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1、高速公路服務區(停車區)物業管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 高速公路服務區(停車區)物業管理制度第一章 總 則第一節 服務區（停車區）物業管理的相關概念及界定一、服務區（停車區）的物業管理主要是對服務區（停車區）公共區域的安保、清潔、綠化、水電及公共設備設施、零星工程維護維修等。二、相關概念及界定（1）“公共區域”與“租賃區域”的劃分以租賃場所（含配套設施）滴水線為界。“公共區域”是指租賃建筑物及附屬建筑物、構筑物以外的區域，包括共同使用的停車坪，公共廁所，供配電房，發電機房等部位。“租賃區域”是指租賃建筑2、物內部及室內外墻面、建筑物外圍邊溝，由經營單位自行管理的餐廳、廚房、超市、客房、走廊通道、門廳及室外地磚等建筑物有效延伸部分。（2）“公共設施”與“租賃設施”的劃分：1、水電設施以計量分表為界，表內（含表）為租賃水電設施，表外（含總表及屬于服務區維護維修范圍內的設備設施）為公共水電設施；2、電信電視網絡等設施以服務區內公共分線設備為界，以內為租賃設施，以外為公共設施；3、排水排污設施以管道（溝渠）匯合處為界，匯合前的部分為租賃設施，匯合后的部分為公共設施。（3）“公共資產”是公共區域內的資產和公共設施，“租賃資產”是指租賃區域內的資產和租賃設施。第二節 服務區（停車區）物業管理的范圍一、房屋建3、筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等；二、公共建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括：天橋，公共洗手池，垃圾站，化糞池，鍋爐房，溝渠、池、井，水塔、高壓水泵房，高桿燈，供配電房，發電機房等；三、公共設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用上下水管道、落水管，共用照明、管道線路，水泵、供排水系統，污水處理系統，供配電系統（含所屬服務區管理范圍內的電線電路及相關設施），發電機，室外消防系統，垃圾站清運，化糞池、污水處理池、沉淀池、溝渠池井的清淤處理等； 四、公用綠地、花木、雕塑小品等的養護與管理；五、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，4、包括LED顯示屏、公共衛生間、公共垃圾桶、商業網點、文化體育娛樂場所等；六、公共區域的環境衛生，包括：公共廣場、公共廁所、車坪道路等區域的清潔衛生、垃圾收集、清運等；七、車輛的引導、停放及公共秩序的維護，包括：安全監控、巡視、治安執勤等； 八、保管并完善物業管理相關工程圖紙、竣工驗收資料等.第二章 房屋建筑及整體形象第一節 房屋建筑一、服務區各種用途房屋的保養、維修，使之處于良好狀態。二、房屋外觀符合服務區整體規劃要求，建筑整體完好、整潔。三、不得亂搭亂建或擅自對房屋建筑進行改造，如因經營需要添置、修繕或改造房屋，須事先向公司提出申請，經批準后方可實施。四、在規定保修期內，房屋建筑由保修單位負5、責保修。五、房屋維修按公司相關工程管理辦法執行。第二節 標識標牌各功能區標識標牌指示明確，標識、標線、指示牌等設置恰當，清晰明確與區的整體建筑裝飾風格協調。一、設置1、符合高速公路統一形象的要求.2、區內標識標牌由物業部統一規劃和設置;3、采用的文字、圖形或符號應簡潔明了、會意性強;4、導向標牌與其表示的功能屬性、位置、路徑方向必須一致;5、功能區主導向標牌豎立在行車道入口，并且主面與路面平行;6、張貼、懸掛的標牌主面下邊沿與水平線平行;7、室內標牌設置的位置必須醒目。二、管理服務區（停車區）綜合辦公室對區內所有標識標牌實行統一監督管理，未經公司批準同意，任何單位或個人不得在服務區（停車區）公6、共區域設置任何標識、標牌和張貼各種商業廣告、宣傳資料、標語及其他張貼物。嚴禁在區內標識標牌和墻面亂寫、亂畫。第三章 公共環境衛生第一節 公共環境衛生管理要求一、保持建筑物的整體美觀，不得堆放、吊掛有礙觀瞻的物品。二、應當根據需要，在建筑物、廣場等周邊擺放花草和盆景，保證其整潔、美觀。三、對在服務區內隨地吐痰，亂扔果皮紙屑，隨地大小便和拋灑油污等不文明的行為，每個員工都有及時制止的義務。四、確保停車場地面無油污及明顯垃圾，。五、垃圾桶、垃圾房做到及時清理并進行定期消毒防蟲處理。六、廁所保證不間斷供水，達到無味、無蠅，保持公廁地面清潔、干燥，臺盆無積水。第二節 車坪道路、停車坪（場）綠化帶清潔一、7、清潔要求1、每天兩次，用掃把、拖斗車對路面、綠地進行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉和煙頭等雜物，每隔半小時巡回清掃一次。2、發現污水、污漬、口痰等必須及時沖刷、清理干凈，用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長柄刷子沾水刷洗一次。4、每天清掃停車坪（路）地面，保持無垃圾雜物，定期用高壓水龍頭沖洗停車坪（路）地面。5、每周用濕毛巾擦拭各種指示牌及其他裝飾物品（室外宣傳牌、雕塑、路燈等），確保無污跡和灰塵，擦拭完后必須歸原位。6、每周清理溝渠、通道等處至少兩次，每月沖冼有污跡地面、墻身一次。7、草木、盆景、花木等應按規定進行澆水、施肥、修枝整形、除草8、滅蟲等工作。二、清潔標準1、停車坪（場）干凈、整潔，無煙頭、車輛擺放整齊，綠地、走廊、通道等公共場所無煙頭、無紙屑 、無痰跡、無積水、無雜物堆放、無明顯污漬、泥沙。2、花木、草坪修剪整齊、環境幽雅；外場垃圾及時清理、沒有堆積亂放。3、果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡，無垃圾粘附物；垃圾箱及時清理，定期噴灑藥物保持清潔、無異味、無漫溢。4、距宣傳牌、雕塑半米處目視無灰塵、污漬。沙井、明溝內無積水、無雜物。第三節 垃圾箱桶清潔一、清潔要求每天及時清除垃圾箱桶、內的垃圾。二、清潔標準目視箱桶表面無污跡，走近箱桶邊無異味，每天清洗二次。三、將箱桶、搬到有水源的地方，先用水沖洗一遍，然后對污跡處倒少許清洗液9、搽洗，再用水沖洗干凈，搬到原位放好。第四節 停車場管理辦法一、廣場停車場為顧客免費提供臨時停車服務；二、車輛必須按車型有序停放，不得在通道上停車；三、司乘人員在下車前請關好門、窗，妥善保管好貴重物品；四、不得在停車場內試車、修車、裝卸貨物及損壞路面，修車應到指定地。如有油漬、損壞路面的，參照路政管理條例應當做出相應的賠償；五、不文明行為（如隨地吐痰、大小便），服務區保安人員有權利和義務制止；六、嚴禁按喇叭換人（因附近村莊緊挨服務區）；七、嚴禁裝載易燃、易爆、劇毒物品的車輛進入停車廣場，如特殊情況確需停放的，需事先通知廣場保安或服務區值班經理，按指定區域停放；八、違章停車不服從服務區保安指揮的，10、服務區將予以拖離，費用由車主承擔，并通知高速交警按違章處理；九、服務區內車輛臨時停放時間不得超過4小時。第四章 綠化亮化小品第一節 喬灌木養護要求一、喬木修剪1、修剪工具包括高枝剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2、棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達23時即應剪除，其葉殼在底部開裂達13以上時應剝除，修剪時應嚴格保護主干頂芽不受損傷；3、對由于受意外傷害折斷而枯黃的枝葉應及時清剪；4、每年12月次年2月應對喬木修剪，剪除徒長枝、樹身的萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對樹冠適當整形保持形狀，對造型樹木應每兩個月修剪一次外形，以保持形狀：5、修剪整形11、必須達到均衡樹勢、完整樹冠和促進生長的要求；6、剪下的枝葉應及時清除，集中運到花木基地處理。二、灌木修剪1、修剪工具、用具主要有綠籬機、綠籬剪、手套、警示牌等；2、所有灌木在冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作；3、非觀花的造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀；4、每天巡查中及時清剪因折斷等而枯黃的枝葉；5、對于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木及時將枯黃的葉邊清修；6、觀花灌木在花期過后進行修剪，盡量避免在開花前修剪。三、病蟲害防治1、區內灌木每月噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑；2、對突發性病蟲害及時有針對性地噴殺農藥；3、噴藥時應注意噴植物的葉背面及根莖部位；4、服務12、區（停車區）內禁用高毒或強刺激性的農藥。第二節 亮化系統維修保養標準一、燈桿的地腳螺栓，開關蓋或其它安裝設施良好，燈桿無生銹、裂縫或斷裂等情況，油漆良好。二、燈桿編號清晰，燈桿接線匣無漏水，熔絲完好，匣蓋無銹蝕，螺絲齊全，燈桿的穿線管無損壞，管口導線應完好，安裝處無松動和銹蝕 。 三、裝有熔絲的燈具其熔絲應完整安裝在相在線，熔絲良好，引下線無松弛及損壞情況，絕緣良好，與其它線路有足夠安全距離，與路燈線、燈頭線的連接良好。四、纜接線匣或管窖井應完好，無垃圾或積水現象，燈桿底座內接線匣無積水，熔絲良好，匣蓋無銹蝕，螺絲齊全。五、控制柜（控制開關等）無走時誤差、失靈，光控開關安裝位置、方向準確，無斷13、線現象，開關接線、升降馬達、傳動皮帶良好，路燈接觸器接入路燈線的位置良好，無斷線、碰線、接地等情況。六、路燈線、控制器無斷線、碰線、接地等情況，配電站中的開關、閘刀、接頭無發熱現象；配電盤、儀表、指示燈運行正常。第三節 宣傳欄的清潔一、清潔程序1、宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面搽抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按玻璃門、窗、鏡面的清潔操作。2、標識牌：用濕抹布從上往下搽抹，然后用干抹布抹一次。3、用刷子蘸清潔劑搽抹污跡，再用濕抹布抹凈后用干抹布抹干水跡。二、清潔要求：宣傳欄每周清潔一次，標識牌每天清潔一次，保持無污跡、積塵現象。第五章 公共洗手間第一節 公廁清潔一、公廁清潔管理規定1、公廁14、的保潔和管理，由服務區（停車區）綜合辦負責，經營單位的公廁可以委托綜合辦負責保潔和管理，但須額外承擔保潔費用。2、實行專人負責，保潔員需佩帶統一制作的工作牌。公廁內、外環境應保持整潔、衛生，設備設施保持整潔、完好。3、保潔員發現顧客在公廁墻壁和其他設施上亂涂抹、刻畫、張貼、隨地吐痰、亂扔雜物、便池外便溺及損壞公共設備設施等行為，應采用文明禮貌用語及時勸止。4、公廁的糞便定期清運，糞池清底除渣，及時疏通。5、公廁定期滅害，夏季一周噴灑藥劑兩次，春、秋季一周一次。6、公廁必須24小時開放，不得隨意停用。因特殊情況確需臨時停用的，必須經上級主管部門同意，并采取其他臨時措施。7、區內承諾無償服務的公廁15、，不得借任何名義進行收費。8、公布保潔人員姓名及照片、監督電話。9、服務區（停車區）綜合辦必須對公廁的衛生設備、設施等情況進行監督、檢查，糾正不合規的行為。10、要求隨臟隨掃，及時維護好公廁衛生。二、公廁的清潔標準1、“六無”“四凈”，即無煙頭紙屑、無蒼蠅活蛆、無積塵蛛網 、無污垢、無污泥積水、無臭氣 ；地面凈、墻壁凈 、蹲位間板凈、公廁周圍凈。1、無蒼蠅、無蛛網、無積塵、無異味，定期噴灑藥物。2、洗臉池及臺面、鏡面隨臟隨洗，清潔無污垢、無積水。3、地面隨贓隨拖，鏡面、隔板及瓷磚清潔明亮。4、便池用后必須沖洗，無積垢，不堵塞，紙簍內的雜物隨時清理。5、點香或放置香球。三、公廁的清潔一般程序： 16、1、經常檢查廁所設備有無損壞，如有應及時上報保潔主管。2、倒空所有垃圾桶、便紙桶內垃圾，換上干凈的垃圾袋。3、倒入清洗劑，擦洗便池、座便器。4、抹凈臺面、地面、門面以及便池、座便器上的水跡、污垢。5、用抹布擦凈，擦亮鏡面，金屬器件。6、用刷子清潔便池、便紙桶、用經消毒的抹布擦洗桶圈座、外壁、水箱，再洗凈、抹干、抹凈，以同樣的方法清洗地面。7、拖凈或者擦凈地面，使地面無水跡、無污垢。8、擦拭窗戶，窗臺、玻璃、墻角定期清洗或者更換窗簾。9、放置香爐點香，小便池里要放置芳香球，定期噴灑氣霧清新劑。第六章 安保及交通秩序第一節 安保管理一、安保員職責及管理范圍1、負責服務區（停車區）公共區域的全天候值17、勤，維護區內公共安全。2、負責服務區（停車區）公共區域全天候交通秩序管理，確保24小時區內交通暢通有序。3、維護服務區（停車區）內正常的經營服務、生產生活秩序，及時處理各種糾紛及突發事件。4、負責服務區（停車區）內資產（含停放車輛及司乘人員的財產）的安全，確保區內所有資產不損壞和丟失。5、負責服務區（停車區）的消防安全監督檢查，擔負義務消防崗位職責。6、完成公司及服務區（停車區）交辦的臨時警衛任務以及其他特殊任務。7、按規定時段巡查，并及時、詳細地填寫巡查記錄及當班記錄。二、紀律要求1、嚴禁不服從各路段和服務區（停車區）管理人員的工作安排和管理。2、嚴禁當班期間人員離崗、串崗、脫崗、聚堆聊天或18、在當班期間做與工作無關的事情。3、嚴禁服務態度惡劣，辱罵、脅迫、圍攻甚至毆打顧客。4、嚴禁拉幫結派、蠱惑區內員工與員工之間或當地百姓與員工之間打架毆或煽動當地百姓進區、滋事鬧事或擾亂服務區（停車區）正常秩序。5、嚴禁對區內資產進行變賣、贈送、抵押和蓄意破壞。6、禁止執勤喝酒或酒后執勤。7、禁止卡、拿、索、要和收受司乘人員財物或利用工作之便采取其他手段獲取不正當利益。第二節 交通秩序一、使用文明禮貌用語和使用標準交通指揮手勢。二、提醒進入區內的車輛限速20km/小時以內。三、及時勸阻在車道上卸貨、修車、擺放物品、車輛插隊行駛、行人亂穿亂行等有礙交通安全、暢通的行為。四、在路面施工或出現安全隱患的19、車道入口端放置反光筒等警示標志并加強巡邏。五、遵循“分區停放”原則，引導貨車、客車、小車、禽畜運輸車輛、危險化學用品運輸車輛等分別停放到指定位置。六、保證停放車輛擺放整齊，車位利用率高。七、提醒正在離開車輛的車主關好車門、車窗、保管好貴重物品。八、檢查停放車輛是否漏水、漏油，如發現異常盡快通知車主。九、留意觀察區內不明原因停放12小時以上的車輛并在交接班記錄上登記。十、載有易燃、易爆、有毒物品或大型、重型物件的車輛進入服務區（停車區）時，將此車輛引導到遠離人員集中區域并設置警告標志，在發現可能發生泄露、傾倒等危險情況時馬上向值班長報告。第七章 設施設備第一節 水電工管理規定一、凡從事本工作的作20、業人員，必須經過培訓考核，持證上崗。二、水電工每天上班時必須到服務區（停車區）綜合管理辦公室簽到，接受管理員工作安排。三、停電、停水維修時，須先通知有關單位，及時懸掛標識牌，設好安全欄，以免發生危險。四、工作前必須配好勞動保護用品，檢查維修用的工具材料是否完好。五、電工在操作及檢修工作時，精力高度集中，嚴禁打鬧、喝酒，工作開始前必須排除周圍的障礙物，仔細檢查，確保安全。六、登高作業時，首先檢查梯子，腳扣子，安全帶等是否完好，使用梯子時，下面一定有人扶，登高作業系好安全帶，安全帶不允許用繩子替代。七、必須對所出現障礙的電氣設備進行停電、驗電，確保無電的情況下可對設備進行維護和電氣部件的檢查和更換21、工作，避免發生觸電等造成人身傷害和電氣設備的損壞。如果遇到特殊情況，不能停電作業，在進行作業時，必須2人在場，一人工作，一人監控。監控人員仔細、認真、隨時提醒作業人員，監控人不得離開作業現場。八、對于現場運行設備出現突然停電現象，在沒有查明原因的情況下，不允許盲目送電。如果由于電工本身的原因造成電機及電氣原件損壞的，對當事人做出相應經濟處罰。九、每天上班時間，對所有運行的設備進行巡回檢查，并做好詳細記錄。十、保持電氣室的衛生，做到地面清潔無積塵，玻璃干凈、無灰塵。第二節 設備設施維修保養標準一、供配電系統維護保養標準1、保證供電正常，發電機可隨時起動供電。2、變壓器正常。3、配電房設備無損壞。22、4、弱電系統無故障，保證正常工作。5、出現停電及時通知各部門，查尋故障，立即檢修。6、發電機表面無灰塵、銹蝕、油污等。7、設備標牌清晰可見。二、給排水系統維護保養標準1、確保設備性能完好，正常運行。2、按照操作規程進行保養，做好運行和保養記錄。3、對二次供水蓄水池按規定定期清洗消毒，并記錄。4、排水泵、供水泵、閥門、水池及供水管道定期檢查保養并記錄。5、水池水無外溢，供水閥門、管道無銹蝕、無滲漏。6、水泵房無積水、浸泡現象。三、污水處理系統維護保養標準1、設備能正常使用，確保污水排放達標。2、熟練掌握操作規程，根據排水量的大小及時調節消毒藥量，作好記錄。3、排水管、排水溝暢通，無阻塞外溢現象。23、4、設備箱體外露部分無銹蝕，機殼完好。5、定期保養，并作好記錄。6、設備標牌清晰可見。第八章 其 他第一節 地下雨、污水管道疏通及清潔一、清潔程序1、用鐵鉤打開檢查井蓋，人下到管段兩邊檢查井的井底。2、用長竹片捅搗管內的粘附物，用壓力水槍沖刷管道內壁。3、用鐵鏟把粘在檢查井內壁的雜物清理干凈。4、用撈篩撈起檢查內的懸浮物，防止其下流時造成堵塞。5、把垃圾用竹筐或桶清運至垃圾中轉站。6、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。7、雨、污水檢查井每月清理一次。8、雨、污水管道每半年徹底疏通一次。二、清潔標準：清理后，眼看檢查井內壁無粘附物，井底無沉淀物;水流暢通，井蓋上無污漬污物。三、安全注意事項1、掀開井蓋24、后，豎警示牌并有專人負責監護以防行人跌入。2、掀開和蓋上井蓋時應注意防止用于減振的車胎掉入井內。3、如發現管道堵塞、污水外溢時，立即組織人員進行疏通。4、作業時穿全身緊邊身褲，戴膠手套。第二節 化糞池清潔一、清潔程序1、用鐵鉤打開化糞池的蓋板，敞開15分鐘后，再用竹桿攪化糞池內雜物結塊層。2、原始的方法是用大瓢掏出糞便直至化糞池內的化糞結塊物，并清理處理。3、有條件的服務區（停車區）可雇用吸糞車一部含5m膠管3條，8m長竹桿1條。4、把車開到工作現場，套好吸糞拉管放入化糞池內。啟動吸糞車的開關，吸出糞便直至化糞池內的化糞結塊物吸完為止。5、蓋回化糞池井蓋，用清水沖凈工作現場。6、每半年清理一次25、。二、注意事項1、吸糞作業時，防止弄臟工作現場和過往行人的衣物。2、因吸糞車的噪音較大，故應避開住戶的休息時間進行作業。3、揭開蓋子后，要有專人看護，清理后蓋實，以防行人跌入。4、化糞池內的沼氣有毒、易燃、故應待充分散發后，才能作業，且周圍不得有明火。第三節 垃圾池清潔一、清潔要求1、每天對垃圾池進行巡視，發現垃圾堆放過多（超過池2/3）必須及時進行清運。2、垃圾池不得有異味散發，不得就地焚燒。3、定期對垃圾池進行消殺工作。第四節 污水處理器清潔一、清潔程序1、用鐵鉤打開檢查井的蓋板，敞開15分鐘后，再用竹竿攪檢查井內雜物結塊層。2、原始的方法是用大飄掏出井內雜物，并清理處理。3、檢查調節器中的沉淀池和隔油池，用大瓢掏出沉淀池內雜物和結塊，用撈篩撈起隔油池內的懸浮物和油污。二、注意事項1、掀開井蓋后，地面要豎立警世示牌，并有專人負責監護以防行人跌入。2、掀開和蓋上井蓋時應注意防止用于減震的車輪掉入井內。3、如發現管道堵塞、污水外溢時，立即組織人員進行疏通。4、作業時身穿緊邊褲，戴膠手套。