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1、物業公司住宅小區各種維修規程制度及流程圖編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 日常報修規程一、目的為規范日常保修程序，提高維修效率，特制定本規程。二、 適用范圍 適用于小區所轄物業內業主委托和管理處報修的處理。三、職責1) 小區維修組負責報修事項的維修。2) 小區管理處負責維修結果的驗證，以及對業主委托維修項目的回訪。四、操作規程維修類別：維修類別分急修、小修、二種。急修要求維修工在接到報修15分鐘內趕到現場，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對報修人做出合理解釋，做出限時承諾。小修要求2日內修復，特殊情況必須做2、出說明和限時承諾。1、 急修：凡符合以下條件的屬于急修：A. 水管迸裂或破損；B. 下水管道阻塞導致污水外溢；C. 電路故障，存在觸電危險或漏電現象；D. 生活水泵，電梯故障；E. 熱水管路迸裂或破損等。2、小修：凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程為小修工程。如墻體裂縫修補，管路、電路小型調整等。 五、維修流程1、業主向管理處電話或口頭報修，管理處應予以記錄、約定維修時間，并填寫“維修單”。“維修單”一式兩聯，一聯存底，一聯報維修組維修。維修單上應注明業主報修時間、內容、維修類別以及約定時間。2、維修組收到維修單后派員維修，并同時填寫“ 服務聯系單”。3、上門維修時3、應注意禮節禮貌、服務規范。 4、 維修完畢后維修人員應在維修單上填寫維修時間、耗用材料等內容，并請業主在“ 服務聯系單”上簽字驗收。5、維修人員憑“ 服務聯系單”報請管理處人員驗收。管理員應對業主進行回訪，報修項目雖修復但業主對服務態度不滿意的應在維修單上注明。6、維修延時的由維修人在“維修單”上注明延時原因。未能修復的，維修組應做返工處理。六、報修流程圖5.1 業主委托維修流程圖業主口頭或電話報修管理處填寫“維修單”維修單送達維修組維修組填寫有償/委托服務聯系單并派員維修維修工按維修單維修業主簽字驗收 管理處回訪、簽字驗收 管理處銷單，維修組匯總5.2 管理處委托維修流程圖管理處填寫“維修單4、”維修單送達維修組維修組派員維修維修工按維修單維修 管理處簽字驗收 管理處銷單，維修組匯總6 記錄維修單有償/委托服務聯系單3.2 住戶室內安裝/維修規程1 目的 規范住戶室內安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成住戶室內安裝/維修工作。 2 適用范圍 適用于公司管轄范圍內住戶室內的安裝/維修工作。 3 職責 3.1 小區管理處負責住戶室內安裝/維修工作驗證和回訪。 3.2 小區維修組主管負責住戶室內安裝/維修工作的組織實施。特殊維修項目（如：電表維修、水表維修、煤氣熱水器維修、電熱水器維修 ）則由維修組主管負責聯系相關專業公司組織維修。3.3 維修組員工具體負責住戶室內的安裝/維修工作。 5、4 操作規程4.1 維修工進住戶家進行安裝/維修時的基本要求 維修組員工進行住戶室內安裝/維修時，要注意禮節禮貌具體應做到如下幾點： a) 自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事； b) 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給維修組主管，請求支援解決； c) 安裝/維修開始前，如屬有償服務的，應事先向住戶說明，并征得住戶同意。 維修組員工進行住戶室內維修時應征詢住戶意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 4.1.3 維修組員工進行住戶室內安裝/維修前，首先應設計好方案或者進行仔6、細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 4.1.4 維修組員工接到住戶室內安裝/維修通知單后，應在15分鐘內準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。 特殊情況需急修的，應在15分鐘內趕到。4.1.5 維修組員工來到住戶門前，應先按門鈴（3次左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。 4.1.6 維修組員工進行安裝/維修前應做好相應的施工準備，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受7、影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。安裝/維修時盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 4.1.7 進入住戶室內，應按公司規定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶室內。 4.2 室內設施設備維修 4.2.1 日光燈維修日光燈維修要求應： a) 檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關；b) 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發黑，如是則更換一個啟輝器； c) 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規格的光管； d) 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換； e) 8、檢查鎮流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象，如是則應更換一個同規格的鎮流器； f) 維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。 開關維修開關維修要求應： a) 計算用電負荷 ，如已超載則要求住戶相應減少負荷，否則應申請增容； b) 拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； c) 拉下總電源開關，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“，則表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除； d) 故障全部排除后，換上一個同規格的開關； e) 試驗開關應開閉正常。 電表維修電表維修要9、求應： a) 計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容； b) 對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表；電表不轉、電表轉得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線住燒穿； c) 電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法； d) 安裝完畢后進行通電實驗，電表應轉動靈活，無異常噪音； e) 會同公共事務部管理員做好新舊電表底數的記錄。 水嘴、閘閥維修水嘴、閘閥維修要求應： a) 關掉水嘴、閘閥前的閥門，排空管內的水，拆下水嘴或閘閥； b) 擰開水嘴或閘閥，加密封膠墊損壞則應更換一個同規格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規格的水嘴或閘閥； c)10、 在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水嘴或閘閥； d) 開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水嘴或閘閥應靈活，水嘴或閘閥關水后應不漏水。 水表維修水表維修要求應： a) 關閉水表前的閘閥，排空管內的水，拆下水表； b) 拆開水表，檢查濾網是否被臟物堵住，如是則應清除臟物；清潔水表讀數盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴重應更換一個新水表； c) 裝回水表，應注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜； d) 水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應不滲水，水表應轉動靈活； e) 會同公共事務部管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。 煤氣熱水器維11、修煤氣熱水器維修要求應: a) 開機時不著火： 檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應更換同規格的電池； 如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應更換電子打火總成； 檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤滑油）。 b) 開機時有“嘭”的爆炸聲： 先關閉煤氣瓶閥門； 用電風筒吹干高壓打火線； 調整點火間隙； 開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應擰開電磁閥修理（加潤滑油、擦除臟物）； 打開煤氣瓶閥門，開機點火正常，反復試35次。 c) 燃燒火焰為紅色應清除12、空氣進氣門臟物； d) 先導閥門控制的煤氣熱火器維修： 開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥； 開機電先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。 煤氣灶維修煤氣灶維修要求應： a) 開機不著火： 開機時如點火電機無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成； 清除空氣進氣門臟物。 b) 燃燒火焰為紅色： 清潔爐頭管路及爐頭臟物； 清除空氣進氣門臟物。 c）漏煤氣： 如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處； 如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。 坐廁水箱維修坐廁水箱維修要求應： a) 水箱浮球閥漏水： 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應高速浮球閥13、桿陰位螺釘； 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。 b) 水箱出水膠塞漏水： 調整膠塞位置； 如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。 電熱水器維修電熱水器維修要求應： a) 開關跳制： 電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規格的電熱棒； 如是開關本身質量問題則應更換同規格的開關。 b) 電熱水器不能熱水，如經查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規格的電熱棒。 抽油煙機維修抽油煙機維修要求應： a) 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應更換統一規格的電容； b) 檢查電動機是否漏電，如是則應更換一個同型號規格的電動機； c) 檢查電動機軸是否阻滯難14、轉動，如是則應對波絲加潤滑油； d) 檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。 空調器的維修空調器的維修要求應： a) 詢問住戶關于空調器的故障情況； b) 檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改； c) 觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進行相應整改； d) 觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應將接頭擰緊； e) 用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環境溫度差不多，則說明空調器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑； f) 觀察毛細管出口和蒸發器入口部分如有結霜，而其他部位有少量凝露或15、干燥無露，則表明空調器制冷劑不夠，系統有泄漏，此時應查找除泄漏部位并排除； g) 用手摸干燥過濾器，正常適應比環境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應更換干燥過濾器； h) 用復合壓力表測量空調器高低壓力，如果低壓低于0.4Mpa，則說明空調器有泄漏，此時應查找出故障部位并排除。空調器正常時的高低壓為（30時）：低壓為0.490.54 Mpa，高壓為1.171.37 Mpa； i) 用鉗形表測量運轉電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應分析產生的原因，并排除故障； j) 全部工作完成后，啟動空調器試運轉，仍有故障則應繼續查找原因直至故障排除。 4.16、3 空調器的安裝 窗式空調器安裝窗式空調器安裝步驟應： a) 在窗口或墻壁上開一個孔（如果有預留孔則不用重開），其孔的大小由空調器的外形尺寸決定； b) 根據空調器的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架； c) 根據支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架； d) 將窗式空調器安裝在支撐架上，務必使窗式空調器外殼室內側比室外高510mm； e) 窗式空調器的室外部分的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調器約20mm； f) 用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調器四周空隙并在四周打上玻璃膠； g) 試運轉窗式空調器，確認一切正常。 分體式空調器的安裝分體式空調器安裝步驟應： 17、a) 根據室外機的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架（應考慮室外機距墻為250mm為宜）； b) 打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則，墻洞應向室外側向下傾斜； c) 室內機組的安裝： 用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據掛板上固定螺栓孔的位置在內墻上作出相應的記號； 根據記號在內墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內裝入膠粒； 重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板； 掛上室內機組，務必使室內機組平直、牢固。 d) 室外機的安裝： 根據支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架； 把室外機組安裝在支撐架上。 e) 室內外機組的管路連接： 喇18、叭口連接時，一定要交兩管同心對正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時應一把扳手固定，一把扳手旋轉。緊固時應注意用力力度（16mm銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了）； 管路轉彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應盡量減少管路彎曲次數； 管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。 f) 排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時針轉1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到涼爽時則應迅速擰緊氣體連接螺母； 全部打開液體和氣體閥，19、然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。 g) 系統檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止； h) 將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵住； i) 試運轉：開機試驗，過35分鐘后應有涼風吹去，應無異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應查明原因并排除故障。牽涉到產品質量問題則應及時請示主管退貨。 4.4 給水管的安裝 根據現場情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 4.4.2 安裝水管前的準備工作安裝水管前做如下準備工作： a) 根據住戶室內安裝/維修通知單領取所需的主要材料（如水管20、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； b) 輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）； c) 借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機等）。 安裝要領給水管安裝要領如下： a) 整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處； b) 給水管應盡量貼陰角、陽角或墻壁； c) 給水管每米垂直偏差應2mm，橫向偏差應1mm（吊線尺量）； d) 冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平等安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面向的左側； e) 給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定； f) 刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）； g) 試水時應21、整個管路沒有一處滲漏水。 4.5 安裝/維修工作完成后，維修組員工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上；用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）；恢復各物品的原來狀態（位置）。 4.6 全部工作完成后，維修組員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看；同時要給住戶講解應注意的事項，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至住戶滿意為止。 4.7 確認一切正常后，維修組員工應禮貌地請住戶在有償服務聯系單上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，維修組員工應根據有償服務收費標準向住戶作出詳盡的解釋，消22、除住戶不必要的疑慮。 4.8 維修組員工離開住戶家時，應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。 4.9 維修組員工回到維修組后要及時在維修單上做好維修記錄，記錄內容包括：維修內容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上維修人員姓名，交管理處驗收。 5 記錄 維修單 有償/委托服務聯系單 3.3 共用設施中、大修管理規程1 目的 對共用設施的中、大修進行控制，確保其滿足業主的需要。2 適用范圍 適用于公司管轄范圍內共用設施的中修和大修。3 引用標準和文件3.1 ISO9001：2000質量管理體系要求3.2 公司質量手冊4 職責4.1 設施管理部門負責所轄共用設施的中、大修正確使用和管理。423、.2 工程技術部負責公司范圍內共用設施的中、大修的計劃管理。4.3 維修中心負責共用設施中、大修的組織實施。5 程序要求大、中修申請5.1 流程圖鑒 定批 準制定大、中修方案審 核批 準實施大、中修方案驗 收記 錄5.2 大修工程 凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程為大修工程。 大修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上。 大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。 大修工程主要適用于嚴重損壞房屋。5.3 中修工程 凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程為中修工程。 中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下。 中修后的房屋70%以上24、必須符合基本完好或完好的要求。 中修工程主要適用于一般損壞房屋。5.4 共用設施大、中修程序 管理部門提出大、中修申請，由工程技術部鑒定后，報總經理審批。 總經理批準后，工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務部審核后交總經理批準。 產權屬于業主的，或需要動用維修基金的應報告業主委員會，并征得其書面同意。 維修中心負責實施大、中修方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可委托專業單位完成。 大、中修方案委托給專業單位實施的，維修中心須派技術人員監督檢查質量和工作進度。 大、中修完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收，填寫“維修驗收單”，如由專業單位實施的，則收雙方簽字認可，施工25、單位應在保質期內承擔相應責任。6 記錄維修驗收單3.4 上門維修服務規程1 目的為體現“業主至上、服務第一”的宗旨，保證維修服務質量，規范維修服務行為，特制定此規程。2 適用范圍適用于本公司接管的各類物業中，業主/使用人要求的上門維修服務。3 職責3.1 上門維修的維修人員負責按本規范為業主/使用人提供上門維修服務。3.2 維修中心負責人負責檢查上門維修服務規范落實情況。4 上門維修要求4.1 接受報修 接應報修電話 接應報修電話過程：a) 拿起聽筒先講：“您好，我是維修中心/管理處，先生小姐有什么事情請講！”；b) 記錄業主報修內容及房號，并約定上門維修時間；c) 道“再見”后輕輕放下聽筒。26、 如業主直接上門報修或托人傳遞報修信息，應主動與業主溝通確定維修內容，約定維修時間。 如業主通過管理處報修，上門維修人員在維修結束后，應及時通報管理處維修服務已經結束。4.2 及時上門服務從接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業主家。4.3 上門維修準備 所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細檢查箱內工具，并根據維修項目做好相應調整，做到工具齊備，箱體清潔。4.4 入戶維修 按規定門鈴、叩門 按業主家門鈴或叩門必須統一、規范：a) 到達業主家門口先輕按門鈴，如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次，不能連續按。b) 如無門鈴則應輕輕地叩門，先叩兩下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。 在隔門與27、業主對話時，必須說明身份和來意；業主開門后應招呼一聲“您好”，取得同意后，穿上專用鞋套，在業主帶領下進入維修房間，不可隨意走動。 在維修開始前，應再次詢問需維修項目，仔細查看維修現場及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應主動協助業主移開。 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止滲水及垃圾撒落。 在維修中應專心致志，保證質量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴禁吃、喝、抽和收取小費。 維修完畢后，應對維修結果進行自檢，待業主驗收認可后，請業主簽字。 按公司收費標準收費，如業主有異議，應耐心解釋，不可與之爭執。同時，維修人員應主動向業主交代使用中應注意事項。28、 對未能及時完成維修的（如無法獨立完成、專業性太強、配件不齊等），應對業主說明情況，解釋原因，取得業主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時間），并盡快將其解決。 如因各種原因確實無力完成的，應告知業主，請其另行解決。4.5 清場工作完畢后要做好清潔工作，工作前移動的物品要放回原處。4.6 離場 離開業主家時應說聲“如有需要盡管與管理處/維修中心聯系”并向業主說“再見”。4.7 維修材料注意事項 原則上所需維修材料均由業主自行購買，業主確實不便購買的，可代為購買，購買材料時，應要求供方出示質保卡，并開具發票。4.8 與管理處的通報如該次維修服務為業主通過管理處報修，當維修結束或與業主溝通后，及29、時將情況向管理處通報，便于及時閉環。5 記錄維修單接聽報修電話記錄有償/委托服務聯系單3.5 設備更新改造和大修管理規程1 目的對設備的更新改造和大修進行控制，確保其滿足業主的需要。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內設備的更新改造和大修。3 引用標準和文件3.1 ISO9001：2000 質量管理體系要求 3.2 質量手冊4 職責4.1 設施設備管理部門負責所轄設備的更新改造。4.2 工程技術部負責設備更新改造、大修的管理。4.3 維修中心負責設備更新改造的實施。5 程序要求5.1 流程圖（附后）5.2 設備的改造 設備改造必須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮改造：a) 技術水平陳舊落后，已30、不能滿足正常運行的需要；b) 設備的原設計和安裝中存在缺陷；c) 設備有形磨損嚴重，但在經濟上不宜更新；d) 設備屢屢發生故障或事故，存在較嚴重的不安全因素，但在經濟上不宜更新；e) 業主委員會要求進行改造的。 設備改造的原則設備改造須遵守如下原則：a) 符合實際情況和運行需要，采用的技術要先進但更要適用；b) 制定改造方案時，采用的新工藝、新技術要有充分的把握。 設備改造程序.1 管理部門提出改造申請，由工程技術部鑒定后，報總經理批準。.2 工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務部審核后交總經理批準。.3 產權屬于業主的，或需要動用維修基金的應報告業主委員會，并征得其書面同意。.431、 維修中心負責實施改造方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可委托專業單位完成。.5 改造方案委托給專業單位實施的，維修中心須派技術人員監督檢查質量和工作進度。.6 改造完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收，填寫“維修驗收單”，如由專業單位實施的，則收雙方簽字認可，施工單位應在保質期內承擔相應責任。5.3 設備的更新 設備更新須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮進行更新：a) 經多次大修，技術性能達不到要求，無法保證正常運行的；b) 技術性能落后，經濟效果很差的；c) 通過修理、改造雖能恢復性能但不經濟的；d) 耗能大或污染環境嚴重的，進行改造又不經濟的；e) 不能滿足小區正常的32、生活需要的。 設備更新程序.1 管理部門提出更新申請，送工程部鑒定后，報總經理批準。如產權屬于業主的，則應經過業主委員會批準。.2 設備的采購（參照設備購置規程）.3 原有設備的報廢（參照設備報廢規程）5.4 大修5.4.1 設備的大修應列入設施設備年度維修保養計劃，一般由專業單位實施。 大修由工程部統一與專業單位擬定相關合同，報總經理批準。需動用維修基金的，應獲得業主委員會批準。5.4.3 設備委托維修合同設備委托合同中應包含以下內容：a) 所維修設備的編號、名稱、型號、規格、數量；b) 維修工作地點；c) 維修的形式、內容和具體要求；d) 委托方應提供的條件及配合事項；e) 承修方應承擔的33、責任；f) 維修費用的計算及付款方法；g) 給收標準和方法；h) 合同違約責任；i) 雙方發生爭議事項的解決辦法；j) 質量保證期限。 5.4.4 在維修實施過程中，公司應按合同規定做好協助工作，同時，工程技術部應督派技術人員監督、檢查修理質量及進度，如發現問題，應立即向承修方提出，并要求其立即糾正。5.4.5 公司內部應做好有關部門的協調配合工作，以保證維修工作的順利進行。5.4.6 修理完工后，工程部應會同維修中心、管理部門進行質量驗收，填寫“維修驗收單”，并由雙方簽字認可。 在以后使用中發現問題應按合同規定處理。 6 記錄維修驗收單(附圖1、2)設備改造流程圖 設備更新流程圖驗 收采 購34、審 批設備的決策批 準鑒 定更新申請驗 收實施改造方案審 核批 準制定改造方案批 準鑒 定改造申請3.6 設備事故管理規程1 目的為規范設備事故管理，明確設備事故責任，特制定本規程。2 適用范圍適用于公司管理范圍內設備事故的管理。3 職責3.1 工程技術部負責設備事故的管理。3.2 常務副總經理負責設備事故的審核。4 管理規程4.1 凡各種設備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造成停產，以及表面雖未損壞而內傷嚴重者，均稱為設備事故。4.2 設備事故的性質 責任事故：因人為原因（如違反操作規程）而造成的事故。 質量事故：因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故。 自然事故：因遭受自35、然災害而造成的事故。 其他事故：凡不屬于上述三類原因的事故。4.3 處理 公司發生設備事故后，由設備使用部門報告工程技術部，由工程部負責進行處理并修復。 工程部會同設備管理部門對事故進行分析，填寫“設備事故報告書”，做出處理意見。 “設備事故報告書”經由設備管理部門和工程技術部負責人簽字后送公司常務副總經理批示、處理。 設備事故經分析、處理并修復后，工程技術部應計算出實際損失，報送財務部。 所有權屬于業主的設備，發生事故后，應以“設備事故報告書”的形式由小區管理處向業主委員會報告，如需動用維修基金進行修復，需經過業主委員會同意， 公司發生的各種事故，應由工程技術部在“設備事故登記表”內予以登記。5 記錄 設備事故報告書 設備事故登記表