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1、物業企業管理發展給排水系統操作制度規范編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: XXXX物業給排水系統管理制度6.1 給排水系統操作規程1 目的規范給排水系統的操作及運行管理工作，確保小區供水及排水正常。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內給排水系統的操作及管理。3 職責3.1 小區維修組主管負責給排水系統的運行管理。3.2 給排水維修工具體負責給排水設施（備）的操作。4 操作要點4.1 啟動水泵（潛水泵）前的檢查4.1.1 檢查水泵（潛水泵）進、出水閘閥是否已打開，否則應擰開閘閥。4.1.2 排除水泵機組真空筒里面的空氣（如有2、）。4.1.3 檢查電壓表、信號燈指示情況以及管網水壓情況。4.1.4 手盤水泵軸轉動三圈，應靈活無阻滯。4.2 啟動水泵（潛水泵）4.2.1 合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關，將轉換開關置于“手動”位置。4.2.2 按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動注意觀察啟動電流及運轉電流。4.2.3 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3分鐘。如果3次未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。4.2.4 啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴重。4.2.5 確認一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。3、4.2.6 將轉換開關置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。4.3 停止水泵（潛水泵）4.3.1 將轉換開關置于停止位置，水泵（潛水泵）停止運行。4.3.2 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關（如有需要）。4.3.3 檢查有無不正常情況，如有則及時處理。4.4 巡視檢查4.4.1 維修組應每天巡視二次小區內的水泵房，每天巡視一次小區內主要供排水管道。4.4.2 巡視監控內容巡視監控內容如下：a) 水泵房有無異常聲響或大的振動；b) 電機、控制柜有無異常氣味；c) 電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；d) 電壓表、電流表、壓力表指示是否在額定范圍內，是否滿足供水壓4、力要求；e) 水池、水箱水位是否正常；f) 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；g) 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；h) 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；i) 臨時接駁用水情況；j) 排水井是否有堵塞現象、排水井泵是否運轉正常，井內是否有垃圾及泥沙。4.4.3 維修人員在巡視監控過程中發現給排水設施（備）有不正常情況時，應及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給維修組長，請求協助解決。4.5 給排水異常情況的處理4.5.1 主供水管爆裂的處置主供水管爆裂做如下處置：a) 立即關閉相連的主供水管上的閘閥；b) 如果關閉了主供水管上5、相關連的閘閥后仍不能控制住大量的泄水，則應關停相應水泵房的增壓泵；c) 立即通知維修中心及工程部主管。工程部主管聯絡供水公司進行搶修；服務中心通知相關用水單位和租戶關于停水的情況；d) 供水公司修好所爆部位水管后應由當班維修人員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現象；e) 確認一切正常后，恢復水管爆裂前的原貌。4.4.4 水泵房發生水浸時的處置水泵房發生水浸時做如下處置：a) 視進水情況關掉機房內運行的設施（備）并拉下電源開關；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知組長、維修中心和工程技術部，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水6、設施（備）進行除濕處理。如用干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入運行。4.6 給排水維修工應將給排水設施（備）的運行數據（環境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規范地記錄在泵房設備運轉情況登記表上。5 記錄泵房設備運轉情況登記表6.2 水泵房管理制度1 目的水泵是小區的重要設備，水泵房的清潔、設備的完好涉及到居民切身利益。為保證水泵正常運行，確保正常供水，特制定以下管理制度。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內水泵房的管理。3 職責3.1 維修組主管負責本小區水泵房的管理。3.2 當班維修工以7、及設備責任人負責水泵房的運行操作及維護保養。4 管理制度4.1 非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。4.2 水泵房內嚴禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。4.3 水泵房應備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。4.4 每班打掃一次水泵房的衛生，每周清潔一次水泵房的設施（備），做到地面墻壁、天花、門窗、設施設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.5 水泵房應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。4.6 水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值維修工保管，其他人員不得私自配鑰匙。4.7 交接班要求 接班人員應準時接班。 接8、班人員應認真聽取交班人交代，并查看值班記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在值班記錄上簽名。 交接班必須在一定情況下進行有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規范、不完整、不清晰；c) 水泵房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。4.8 水泵房發生水浸時的處置 視進水情況關掉機房內運行的設施（備）并拉下電源開關。 堵住漏水源。 如果漏水較大，應立即通知維修中心經理，同時盡力阻滯進水。 漏水源堵住后，應立即排水。 排干水后，應立即對濕水設施（備）進行除濕處理。如用干凈抹布擦拭、熱風吹干、9、自然通風、更換相關管線等。 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入運行。5 記錄 泵房設備運轉情況登記表6.3 給排水系統維修保養規程1 目的規范給排水設施設備維修保養工作，確保給排水設施（備）各項性能完好。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內給排水系統的維修保養及其出現故障時的維修。（本規程所指給排水系統指給排水用的設備、管網、電氣、儀表等設施。）3 職責3.1 小區維修組主管負責編制給排水系統維護保養計劃并組織實施。3.2 給排水維修工負責給排水系統設施設備的維修以及維護保養。3.3 維修中心負責組織實施給排水系統的中修或大修。4 操作要點4.1 給排水系10、統維護保養計劃的制定與實施4.1.5 影響因素制訂給排水系統維護保養計劃應考慮以下影響因素：1. 給排水設施（備）使用的頻度；2. 給排水設施（備）運行狀況（故障隱患）；3. 合理的時間。4.1.6 維修組組長每年12月制訂下年度的給排水系統維護保養計劃，并按運行情況制訂中修、大修計劃，上報維修中心和工程技術部審批。4.1.7 小區維修組按計劃組織給排水系統日常的維護保養。4.1.8 維修中心負責中修以上給排水系統維護保養計劃的組織實施。4.2 給排水設施（備）維護保養要求4.2.7 水泵維修按6.4水泵維護保養規程進行。4.2.8 水池、水箱的維護保養按6.7水池、水箱管理規定進行。4.2.11、9 給排水管網的維護保養4.2.3.1 所有給排水管道應無滲漏、無堵塞、無斷裂，緊固正常，閘閥開啟靈活，關閉嚴密；雨污水窨井蓋、排水溝蓋板（或側面排水的欄柵）無破損或失少。4.2.3.2 維修組長每月不少于一次按計劃安排對管網及閘閥的完好情況組織檢查，發現問題及時組織維修或更換，若本組無能力實施維修，應及時報維修中心，按維修管理規范予以解決。4.2.3.3 維修組長應組織力量每年不少于一次對本小區的管道及閘閥補漆和添加潤滑油；每月不少于一次對管網進行保潔和相關標識的維護。4.2.10 維修中心和工程技術部對小區給排水系統維護保養計劃審核批準后，應加強對實施情況的監督和管理 。4.3 給排水設施12、設備故障的維修 供水泵出現故障時，管道工應馬上啟用備用泵，然后立即組織維修。 排污泵出現故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現故障，通知強電班，如是水泵故障，視情況更換水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢等，立即疏通。 供水管網出現故障，發生泄漏等影響正常供水，管道工立即關閉總閥，及時通知有關人員搶修，服務中心并做好受影響用戶的解釋工作。 給排水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處限期解決。對突發性故障解決后須填寫事故報告上報公司。5 相關文件6.4水泵維護保養規程6.7水池、水箱管理規定6 記錄 事故報告6.4 13、水泵維護保養規程1 目的為規范水泵維護保養程序，特制定本規程。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內水泵（包括生活水泵、消防水泵及集水坑潛水泵）及其相關設施的維護保養。3 職責3.1 給排水維修工負責水泵的維護保養。3.2 值班鍋爐工或電梯工負責晚間協助對水泵房設備運轉情況的巡查。3.3 維修中心負責制訂、組織實施水泵及其相關設施的維修保養計劃，并適時組織檢查。4 操作規程4.1 日常巡查 維修工每日上午和下午對水泵房做兩次巡查。每日晚由值班鍋爐電梯工進行一次巡查，并在“泵房設備運轉情況登記”表上予以記錄。 巡查內容及方法 巡查內容及方法包括：a) 檢查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自動注水裝14、置是否正常(檢查方法：實地觀察)；b) 檢查各閥門的開關位置是否正常，閥門是否處于正常位置（檢查方法：看與標識是否相符，如不相符，則應在調整前報經維修班長確認）；c) 檢查各閥門管路有無漏水現象，壓力表讀數是否正常（檢查方法：觀察，高區壓力在 公斤以上，低區壓力在 公斤以上）；d) 檢查水泵有無異常振動及異常響聲（檢查方法：觀察、手摸或用長柄旋鑿接聽；無強烈震動或強烈摩擦聲）；e) 檢查機械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水現象（檢查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）；f) 檢查電氣控制柜和變頻器的工作情況（檢查方法：觀察指示燈是否與實際情況相符）；g) 每周在生活水泵運行15、泵和備用泵之間做一次輪換；h) 檢查泵房的清潔衛生情況，每周清掃泵房一次（如有污漬用強力清潔劑去除）。4.2 生活水泵每月進行一次一級保養一級保養的內容如下： 檢查軸封漏水情況（檢查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）。 電動機運行正常無雜音，機身溫度不超過75（檢查方法：觀察，用溫感器或用手模電動機外表不發燙）。 檢查儀表工作情況（檢查方法：觀察）。 檢查電氣柜信號燈（檢查方法：觀察是否與實際情況相符）。 對電機接線頭進行緊固和安全包扎。 檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘。 整理電氣柜內電線標識；做柜內外清潔（清潔方法：柜內用吸塵器或毛刷清塵，柜外用干抹布擦拭）。 檢16、查閥門并添加潤滑油，確保閥門開啟靈活，關閉緊密，無漏水。 轉動平時不用的閥門，開啟備用泵。4.2.10 外部清潔,并緊固所有螺栓、螺母。4.3 生活水泵除包括一級保養的內容外每年進行一次二級保養二級保養的內容包括： 檢查水泵的密封環磨損情況，必要時進行更換或修理（檢查方法：打開后觀察）。 更換密封填料、檢查所有軸承的轉動情況，用溫感器測溫，溫度不超過75、更換軸承潤滑油。 檢查聯軸器與軸的磨損情況，必要時更換軸承或軸。 檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座涂防銹漆，如蝕穿或缺損則進行更換。 檢查壓力表是否正常，對電機做年度檢修保養操作方法如下：a) 打開電機機殼；b) 軸承以及轉動部位添加潤滑17、油；c) 檢查電機電線繞組，有無過載痕跡。如有燒焦、熔化現象則送專業單位重新繞線；d) 電機接線頭進行緊固，并用絕緣膠布進行安全包扎；e) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規格的電容；f) 檢查外部油漆質量如銹蝕面超過整體的10%則整體油漆一次，如銹蝕面在整體的10%以下則對銹蝕處除銹處理后涂防銹漆、面漆。4.4 消防水泵每季度進行一次一級保養并做試運行，保養內容與生活水泵相同。以上保養工作均在“水泵保養項目表”中予以記錄。4.5 集水坑潛水泵每年3、4月份進行一次保養保養內容包括： 進行自動/手動模式的切換（操作方法：將自動模式切換到手動模式，啟動潛水泵1030秒后，18、再回復到自動模式；在啟動潛水泵時順帶檢查壓力表是否正常，指針在啟動后是否轉動）。 清理控制柜，具體要求參見“配電箱、配電柜”的保養要求。 打開集水坑蓋板，檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座涂防銹漆，泵葉、泵殼如腐蝕嚴重，有缺損現象則予以更換。 檢查浮子是否正常（檢查方法：觀察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否轉動，超過臨界點后在自動模式下的潛水泵能否啟動）。 檢查外部油漆質量，如銹蝕面超過整體的10%則整體油漆一次，如銹蝕面在整體的10%以下則對銹蝕處除銹處理后涂防銹漆、面漆。 集水坑蓋板涂防銹漆兩道。5 記錄水泵保養項目表 泵房設備運轉情況登記表水泵保養項目表維修人員： 日期： 序號保養內容19、及標準處理情況及耗用材料1檢查漏水情況，軸封滴水不超過20滴/分2電動機、軸承等添加潤滑劑，確保潤滑良好，運行正常無雜音3檢查儀表工作情況，計量準確4檢查電氣柜信號燈5對電機接線頭進行緊固和安全包扎6檢查電氣柜接觸器，緊固接頭線柱螺釘7整理電氣柜內電線標識8檢查各線路運轉情況 9外觀清洗10用水量情況11其他6.5 管道疏通機操作規范1 目的為規范管道疏通機操作程序，確保正常操作，延長機器壽命，特制定本規范。2 適用范圍 適用于管道疏通機的操作管理。3 職責3.1 小區維修組主管負責管道疏通機的保管。3.2 維修工負責管道疏通機的操作、保養。4 操作規范4.1 管道疏通機是維修組的公用工具，由20、小區維修組主管負責保管。具體借用和保管手續參照維修工具管理規程的相關規定。4.2 在使用時，操作手柄的下壓用力不得超過20公斤，也不得加用其它外力。4.3 正確使用疏通機，選擇合適的鉆具，在離管道入口處0.3米以內進行疏通作業，如需加長疏通彈簧，必須連接牢固。疏通彈簧進入道的長度，最長不得超過6米。4.4 每次使用完畢，外殼先用濕布擦凈后，再用干布擦干，手柄應保持清潔、干燥，無油脂。疏通彈簧每次使用后，應用清水徹底清洗，以免被清潔劑腐蝕，并每季涂油保養。機器的電源線也要做好清潔工作，并理整齊，如發現導線或連接件破損，應掛上“待修”標識并及時通知電工予以更換，修復后方可使用。4.5 疏通機主機每21、周一次從前后加油孔加注2030機油，保證潤滑正常。4.6 疏通機配件每月檢查兩次，發現損壞應及時修復或更換。4.7 每季度對疏通機全面擦拭包括機殼、軟軸、鉆具一次，并在傳動部位加上必要的潤滑油（劑），防止生銹，并在設備（施）維修記錄表上記錄。4.8 長期停用的疏通機如需使用，應先檢查機器是否正常、電線絕緣是否可靠，然后才能接上電源使用。5 相關文件 維修工具管理規程6 記錄設施設備維修記錄6.6 水池清洗操作規范1 目的 為規范水池清洗操作程序，確保供水安全，特制定本操作規范。2 適用范圍 適用于水池清洗操作。3 職責3.1 管理處主任負責組織水池的清洗工作。3.2 小區維修組負責水池的清洗、22、消毒、投藥。4 操作規范4.1 生活及生活消防共用水池清洗 清洗時間每年清洗兩次，間隔不超過6個月，具體時間應列入設施設備年度維修保養計劃中。 清洗順序有兩個或兩個以上水箱的，應先清洗一個水箱，由另一個水箱供水，清洗完一個后，再清洗另一個。只有一個水箱供水的，應選擇在用水低峰時進行清洗，清洗前應提前一周告之用戶具體停水時間。 清洗方法 清洗方法如下：a) 清洗前應排放水池中的剩水，并準備好清洗工具和輔助工具，其中照明應使用低于36伏的低壓安全照明燈具，并配漏電開關；b) 放完水后，打開水池的蓋，拆開閥門過濾網，用鼓風機向水池中鼓風；c) 鼓風半小時后，用燃著的蠟燭試驗水池內部是否缺氧；d) 如23、無異常，則進入水池開始清洗；e) 先清除池壁上的污垢和銹斑，然后用清水沖凈池壁，再用清潔劑刷洗水池墻壁橫、豎各三遍，完畢后向水池內四周噴灑漂白精消毒；f) 檢修水池中的管道及浮球、水位控制器等，檢查池壁有無裂縫；g) 噴灑漂白精半小時后，再次進入池內，用清水沖洗二次后，清除水池溝底污積，用潛水泵抽出積水；h) 清洗完畢撤離現場前，應檢查是否遺留工具；i) 在清洗水池的同時，應另派人檢修、清理、緊固閥門、過濾網以及檢查電氣控制線路；j) 在水池清洗完畢后，檢查供水、供電是否正常；k) 清洗完畢后注水入池；l) 清洗水池時，池外應配備一名工作人員，與池內工作人員保持聯系。 清洗完畢供水前應送樣品到24、市防疫站化驗、取證。4.2 消防專用水箱清洗 清洗時間每年清洗一次，具體時間應列入設施設備年度維修保養計劃中。清洗前應通知保安部、消監控中心停水時間。 清洗方法同“4.1.3”。4.3 投放殺蟲劑殺蟲劑的投放應嚴格按市防疫站和殺蟲劑使用說明書中的要求執行，并做好記錄。 投放時間為了更好地發揮殺蟲劑的作用，應在用戶用水低峰期投藥，一般可安排在凌晨2點左右進行（消防專用水箱任何時間投藥都可以），這樣藥在水箱中保持的濃度大、時間長，能更好的發揮其效用。 投藥時應先將藥倒入大桶內，并在桶內注入清水，攪勻后再投入水箱內。 投放周期生活及生活消防共用水箱，每年1月、3月、4月、7月、10月各投放一次。 以25、上說明中，如有與殺蟲劑使用說明書中不一致之處，以使用說明為準。4.4 參加清洗作業人員應持健康證方可操作，清洗工具應事先做消毒處理。5 相關文件 維修工具管理規程6 記錄殺蟲劑投放記錄6.7 水池水箱管理規定1 目的為加強供水管理、確保飲水安全、預防疾病、保障用水衛生，特制定本管理規定。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內水池水箱的管理。3 職責小區維修組主管負責本小區水池水箱的管理。4 管理規定4.1 水池（水箱）在室外的，其入口處均應加蓋鎖好，水池（水箱）在室內的，該房間也應加鎖，鑰匙統一由小區維修組主管保管。4.2 維修工在對給排水系統進行巡查時，應每日檢查水池（水箱），發現閥門故障、漏水等26、情況及時處理。4.3 生活水池（水箱）每年因清洗、消毒兩次，清洗后取水樣交防疫部門檢驗并取得合格證書。消防水池每年清洗一次。整個清洗過程由管理處主任組織，維修組主管實施。4.4 使用中如發現水質異常現象，應馬上組織查找原因并進行清潔處理。5 相關文件 水池清洗操作規范6 記錄水池清洗記錄6.8 用水、供水管理制度1 目的為保證小區正常供水、合理用水，特制定本制度。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內用水、供水的管理。3 職責3.1 管理處主任負責本小區用水、供水的管理。3.2 小區維修組負責本小區給排水系統的操作及維護保養。3.3 小區保安隊負責消防供水系統的操作、巡查及日常保養。4 管理制度4.27、1 管理處 管理處應盡力保證隨時向業主供水。在確實需要臨時停水時，應至少提前一天通知用戶，長時間停水應采取臨時供水措施，向用戶供水。 管理處應定期對用戶用水量進行分析，發現用水異常應提醒用戶，并幫助查找原因。 進行節約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節約用水意識。 管理員在日常巡查中發現跑、冒、滴、漏現象，應立即報修，杜絕浪費。 清潔、綠化工在用水時應注意節約使用，避免浪費。4.2 小區維修組 維修組主管負責小區水泵房、水池、水箱的鑰匙管理以及水池、水箱的清洗工作。 給排水維修工必須了解、熟悉小區內的供水系統，如：水管、水池、水箱、水泵，開關閥門及分閥門的位置。 給排水維修工負責給排水系統的運行操作、巡查以及維護保養。4.3 保安隊 保安隊負責消防水泵房的管理。 救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，同時嚴禁使用消防喉做其他用途。