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1、 新景祥 北京公司 2011.08 河南新鄭薛店鎮華福國際生態城 華福 綠洲營銷提報 現 狀 現 狀 遠 景 遠 景 項目一期，華福項目一期，華福 綠洲綠洲 鎮中心街道鎮中心街道 華福華福綠洲綠洲的恢弘實景還很朦朧的恢弘實景還很朦朧 還有太長的距離還有太長的距離 沉思沉思. 在整體市場認知度較差的情況下， 如何需迅速打開市場，并樹立區域標桿的形象？ 如何完成2011年的銷售目標？ 遇到這樣的情況，99%的項目會賣未來： 賣交通 賣新城 賣規劃 賣價格 賣產品 只有1%的項目懂得賣差異化的未來： 賣鄭州空港、陸港核心地段 賣距離市中心、機場最近的，首席73萬綜合大盤 賣鄭州最具生態文化、人文教育2、的都市居住規劃 賣500強企業工作者、中原底特律需求支撐的潛力房 賣新城規劃下的生態社區，賣洋房境界的美宅 本案匯報架構本案匯報架構 營銷目標營銷目標 市場分析市場分析 營銷與執行營銷與執行 項目梳理項目梳理 2011年下半年年下半年 營銷目標營銷目標 1.251.25億元億元 華僑城建設經過20年，已經成為“旅游+地產”成功開發模式樣板; 波托菲諾純水岸四期，實現均價5萬元/以上。 波托菲諾意大利小鎮 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發商永遠的痛 準確定位、科學分區、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略 是大盤成功的基本保證。違背大盤開發規律必將遭到市場無情拋棄 大盤價值創造由策劃設計與推廣3、營銷由于營銷標準化大盤價值創造由策劃設計與推廣營銷由于營銷標準化 轉變為策劃設計與后期運營與生活方式打造轉變為策劃設計與后期運營與生活方式打造 定位設 計階段 地產項 目價值 標準化的建設過程使項目建設對項目附加價值貢獻降低； 營銷標準化使營銷對房地產項目的附加值價值貢獻降低，后期經 營成功使項目增值，增加項目吸引力。 后期經營依賴項目定位、規劃設計與運營模式的確定。 地產項 目價值 定位規劃 設計價值 建設 標準化 大盤價值創造 項目建 設階段 推廣營 銷階段 推廣營銷 附加價值 定位規劃 設計價值 運營附 加價值 定位設 計階段 項目建 設階段 推廣營 銷階段 項目運 營階段 推廣營銷 標準化 建設 標準化 時間 時間 中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區 域性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的域性中心為基礎，通過政府基礎設施建