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1、物業公司大廈工程部設施設備、電梯、倉庫管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 設施設備管理制度1. 目的為加強對公司受委托物業管理范圍設備設施的管理，充分掌握設施設備的運行動態，提高設備設施的完好率，特制定本制度 2. 適用范圍本制度適用于公司受委托的物業管理項目內所有設施、設備。3. 具體要求3.1 各單位負責人對本單位管轄的所有設備設施的安全，正常運行負責，具體負責核準設施、設備的申購、報廢、大修，負責制定相關的制度和培訓計劃，組織檢查、監督設施設備日常的運行工作。3.2 設施設備管理員要對設備進行定期檢查，定2、期檢查要有記錄，工作記錄必須保存，部門按設施完好率標準進行抽查。3.3 各單位應通過各種途徑，聯系相關培訓中心，鼓勵員工積極參加各類專業知識學習。 3.4 項目部管理組應根據培訓計劃組織對操作人員進行培訓，培訓內容包括設備和設施的性能、操作方法、操作規程、日常維護知識。3.5 操作員必須自覺遵守各項規章制度，嚴格執行操作規程，做好設施和設備的日常清潔保養工作，保證安全、文明作業。3.6 操作運行設備設施前，操作者應對設備設施進行檢查，檢查包括線路、開關、儀表、機械等內容，使用后要定期對設備進行清污、保養，發現問題及時處理。多媒體設備要按相應的操作規程操作，操作時發現問題要立即停止，報告本單位負3、責人，及時通知相關專業人員前來修理。3.7 新的設備和設施的添置由具體管理單位提出申請計劃，上級單位審核報公司批準后方能購買，購買的設備和設施到場后要有相關人員進行驗收，(包括隨設備應提交的文件和資料的驗收)，安裝、調試，并進行固定資產登記。技術資料交設備管理員保存，報廢等事項按公司相關的程序辦理。3.8 各單位負責人保證各項教學、生活服務設施處于良好的技術狀態，不定期組織員工學習有關的安全知識，操作規程，明確設備設施的管理員，定期巡視維護保養，并負責指導員工按規程操作，根據設施設備存在的缺陷。適時向公司提出設施設備的申購、報廢、作為公司對設施設備進行大、中、小修計劃的參考依據。3.9 設備設4、施發生事故后，嚴格執行三不放過原則，即事故原因不查清不放過，對事故的責任人不處理不放過，事故后沒有采取改進、預防措施不放過，以確保類似的事故不再發生。3.10 對委托設施設備的修理，各單位應按設備狀態，作業條件給予積極配合，特殊的維修需要增設安全設施和人員。變配電管理制度1. 目的確保公司物業委托范圍內供電系統的正常、安全運行。2. 適用范圍公司所受委托物業管理項目范圍內的便配電、供電系統3. 值班3.1 對本變配電所設備負有運行、監視和維護責任，嚴格執行規章制度。3.2 認真執行兩票三制（操作票、工作票；交接班制度、巡回檢查制度、定期試驗切換制度）。3.3 值班員必須持證上崗，熟悉本變、配電5、所一、二次結線及設備規范、作用，了解有關系統運行方式，掌握正確操作及維護方法，正確處理事故及異常運行情況。3.4 嚴格執行電網調度命令，對本變、配電所第一斷路器的工作，必須向用監員申請停電。3.5 防止小動物和雨水進入配電間。3.6 負責做好現場安全措施，保證檢修人員工作安全，并按標準做好驗收工作。3.7 按規定做好各種記錄，認真抄表。3.8 定期對安全用具、消防設備、事故備品進行檢查、試驗、維修，及時補充、調換，保持完整齊全和試驗合格。3.9 經常開展業務培訓、學習，不斷提高業務水平，達到“三熟”、“三能”（熟悉設備、系統和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位規程制度；能分析運行狀況；能6、及時發現故障和排除故障；能掌握一般的維修技能）3.10 搞好所內文明生產工作，保持設備環境清潔。3.11 供電局計量表計故障及設備故障影響系統停電應及時與用監聯系。3.12 無關人員不得進入變電所，有關人員出入應執行登記制度。4. 值班巡視檢查4.1 值班員應充分了解和正確掌握運行中電氣設備的技術狀況，通過巡視檢查對運行設備加強監視以便及時發現問題進行處理。4.2 值班員檢查設備時，應嚴格遵守電業安全工作規程和變配電所現場運行規程，在保證安全的前提下，采用聽、嗅、看、測相結合的辦法，根據各類設備的檢查項目，認真仔細巡查，不流于形式。4.3 巡查周期：1正常巡視每4小時一次，無人值班變配電所按生7、產班次每班至少一次。2夜間熄燈巡視每周一次。3在大風暴雨、雷電大霧開展特殊巡查。4異常巡視，根據情況適當增加巡查次數，重點巡查隨時進行。4.4 巡查內容：1運行中的一、二次設備，直流設備。2處于備用狀態的設備。3電氣照明及通風設備。4消防設備。5電纜溝、構架及通風設備。6防雷保護及接地裝置。5. 值班交接班5.1 交班人員應詳細填寫各項記錄，并做好環境衛生，遇到操作任務時，應主動為下值做好準備工作。變配電管理制度5.2 交接班前，接班人員應認真閱讀運行日志，并按設備巡視路線圖巡查一、二次設備，試驗中央信號裝置等交接項目和應作的檢查，對嚴重缺陷、設備變更或有疑問應進行現場交接。5.3 交接班應交8、代的項目：1運行方式及模擬圖板。2調度、上級命令、有關文件及上級指示。3、設備檢修、試驗和變更情況。4異常運行及事故處理。5設備缺陷及處理情況。6安全設施及接地線裝拆情況。7開關跳閘。8未處理事項及其它注意事項。9工具儀表、鑰匙、圖紙資料（特別是變動部分）和備品材料。5.4 接班人員應認真聽取交接內容，核對模擬圖和現場運行方式應相符，交接完畢雙方簽名，交接班中如遇事故須停止交接，接班人員可在交班人員指揮下協助處理事故。5.5 如遇接班者有酒醉、精神失常等情況應拒絕交接，并立即匯報負責人。5.6 遇有接班者未能準時到班，交班者應堅守崗位并匯報負責人。6. 變電房6.1經常保持配電房地面及設備外表9、清潔無塵。 6.2經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。6.3做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。17.電梯管理制度1.目的為保證公司受委托的物業管理項目內所有電梯及附屬設備的有效和運行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業管理項目內所有電梯及附屬設備。3.程序3.1 電梯操作規程3.1.1用專用鑰匙將電梯打開，電梯即可自動運行。3.1.2若有緊急情況發生，可通過梯內緊急對講器與大樓值班室聯系，等待救援。3.1.3若需專人駕駛電梯，需由電梯公司專業人員實現手動控制。3.1.4若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到10、基站層并關閉風扇和轎內照明，電梯停止運行。3.1.5在火災情況下，管理人員可于基站控制電梯回降至基站。3.2 電梯運行管理規定3.2.1大樓管理組負責電梯的日常管理，并監管電梯維修保養承包商的工作。3.2.2 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。3.2.3 注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。3.2.4 進行檢查、清洗時，應放置工作牌。3.2.5 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業意見后方可進行。3.2.6 搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯系，確定可行性， 避免意外。3.2.7 故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。3.2.8 日常清潔電梯轎廂內外時，用較干潔具及無腐蝕性清11、潔劑清潔。3.3 電梯設備維修管理制度3.3.1 委托電梯保養承包商對電梯進行保養維修。3.3.2大樓物業管理部門負責與承包商聯系，督促并協助其維修保養。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯系，并及時通知大樓物業管理部門。3.3.3 將維修保養情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。3.3.4 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審?？照{設備管理制度1.目的為保證公司受委托的物業管理項目內所有空調及附屬設備的有效和運行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業管理項目內所有空調及附屬設備。3.分類3.1 分體式掛、柜機 3.2 中12、央空調4.要求4.1 分體式掛、柜機4.1.1 在需要運行的季節由專門的人員對其按照空調操作說明進行操控。4.1.2 每日三次對設備運轉情況進行檢查（早晨上課前，中午放學后，晚自習前），發現問題立即聯系相關專業人員進行維修。4.1.3 空調管理人員應當按照課表對空調使用進行控制，如發現該教室無課則應停用空調，節約電力資源。4.2 中央空調4.2.1操作規程（制冷）4.2.1.1 檢查網管系統水壓，應保持在8Kg9KGg正常范圍，嚴禁超壓。4.2.1.2 檢查配電柜、電壓、電源、電氣附件是否正常。4.2.1.3 啟動冷卻水泵、循環泵、冷卻塔開關，保持正常運行5分鐘以上。4.2.1.4 啟動機組，13、觀察水系統降溫是否正常。4.2.1.5 運行中必須經常檢查壓力、溫度的變化，同時做好記錄。4.2.1.6 關機時，先關主機，后關冷卻塔、循環泵、冷卻泵。4.2.2 操作規程（供暖）4.2.2.1 檢查網管系統水壓狀況，應保持在8Kg9Kg正常范圍。4.2.2.2 檢查配電柜、電源、電壓、電氣附件是否正常。4.2.2.3 通知鍋爐房送氣，送氣壓力應逐步上升。4.2.2.4 打開室外氣閥，啟動熱水循環泵。4.2.2.5 關閉排氣閥，打開熱交換器蒸汽閥。4.2.2.6 運行中必須經常檢查壓力、溫度變化，同時做好記錄。4.2.2.7 供暖壓力超過9Kg范圍應立即采取降壓措施。4.2.2.8 關機時，先14、關總氣源，后關熱交換器，再關熱水循環泵。4.3 空調機房管理規定4.3.1 空調機房平時應上鎖，鑰匙由物業管理辦公室保管，未經許可，禁止非工作人員入內。4.3.2 保持機房內良好的通風和照明。4.3.3 空調機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，如有異常，應及時調整處理，并做好記錄?？照{設備管理制度4.3.4 定期清洗系統的過濾網和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。4.3.5 每月對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設備房的消殺滅鼠工作。4.3.6 每年對主、副機進行一次全面檢查保養，確保機組的良好運行。供水設備管理制度1.目的加強用水管理，協助用戶安排合理的用水和節15、水計劃，保證供水符合衛生標準及供水的連續性。2.適用范圍公司受委托的各物業管理項目范圍內的供水。3.具體要求3.1 水泵房建立24小時值班制度，執行水泵設備巡視制度，定期保養水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。3.2 水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應得到部門領導的許可。3.3 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結果存檔。3.4 供水設備場地清潔，設備保養良好。3.5 每月對室外供水管線巡視2次。若水管線、水表井、閥門井有堆積物或施工機械運作，供水服務人員應及時與相關方聯系、交涉清除障礙，監視施工，發現有跑、冒、滴、漏現象，應立即搶修，杜16、絕浪費。3.6 盡量保障對業主供水的連續性，若確需短時停水，應提前出示通告通知業主停水時間，以便業主作好準備。遇突發性事故導致停水，應及時向業主做出解釋。水泵設備管理制度1.目的確保住戶生活用水、大廈消防用水的正常供應2.適用范圍公司受委托的物業管理項目范圍內所有的水泵設備和水泵房3.水泵操作3.1開泵前檢查水箱存水狀況，進水閥是否打開3.2打開水箱出水閥，往泵內注水，排盡泵內空氣3.3電機與水泵聯軸器要雙手能轉動，如有卡阻現象，則需查明原因排除故障后再投入使用3.4水泵引水加滿后，啟動水泵運轉，慢開啟出水閥門，檢查水壓力是否正常3.5水泵正常運轉時，應注意觀察水泵系統儀表讀數、軸承發熱情況，17、調整填料滴水，水泵振動和雜音是否正常，如發現異?，F象，及時處理3.6水泵停止運行前，應先關閉出水閥門，然后按“停止”開關，停止供水4.水泵維護與保養4.1軸承的最高溫度不大于80（軸承溫升不大于40）4.2填料處漏水應保持少量均勻4.3軸承油位應保持在正常位置，不能過高或過低，過低時應及時補充4.4如環境溫度低于0，結冰時應將泵內水放出，以免凍裂4.5長期停止使用設備，應將泵拆卸清洗上油，包裝保管5.水泵房管理5.1值班人員對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。5.2經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的18、選擇開關應置于自動位置。5.3生活水泵規定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態下能正常起動。5.4泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。5.5水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。5.6按照水泵保養要求定期對其進行維修保養。5.7保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。水箱、水池清潔制度1.目的為確保水池、水箱供水清潔衛生，符合標準及衛生防疫部門的要求。2.適用范圍受委托的物業管理項目范圍內的水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒。3.具體要求3.1 操作人員必須持有19、衛生防疫部門核發的體檢合格證。3.2 地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗1次，若遇特殊需要可增加清洗次數，清洗安排由各單位視具體情況列出保養計劃。3.3清洗前一天應出通告通知用戶停水時間，以便用戶做好貯水準備。3.4 清洗前通知控制水泵房設備人員開始清洗水箱，以免發生誤操作。3.5清洗前應做好所需機電工具、檢測器具、清潔工具及消毒藥物的準備工作。3.6 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水時，應輪流清洗，以避免停水。4.清洗程序:4.1 關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱的水。4.2讓泄水閥門處于開啟位置，水池、水箱口通風2小時以上使空氣流通，排除水池、水箱中的有毒20、氣體，吹迸新鮮空氣。4.3用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池水箱中的空氣新鮮。4.4 安裝一盞36V行燈供水池、水箱內照明用。清洗和檢修人員進入池內工作。4.5 清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷，維修人員對水池，管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查維修。4.6 清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡。然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。4.7 檢查各種設施正常后，注人水池，取水樣到市衛生防疫檢測站化驗取證。5.安全注意事項5.1 使用安全電壓行燈，導線絕緣良好，并安裝漏電開關。5.2 人員上、下水池應小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。5.3 未經試驗證明水池中有無氧氣前，不得進入水21、池。5.4 消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。倉庫管理制度1.目的保障物品領用，合理控制庫存，保證庫存物品質量符合要求2.適用范圍本程序適用于公司的內部（各物業分部、部門）庫房管理3.職責各單位負責采購物品的收發和庫房管理4.管理制度4.1貯存管理4.1.1對庫存物品按“先進后出”的原則進行管理4.1.2化學危險品的貯存4.1.2.1化學危險品按照其貯存要求進行貯存4.1.3入庫手續4.1.3.1所有經驗收合格后的物品方可入庫，由倉庫保管員（分部內勤）驗收、核對、進倉，根據入庫憑證進行登記入帳4.1.4物品存放4.1.4.1倉庫保管員對所有庫房物品的存放應有明顯標識4.1.4.2化學危險品存放場所懸掛“化學危險品”標識4.1.4.3每類化學危險品必須標識，懸掛“危險化學品安全”標簽4.1.4.4物品入庫后根據其性能、規格分類擺放，做到整齊、規范、安全4.2物料領用與發放4.2.1日常領用物料，由領用部門內勤或負責人填寫領料單，領料單上必須將品名、規格、數量及使用用途寫清楚4.2.2日常維修所需工具由項目部負責人開具的領料單領取，倉庫保管員據此發放，并建立各項目部工具檔案4.3物料退庫4.3.1各使用單位領用的物品使用后如有余量，可退回倉庫，由倉庫保管員清點驗收并在領料單上簽字確認，倉庫保管員據此登記臺帳