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1、物業(yè)公司住宅小區(qū)管理制度（辦公室、保安、維修、保潔綠化）編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 辦公室管理制度 為了規(guī)范辦公室管理，提高工作效率，特制定本制度一、上班時(shí)著裝整齊、服裝統(tǒng)一、坐姿端正。樹(shù)立良好的公司形象和個(gè)人形象。二、辦公室謝絕吸煙、嚴(yán)禁大聲喧嘩，吵鬧、嚴(yán)禁閑聊。營(yíng)造良好的工作環(huán)境。三、未經(jīng)許可，員工不得隨意進(jìn)入辦公室，有事情統(tǒng)一由管理人員或文員辦理，維護(hù)辦公室安全。四、辦公室須有專(zhuān)人值班，不得空缺。負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話(huà)，接發(fā)傳真和來(lái)訪接待。五、辦公室人員在工作接觸中或在接聽(tīng)電話(huà)中要使用文明用語(yǔ)：您好請(qǐng)謝謝對(duì)不起再見(jiàn)2、。六、辦公室人員要樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，要在上級(jí)與下級(jí)、部門(mén)與部門(mén)之間起橋梁作用。七、公司電腦及網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一由專(zhuān)人維護(hù)保養(yǎng)，任何個(gè)人不得私自帶盤(pán)上機(jī)操作及安裝。八、做好保密工作。尊重別人隱私和公司制度。做到不聽(tīng)、不問(wèn)、不傳。九、下班時(shí)隨手整理自己的辦公桌。關(guān)閉空調(diào)，關(guān)窗，斷電，鎖門(mén)。 保安制度 一、崗位職責(zé) (一)、護(hù)管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)1、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行管理處領(lǐng)導(dǎo)指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。2、熟悉護(hù)管各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握護(hù)管區(qū)內(nèi)的護(hù)管工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范。3、處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見(jiàn)。4、做好3、護(hù)管隊(duì)的工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排)。5、經(jīng)常檢查各崗位工作情況。零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次。6、每周召開(kāi)例會(huì)一次。7、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。8、帶領(lǐng)護(hù)管隊(duì)配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類(lèi)違章行為。9、負(fù)責(zé)全隊(duì)員工的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。10、完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。(二)、護(hù)管員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從指揮，做到令行即止，遇事報(bào)告。2、遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。3、熟悉本崗位職責(zé)和工作秩序，圓滿(mǎn)完成工作任務(wù)。4、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。5、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止破4、壞，不能制止解決的向管理處報(bào)告。6、熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。7、積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開(kāi)展各項(xiàng)治安防范活動(dòng)和行為，努力完成各項(xiàng)治安服務(wù)工作。8、廉潔奉公，堅(jiān)持原則，是非分明，敢于同違法犯罪分子、行為作斗爭(zhēng)。9、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。(三)巡邏員崗位職責(zé)1、熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各種設(shè)備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、物品有移動(dòng)等可疑情況，立即查明報(bào)告。2、檢查電線線路(目視檢查、禁止手動(dòng)檢查)和水管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水(電)時(shí)，及時(shí)采取措施并報(bào)告。3、巡邏中聞到異味，聽(tīng)到可疑聲響，需立即查明情況并報(bào)告。4、注意觀察來(lái)往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可5、疑人員要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時(shí)報(bào)告。5、發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，即刻擒獲。6、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆等行為，要予以制止。7、發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即組織撲滅，并迅速報(bào)警。8、發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即做安全處理，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。9、驅(qū)趕亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜人員。10、巡視護(hù)管員各崗位執(zhí)勤情況，協(xié)助處理疑難問(wèn)題，認(rèn)真填寫(xiě)巡邏簽到記錄。1l、制止私扯亂掛、亂貼亂畫(huà)等違反小區(qū)管理規(guī)定的行為。(四)監(jiān)控員崗位職責(zé)1、監(jiān)控人員工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)及時(shí)記錄異常情況，遇突發(fā)事件應(yīng)熟練操作觀察，并做好錄像同時(shí)通報(bào)所部，嚴(yán)禁離崗、睡覺(jué)或做與值班無(wú)關(guān)的事情。2、負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)有無(wú)異常情況，并做好原始記錄，提供資料。3、6、保持監(jiān)控室的整潔衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)設(shè)備，保持設(shè)備清潔，完整好用，配合維修保養(yǎng)單位做好設(shè)備的維護(hù)，發(fā)生設(shè)備故障，第一時(shí)間通知維修人員到場(chǎng)處理。4、學(xué)習(xí)掌握各種先進(jìn)設(shè)備的性能，特點(diǎn)及使用方法，按規(guī)定程序操作監(jiān)控設(shè)備，并維護(hù)好設(shè)備，不準(zhǔn)私自外借任何器材。5、做好機(jī)房保密工作，不得向無(wú)關(guān)人員透露監(jiān)控情況，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入監(jiān)控室。6、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。二、制度規(guī)定(一)、治安巡回檢查制度1、小區(qū)設(shè)24小時(shí)巡邏護(hù)管隊(duì)，集中精力，提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保住戶(hù)治安安全。2、對(duì)小區(qū)巡邏檢查的護(hù)管隊(duì)員必須佩帶工作證，按規(guī)定的巡邏線巡邏，嚴(yán)禁單獨(dú)行為。3、按照小區(qū)治安巡邏記錄表中所規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行巡邏，在7、檢查中，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情，應(yīng)采取果斷的應(yīng)急處理措施，并及時(shí)上報(bào)管理處，在有關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)之前不能離開(kāi)。4、巡邏檢查人員必須熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備、物品放置，如發(fā)現(xiàn)移動(dòng)設(shè)備、物品的可疑情況，要立即查明，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的不安全隱患，應(yīng)通知及協(xié)助住戶(hù)、落實(shí)各項(xiàng)防范措施。5、檢查消防器材有無(wú)損壞，如有損壞，必須立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行更換。6、注意觀察過(guò)往人員情況及其攜帶的物品，如發(fā)現(xiàn)可疑的人員和物品，要選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)加以監(jiān)視，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)要對(duì)其所帶物品進(jìn)行檢查并做好登記。7、夜間巡邏檢查，應(yīng)檢查清理閑散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火險(xiǎn)隱患。(二)、護(hù)管隊(duì)交接班制度l、按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前十8、分鐘到達(dá)崗位。接班人員未到前當(dāng)班人員不能離崗。2、接班人要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)。要做到“三明”：上下班情況明，本班接辦的事情明，物品器材清點(diǎn)明。3、交班人在下班前必須填好值班記錄。應(yīng)做到“三清”：本班情況清，交接的問(wèn)題清，物品、器械清。4、當(dāng)班人員應(yīng)及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)不能移交給下班的事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助完成。5、交接時(shí)要做好記錄并簽名。(三)、收費(fèi)崗工作制度1、服從領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)守工作崗位，遵守工作紀(jì)律。2、認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序，做到過(guò)而不漏、收而不貪、快而無(wú)誤。3、著裝整潔，言行規(guī)范，禮貌待客，文明服務(wù)。4、接受監(jiān)督檢查，敢于同違紀(jì)行9、為做斗爭(zhēng)。5、按規(guī)定妥善保管款、票、卡、認(rèn)真填寫(xiě)各種記錄和表格。6、愛(ài)護(hù)并正確使用收費(fèi)設(shè)施，升降桿使用堅(jiān)持一車(chē)一落，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告。7、積極參加各種培訓(xùn)，努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。8、積極參加各種會(huì)議，不斷總結(jié)收費(fèi)工作經(jīng)驗(yàn)，提出合理化建議。(四)、保安員的權(quán)限規(guī)定根據(jù)公安部保安管理規(guī)定的精神，保安員有如下的權(quán)限：1、在執(zhí)行任務(wù)時(shí)，對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊、強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)及罰款的權(quán)力。2、對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序以及提供情況，但無(wú)勘查現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。3、按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車(chē)輛進(jìn)入護(hù)10、衛(wèi)區(qū)內(nèi)。4、對(duì)出入護(hù)衛(wèi)區(qū)的人員、車(chē)輛及其所攜帶、裝載的物品，按照合同規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證、檢查。5、在執(zhí)行保安服務(wù)工作中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇、報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)。6、對(duì)攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人有權(quán)進(jìn)行盤(pán)查、監(jiān)視，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。7、對(duì)有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以監(jiān)視、檢舉報(bào)告，但無(wú)偵察、扣押、搜查等權(quán)力。(五)、貨物放行規(guī)定為了維護(hù)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保小區(qū)的公共秩序，特制定此規(guī)定。帶(運(yùn))出貨物的時(shí)間：1、業(yè)戶(hù)在正常辦公時(shí)間內(nèi)，需帶(運(yùn))出少量貨物，承辦者應(yīng)持蓋有其公司公章及負(fù)責(zé)人簽字的證明，在出閘時(shí)將證明交保安員驗(yàn)收。2、如需將大量貨物帶(11、運(yùn))出，需提前13天向管理辦遞交申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)放行條，在出閘時(shí)將放行條交保安員驗(yàn)收。運(yùn)出時(shí)間最好安排在夜晚或非辦公時(shí)間。3、在非帶(運(yùn))出時(shí)間如末獲批準(zhǔn)帶(運(yùn))出貨物，當(dāng)值保安人員有權(quán)截留所帶(運(yùn))出的貨物。4、所有搬運(yùn)大件貨物的公司必須按指定通道、時(shí)間進(jìn)行搬運(yùn)。搬運(yùn)過(guò)程如損壞公共設(shè)施，要照價(jià)賠償。5、業(yè)戶(hù)如雇請(qǐng)外來(lái)搬運(yùn)人員，須對(duì)他們嚴(yán)加管束，禁止他們到非搬運(yùn)樓層亂竄。6、所有帶(運(yùn))出貨物者必須服從管理，如實(shí)回答保安員的查詢(xún)。(六)、重大事件報(bào)告制度為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報(bào)告制度。1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械12、斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)主集體投訴(5家以上)；發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向管理處主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。3、參與事件處理的隊(duì)長(zhǎng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告，于12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交管理處，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。4、參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)內(nèi)填寫(xiě)重大事件總結(jié)表上報(bào)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預(yù)防措施。(七)、突發(fā)13、事件的處理程序1、凡遇突發(fā)事件(指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告當(dāng)值管理處領(lǐng)導(dǎo)。2、驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r。3、對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。4、對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)。5、對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作；對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。6、對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)并由保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)協(xié)助調(diào)查處理。7、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留14、證。8、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。(八)斗毆等暴力事件的處理程序1、處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。2、巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、消防電話(huà)或其它最快的方式報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況(地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等)。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待隊(duì)長(zhǎng)的指令。3、隊(duì)長(zhǎng)接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶回接受調(diào)查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。4、斗毆事件中如小區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損15、害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。5、如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。6、事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。(九)、盜竊等破壞事件的處理程序1、巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)小區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠、電話(huà)或其它方式盡快報(bào)告，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待隊(duì)長(zhǎng)的指令。2、隊(duì)長(zhǎng)接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶回調(diào)查處理。3、事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任。4、如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。(十)、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理規(guī)定1、控制室實(shí)16、行專(zhuān)人輪班全日值班制度，值班人員不得隨意離開(kāi)值班室，每日做好值班記錄。2、不帶任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入工作室，做好保密工作，不向無(wú)關(guān)人員泄漏自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。3、監(jiān)視所有攝像位置的圖像，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知班長(zhǎng)，出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。4、對(duì)重點(diǎn)保衛(wèi)區(qū)域和異常現(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄。5、發(fā)生案件和突發(fā)事件時(shí)按重大案件處理方案和火災(zāi)發(fā)生處理方案處理。6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如可疑人員出現(xiàn)等，應(yīng)立即通知人員到現(xiàn)場(chǎng)查看。7、值班室內(nèi)禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。 維修制度第一節(jié) 維修隊(duì)一、崗位職責(zé)(一)、維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)117、在物業(yè)處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)維修隊(duì)的全面管理工作。2、履行與物業(yè)處簽定的管理合同，完成物業(yè)處下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3、貫徹執(zhí)行物業(yè)處制定的規(guī)章制度，確保維修隊(duì)管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。4、執(zhí)行政府部門(mén)制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。5、對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證公共設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。6、負(fù)責(zé)組織制定公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并組織檢查和落實(shí)。7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和能力。8、負(fù)責(zé)組織對(duì)物業(yè)處接管的公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)18、施完善工作。9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、定期向物業(yè)處主任匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。(二)維修工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)室內(nèi)外公共設(shè)施、設(shè)備的維修、檢查和保養(yǎng)，為業(yè)主(住戶(hù))提供有償維修服務(wù)。2、遵守公司和物業(yè)處的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨。3、服從管理人員或隊(duì)長(zhǎng)的調(diào)度和安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量。4、遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5、努力學(xué)習(xí)、不斷總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。6、對(duì)業(yè)主彬彬有禮，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)處爭(zhēng)創(chuàng)效益。7、注意“工完場(chǎng)清”，節(jié)約用料。8、著裝整潔，進(jìn)住戶(hù)19、家佩戴工作牌，保持物業(yè)處良好形象。9、發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開(kāi)動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為物業(yè)處多做貢獻(xiàn)。10、完成物業(yè)處安排的其他工作任務(wù)。二、制度規(guī)定(一)維修管理制度為不斷地提高維修管理、服務(wù)水平，做好房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理工作，制定以下規(guī)定。1、努力學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平和技術(shù)水平，管理好本物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，掌握運(yùn)行和使用情況，做好年度檢修計(jì)劃。2、電氣維修。要做到熟悉全區(qū)的電氣設(shè)備和電氣線路，定期進(jìn)行巡視和檢查，保證安全用電；定期對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，保證電氣設(shè)備安全運(yùn)行。3、消防系統(tǒng)。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，不準(zhǔn)違章操作；做好消防設(shè)備的20、維護(hù)保養(yǎng)，掌握消防設(shè)備的運(yùn)行情況，加強(qiáng)消防系統(tǒng)的巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；做好運(yùn)行記錄，嚴(yán)格交接班制度和消防安全。4、要愛(ài)護(hù)公共物品和設(shè)備。合理使用維修材料，注意節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)。搞好成本核算，努力降低成本，完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(二)、電氣系統(tǒng)操作規(guī)定1、電氣操作人員應(yīng)思想集中；電器線路在未經(jīng)測(cè)電筆確定無(wú)電前，應(yīng)一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對(duì)相信絕緣體，應(yīng)認(rèn)為有電操作。2、應(yīng)詳細(xì)了解工作地點(diǎn)、工作內(nèi)容、周?chē)h(huán)境，再選安全位置進(jìn)行工作。3、工作前應(yīng)詳細(xì)檢查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防護(hù)用品，以防工作時(shí)發(fā)生意外。4、維修線路要采取必要的措施，在開(kāi)關(guān)手把上或線路上懸掛“有人工作21、切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。5、使用測(cè)電筆時(shí)，要注意測(cè)試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。6、如需在線路進(jìn)行檢修時(shí)，事先可通知用電單位停電時(shí)間，再到配電室填好停電標(biāo)然后進(jìn)行，并要注意安全操作。7、在架空線路進(jìn)行檢修前，應(yīng)首先停電，試電，并掛好臨時(shí)接地線，以防發(fā)生意外。8、禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時(shí)，要有可*的安全操作措施，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，在有人監(jiān)護(hù)下方可進(jìn)行。9、電工人員工作時(shí)，必須頭腦清醒、思想集中，不得醉酒、打鬧、神志不清，身體不適者禁止工作。10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應(yīng)包好，以防發(fā)生觸電。11、所用之導(dǎo)線及保險(xiǎn)絲，其容量大22、小必須合乎規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，選擇開(kāi)關(guān)時(shí)必須大于所控制之設(shè)備的總?cè)萘俊?2、如工作中途因停止，當(dāng)重新工作時(shí)，必須詳細(xì)檢查各項(xiàng)設(shè)備之變化，待充分了解后方可進(jìn)行工作。13、工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護(hù)裝置，隨時(shí)安裝好。14、發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用四氯化碳粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴(yán)禁用水撲救。15、發(fā)生觸電時(shí)，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開(kāi)電源，如急切找不到電源時(shí)，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。16、新建線路或檢修完工后，送電前必須認(rèn)真檢查，看是否合乎要求，并和有關(guān)工作人員聯(lián)系好，方能送電。(三)、23、變配電房設(shè)備巡檢制度1、為了保證變配電設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行，特制定本制度。2、觀察高壓系統(tǒng)進(jìn)線電壓、電流、指示燈、聲音是否正常，如偏差超過(guò)允許范圍，要及時(shí)記錄并向上級(jí)部門(mén)報(bào)告。3、巡視變壓器系統(tǒng)運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無(wú)噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報(bào)上級(jí)部門(mén)，及通知委托維護(hù)單位來(lái)修理。4、巡視低壓配電系統(tǒng)各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無(wú)噪聲，并做好記錄。5、檢查并清潔各電柜表面積塵。6、檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。(四)、給排水系統(tǒng)操作規(guī)定1、24、為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，制定本規(guī)定。2、各物業(yè)處維修隊(duì)負(fù)責(zé)本物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。3、維修隊(duì)的成員負(fù)責(zé)按編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。4、公共給排水管道每半年全部檢查一次，要求水管閥門(mén)完好，無(wú)滲漏，水管通暢無(wú)阻塞。5、排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次。6、室內(nèi)外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次。(五)、電梯系統(tǒng)操作規(guī)定1、為了規(guī)范電梯設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保電梯設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，25、延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，制定本規(guī)定。2、各物業(yè)處維修隊(duì)負(fù)責(zé)本物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)電梯設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。3、維修隊(duì)的成員負(fù)責(zé)按編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。4、保養(yǎng)時(shí)間要固定，須貼公告，使用戶(hù)了解，并盡量避開(kāi)高峰用梯時(shí)間。5、每部電梯均應(yīng)在接管后建立單獨(dú)的檔案。6、為了運(yùn)行安全，電梯設(shè)備本身在設(shè)計(jì)和制造上已設(shè)置了多種安全裝置。在使用中必須經(jīng)常檢查這些裝置的可用性，定期進(jìn)行安全機(jī)構(gòu)動(dòng)作試驗(yàn)與整體性能試驗(yàn)。(六)、中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)定1、為了規(guī)范中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施各26、項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，制定本規(guī)定。2、各物業(yè)處維修隊(duì)負(fù)責(zé)本物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。3、維修隊(duì)的成員負(fù)責(zé)按編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。4、每部中央空調(diào)均應(yīng)在接管后建立單獨(dú)的檔案。5、為了運(yùn)行安全，中央空調(diào)設(shè)備本身在設(shè)計(jì)和制造上已設(shè)置了多種安全裝置。在使用中必須經(jīng)常檢查這些裝置的可*性，定期進(jìn)行安全機(jī)構(gòu)動(dòng)作試驗(yàn)與整體性能試驗(yàn)。(七)、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)操作規(guī)定1、連接灶具的軟管，應(yīng)在灶面下自然下垂，且保持10厘米以上的距離，以免被火烤焦、釀成事故。注意經(jīng)常檢查軟管有27、無(wú)松動(dòng)、脫落、龜裂變質(zhì)。2、用肥皂水檢查天然氣設(shè)備接頭、開(kāi)關(guān)、軟管等部位，看有無(wú)漏氣，切忌用火柴檢漏。如發(fā)現(xiàn)有氣泡冒出，或有天然氣味時(shí)，要關(guān)閉所有開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁火種(包括電燈開(kāi)關(guān))，打開(kāi)窗戶(hù)通風(fēng)。3、禁止自購(gòu)亂拉亂接軟管， 自行接用天然氣取暖爐和淋浴器等設(shè)備。4、禁止搬弄天然氣表。5、不要在安裝天然氣設(shè)備的房間內(nèi)，再使用煤爐、液化氣或其他爐具。6、維修時(shí)天然氣灶具周?chē)灰逊乓兹嘉锲贰Ｖ贫甓染S修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。 保潔和綠化管理制度 一、崗位職責(zé)(一)、保潔隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)1、在物業(yè)處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保潔隊(duì)的全面管理工作。2、履行物業(yè)處簽訂的管理合同，完成物業(yè)處下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)28、和經(jīng)濟(jì)指示。3、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行物業(yè)處主任指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)認(rèn)真做好環(huán)境清潔工作。4、熟悉本隊(duì)崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)。掌握小區(qū)(大廈)內(nèi)的保潔規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的環(huán)境保潔工作。5、處事公道，言行文明。勇于改正缺點(diǎn)，虛心接愛(ài)工作建議和意見(jiàn)。6、經(jīng)常檢查各崗位工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。7、負(fù)責(zé)組織制定小區(qū)內(nèi)保潔計(jì)劃和方案，并組織檢查、落實(shí)。8、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高職工的綜合能力和素質(zhì)。9、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。(二)、保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、車(chē)庫(kù)、馬路、草地、天面、雨棚、平臺(tái)、公共場(chǎng)地的清潔。2、負(fù)責(zé)樓道、扶手、門(mén)窗29、電表箱、信報(bào)箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的擦抹。3、負(fù)責(zé)樓道、天面、單車(chē)棚內(nèi)雜物的清理。4、負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的清運(yùn)，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗。5、負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站車(chē)上，并對(duì)中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。6、負(fù)責(zé)清潔班員工宿舍的清潔，并保管好所使工具。7、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止。第五節(jié) 綠化隊(duì)一、崗位職責(zé)(一)、綠化隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)1、在物業(yè)處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化隊(duì)的全面管理工作。2、履行物業(yè)處簽訂的管理合同，完成物業(yè)處下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指示。3、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行物業(yè)處主任指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)認(rèn)真做好環(huán)境綠化工作。4、熟悉本隊(duì)崗位職責(zé)、任務(wù)、工人要求、考30、核標(biāo)準(zhǔn)。掌握小區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的環(huán)境綠化工作。5、處事公道，言行文明。勇于改正缺點(diǎn)，虛心接愛(ài)工作建議和意見(jiàn)。6、經(jīng)常檢查各崗位工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。7、負(fù)責(zé)組織制定小區(qū)內(nèi)花草的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和方案，并組織檢查落實(shí)。8、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高職工的綜合能力和素質(zhì)。9、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。(二)、綠化員崗位職責(zé)1、遵紀(jì)守法。遵守管理處的各項(xiàng)規(guī)章、制度。2、履行職責(zé)，不遲到早退，不曠工離崗，不做與本職工作無(wú)關(guān)的事。3、遵守員工請(qǐng)銷(xiāo)假制度和員工宿舍管理規(guī)定。4、上班穿工作服，戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿(mǎn)。5、執(zhí)行管理處文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范，文明服務(wù)，禮貌待人。31、6、不做有損管理處形象的事，不收取業(yè)主(住戶(hù))的錢(qián)物。7、服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，互相幫助。8、愛(ài)護(hù)公物，照價(jià)賠償遺失工具。二、制度規(guī)定(一)、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、綠化充分，植物配置合理，達(dá)到黃土不露天。2、園林植物達(dá)到：(1)生長(zhǎng)勢(shì)好。(2)葉子、枝、干健壯。(3)行道樹(shù)基本無(wú)缺株。(4)草坪覆蓋率應(yīng)基本達(dá)到lOO；草坪內(nèi)雜草控制在l0以?xún)?nèi)。3、行道樹(shù)和綠地內(nèi)無(wú)死樹(shù)，樹(shù)木修剪合理，樹(shù)形美觀，能及時(shí)很好地解 決樹(shù)木與電線、建筑物、交通等之間的矛盾。4、綠化生產(chǎn)垃圾(如：樹(shù)枝、樹(shù)葉、草沫等)重點(diǎn)地區(qū)路段能做到隨產(chǎn)隨清，其它地區(qū)和路段做到日產(chǎn)日清；綠地整潔，無(wú)磚石瓦塊、筐和塑料袋等廢棄物，并做到經(jīng)常保潔。5、欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施完整，做到及時(shí)維護(hù)和油飾。6、無(wú)明顯的人為損壞，綠地、草坪內(nèi)無(wú)堆物堆料、搭棚或侵占等；行道樹(shù)樹(shù)干上無(wú)釘栓刻畫(huà)的現(xiàn)象，樹(shù)下距樹(shù)干2米范圍內(nèi)無(wú)堆物堆料、搭棚設(shè)攤、圈欄等影響樹(shù)木養(yǎng)護(hù)管理和生長(zhǎng)的現(xiàn)象，2米以?xún)?nèi)如有，則應(yīng)有保護(hù)措施。