觀點 二、二、 項目商業市場調研分析項目商業市場調研分析 商業發展方向定位 四、項目經濟收益及風險分析四、項目經濟收益及風險分析 一、一、 項目立地條件分析項目立地條件分析 商業發展方向探討 1.1 項目地塊分析 1.2 項目片區商業環境分析 1.3 項目片區人口特點分析 1.4 項目片區交通環境分析 1.5 項目片區人流、車流分析 1.6 項目立地條件總結分析 2.1 濰坊宏觀市場分析 2.2 濰坊零售商業調研分析 2.3 濰坊專業市場調研分析 2.4 濰坊商業發展綜述 2、報告思路報告思路 三、三、 項目商業發展方向論證項目商業發展方向論證 3.1 零售商業可行性論證 3.2 專業市場可行性論證 3.3 項目發展方向初步建議 3.4 功能布局及建筑規劃建議 Page 3 美格行觀點美格行觀點 一一 Part 美格行觀點美格行觀點 受項目所處地段、濰坊市商業發展現狀特點及發展商受項目所處地段、濰坊市商業發展現狀特點及發展商 開發目標所影響，我司認為，本項目不具開發大型購開發目標所影響，我司認為，本項目不具開發大型購 物中心的基本條件，商業發展適合以專業市場或社區物中心的基本條件，商業發展適合以專業市場或社區 商業形式呈現。商業形式呈現。 新推出商業體量大，空置率高3、 現有商業以銷售為主,銷售周期長； 所處地段：所處地段： 濰坊市商業現狀主要特點：濰坊市商業現狀主要特點： 發展商主要開發目標：發展商主要開發目標： 鐵路以南，濰城邊緣區域，商業氛圍不濃； 商業以銷售為主，快速回籠資金，同時考慮項目的持 續經營，樹立企業品牌價值。 Page 4 美格行觀點美格行觀點 二二 根據市場調研論證，茶葉市場的可行性較高，開發根據市場調研論證，茶葉市場的可行性較高，開發 風險較小，但開發規模有限；其它專業市場供給量風險較小，但開發規模有限；其它專業市場供給量 大，競爭激烈，開發風險大。項目應以穩健投資為大，競爭激烈，開發風險大。項目應以穩健投資為 首要目標，逐步實現利益最大化。首要目標，逐步實現利益最大化。 Part 美格行觀點美格行觀點 茶葉市場茶葉市場 區位條件：項目緊鄰老茶葉市場，區域認知度高，區位優勢明顯； 交通條件：項目臨近火車站南廣場、聯運客運總站、南苑