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1、物業公司業主報修服務、設備倉庫管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 職責：保持設施設備的完好，確保機器設備的正常運行，及時處理業主的報（急）修，加強設施設備的維修保養，使物業保值增值。內容：一般分為：報（急）修服務、日常巡檢維修、設備的計劃保養。12.1業主報（急）修服務要求：管理處應設立報修電話、監督電話，實行365天每天24小時接待業主報修，并使業主家喻戶曉。報修服務要做到：及時率90 %以上，維修合格率95%以上，用戶滿意率90%以上，回訪率100%。維修項目及其收費標準（詳見第六章），要明碼標價，上墻公布2、。程序：業主保修記錄：姓名、室號、報修內容、聯系電話派工（一般維修：30分鐘內抵達現場，當日修復；較大的維修：提前3天和業主預約；急修：15分鐘內抵達現場，立即修復維修結束，業主簽單回訪。注意事項：上門維修應做到約時不誤、文明禮貌、報價確認。維修人員應統一著裝、佩戴胸卡，攜帶報修單、工具箱、零配件、對講機、鞋套、抹布、墊布等物品。進門必須穿鞋套，工完料清并和業主說明今后使用中的注意事項。若缺少零配件和特殊工具，應采取臨時措施保證業主正常生活的基本要求；維修時如需搬動家具或物品，必須征得業主同意，搬動時盡量小心仔細，完工后要恢復原址。上門維修若遇業主家中無人，必須在業主門上張貼請求再次預約上門維3、修（服務）的通知單，存根聯交服務部備案。12.2日常巡檢維修工程部門除要及時完成業主報（急）修的工作外，每天還應安排一定時間巡視檢查，及時主動發現問題，解決問題，做到防微杜，以免小洞不補大洞吃苦。12.3設備保養計劃的制定和實施內容：電梯、水箱、智能化設備、消防設施設備、水系、水泵、電表接線、小區中央空調、小區共用設施等。計劃的制定和實施項目名稱點檢周期記錄位置綜合檢查點檢每月一次檢查點檢記錄建筑裝飾每月一次值班日記照明設備每月一次值班日記主變壓器每年一次設備臺帳高壓開關定期變配電室日運行記錄高壓電纜二年一次設備臺帳應急用電設備三月一次設備臺帳中央控制室三個月一次設備臺帳火災報警系統每月一次值4、班日記水泵每周/每年值班日記設備臺帳電梯維修單位定維修單位記錄空氣處理定期值班日記風機盤管每年四次值班日記空調循環水每年三至四次值班日記冷卻塔每年二次設備臺帳冷水機組每年二次設備臺帳綜合檢查點檢每月一次檢查點檢記錄建筑裝飾每月一次值班日記照明設備每月一次值班日記主變壓器每年一次設備臺帳高壓開關定期變配電室日運行記錄高壓電纜二年一次設備臺帳應急用電設備三月一次設備臺帳中央控制室三個月一次設備臺帳火災報警系統每月一次值班日記水泵每周/每年值班日記設備臺帳電梯維修單位定維修單位記錄空氣處理定期值班日記風機盤管每年四次值班日記空調循環水每年三至四次值班日記冷卻塔每年二次設備臺帳冷水機組每年二次設備臺帳5、鍋爐系統每月一次設備臺帳管道定期值班日記/設備臺帳生活水箱每年二次設備臺帳避雷系統每年一次設備臺帳序號保養項目保養范圍保養期限實施部門1水泵生活水泵半年一次維修工程部消防泵半年一次維修工程部排污泵半年一次維修工程部潛水泵半年一次維修工程部2水箱半年一次維修工程部（健康證）3監控系統每月一次維修工程部4對講系統每月一次維修工程部5公共天線每月一次維修工程部6消防系統火災報警每月一次維修工程部防火卷簾門每月一次維修工程部消火栓每月一次維修工程部出口指示燈每月一次維修工程部自動噴淋每月一次維修工程部煙溫感系統每月一次維修工程部干粉滅火器每月一次維修工程部7空調柜機半年一次維修工程部冷卻水塔半年一次維6、修工程部冷卻水泵半年一次維修工程部水系統每月一次維修工程部風機盤管每月一次維修工程部8電表接線每月一次維修工程部9低壓配電柜半年一次維修工程部10電梯機房由維保單位指定擁有資質的維保單位機身和井道11室內共用設施樓道樓梯墻面三至四年維修工程部粉刷、油漆樓梯、扶手三至四年維修工程部粉刷、油漆雨、污水管三至四年維修工程部粉刷、油漆外墻二年一次維修工程部清洗門窗、信報箱每年一次維修工程部粉刷、油漆房屋標式（棟號、單元號）每年一次維修工程部粉刷、油漆設備房每年一次維修工程部粉刷、油漆12室外公共設施護欄每年一次維修工程部粉刷、油漆燈桿每年一次維修工程部粉刷、油漆雨、污水管半年一次維修工程部粉刷、油漆路7、燈半年一次維修工程部粉刷、油漆車棚、車架半年一次維修工程部粉刷、油漆門崗半年一次維修工程部粉刷、油漆車位線、標式半年一次維修工程部粉刷、油漆路障半年一次維修工程部粉刷、油漆室外消防栓半年一次維修工程部粉刷、油漆垃圾房半年一次維修工程部粉刷、油漆垃圾車、桶每季一次維修工程部粉刷、油漆噴水池每月一次維修工程部兒童游樂設施每周一次維修工程部老年健身設施每周一次維修工程部12.4設備臺帳的建立管理處應對小區內所有設備進行登記，建立設備臺帳。如遇重大事故 ，應將事故原因、情況分析、搶修記錄、調試結果等信息一并記錄在設備臺帳內。12.5設備倉庫的管理物品的分類：材料類、工具類、儀器儀表、機械零件、勞防用品8、物品的標識：入庫、檢驗、分類標識物品的堆放與防護易燃、易爆與揮發性強的物品吸水性強、容易發潮發霉和生銹的物品常用工具、材料和配件易碎、易損物品沙石、磚類工具設備的檢修和保養庫存物品存量限制季度檢察帳物相符附：采購申報表庫存物品月盤點表設備臺帳監視和測量裝置管理臺帳空置房屋巡查記錄年度設備維修保養計劃設備設施維修養護月度計劃設備維修保養實施方案設備維修保養驗收記錄設備維修保養通知水泵日常巡視檢查表電梯日常巡視檢查表點檢記錄和值班日記房屋修理養護任務單房屋修理養護任務單月報匯總 采 購 申 報 單標識：-08-03 年 月 日 編號：名稱規格數量價格請購原因及用途需用日期申請人 部門審批 管理處主9、任 庫存物品月盤點表 標識：-08-13 第 頁共 頁編號品名及規格單位上月結存本月收入本月發出本月結存備 注數量單價金額數量單價金額數量單價金額數量單價金額制表人： 年 月 日 設備臺帳（1） 標識：-08-26 編號：設備名稱設備類別制造廠商安裝地點型號規格電機功率外型尺寸安裝日期重 量設備原值始用日期附屬設備技術規格、參數及資料安裝記錄日期重大事故記錄 設備臺帳（2） 標識：-08-26 編號：維護保養記錄日期人員維修保養內容零件填卡人： 監視和測量裝置管理臺帳 標識：-08-27 編 號：序號編號監視和測量裝置名稱型號制造廠使用部門/安裝位置技術特征檢定部門啟用（首檢）日期報廢日期用途10、量值范圍 空置房屋巡查記錄 標識：-08-28 編號：單元巡查內容巡查人巡查時間64 年 度 設 備 維 修 保 養 計 劃 標識：-08-29 編號 :序號設備名稱維修保養內容費用預算負責人次/年123456789101112備注：計劃；推遲；進行中；完成。制訂人：審批人： 設備設施維修養護月度工作計劃 標識：-08-30 編號：序號工作內容完成情況遺留問題66 設 備 維 修 保 養 實 施 方 案 標識：-08-30 編號：項目具體內容實施步驟技術要求責任人制訂人：審批人：67 設備維修保養驗收記錄標識：-08-33 編號：設備類別設備名稱型號規格設備編號存在主要問題：技術主管 月 日實11、際維修保養內容：維修人員 月 日完工后質量驗收意見：操作人員 月 日附件 設 備 維 修 保 養 通 知標識：-08-33 編號：尊敬的顧客（業戶）；根據物業設備保養計劃安排，定于 月 日至 月 日，對設備系統進行保養。保養期間可能會暫時給顧客（業戶）帶來不便，敬請諒解。特此通知。 物業管理處 年 月 日 水 泵 日 常 巡 視 檢 查 表 標識：-08-34 年 月 日 內容編號工作狀態起動時間電流（A）進水壓力（PA）出水壓力（PA）電氣控制柜電機溫度電機軸承聲響水泵軸承聲響水泵滴水狀況基礎振動狀態一次運行時間備注：注：檢查正常：a 檢查不正常：（已維修，未維修X）檢查人：維修人：維修時間12、： 電 梯 日 常 巡 視 檢 查 表標識：-08-35 編號： 年 月 日氣候：機房溫度： 內容梯號轎廂照明樓層顯示按鈕控制屏拽引電機限速器制動裝置鋼纜轎頂廳轎門井道井底外呼安全開關緩沖器導軌導靴監控機房其他部件注：檢查正常：檢查不正常：（已維修，未維修）檢查人：維修人：維修時間： 點 檢 記 錄標識-08-36 編號日 期項目內容國/部標準點檢結果點檢人整改情況備 注注：此表為建筑、設備、設施點檢通用記錄 值 班 日 記標識：-08-37 編號： 年 月 日 點至 年 月 日 點 班時間地點記事內容處理意見交接內容工具、儀表：清潔衛生：遺留及要說明的問題：交班人員和時間：接班人員： 年 月13、 日 點至 年 月 日 點 班時間地點記事內容處理意見交接內容工具、儀表：清潔衛生：遺留及要說明的問題：交班人員和時間：接班人員： 房屋維修養護任務單類別數量單位類別數量單位上月結存張合格數張本月報修張合格率%本月注銷張完成工時小時本月完成張材料消耗元三天內及時完成張人工費元及時率%本月結存張 報修日期年 月 日報修人姓名報修部位報 修 項 目填單人 物業管理公司管理處報修人姓名地址號 室報修日期有人時間報修人（戶）驗收報修部位報修項目預約日期開工日期完工日期月 日修繕日期（ ）費用類別（ ）分攤方式（ ）自用部位共用部位公共設施業主自理修繕基金電梯水泵基金公共設施基金自然幢門牌幢住宅區域查 勘部 位查勘修理項目查勘數量實做數量實做工時量方數量預算定額材料費質量驗收備注編號工時人工費填單人修理人查驗員月 日定額工料費合計憑證發放 房屋維修養護任務單月度匯總 年 月類別數量單位類別數量單位上月結存張滿意數張本月報修張合格率%本月注銷張滿意率%本月完成張完成工時小時及時完成數張材料消耗元及時率%人工費元合格數張本月結存張制表人： 業務主管：