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1、物業公司工程日常工作管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 工程日常工作管理制度1 目的為規范工程部日常各項工作，確保各項工作按照規定流程有秩序的開展，提高工作效率，特制定本制度。 2 適用范圍本制度適用于物業所屬管理區域的所有工程管理相關工作。3 職責3.1 工程主管負責監督、檢查各級員工日常工作行為，確保按章操作。3.2 工程主管負責對員工進行技術專業培訓及操作規程培訓，并定期進行考核。3.3 項目綜合部負責對設備設施巡視工作進行監管，提出合理化建議。3.4 項目綜合部負責協助工程人員做好客戶溝通工作，盡可能將2、客戶影響減至最低。3.5 項目綜合部負責在日常巡檢中對公共區域內設備設施進行檢查，有問題及時報工程部進行維修，并對處理結果進行跟進。3.6 工程主管負責控制維修保養成本，按照節能降耗的原則進行工程管理。4 相關文件4.1工程部各級員工工作行為規范1.嚴于律己，模范遵守公司及部門各項規章制度，未經批準，不得有特殊豁免權利。2.公正待人，對違紀違章行為，不因私情關系而包庇隱瞞，對有投訴的員工，嚴禁打擊報復、刁難。3.公私分明，嚴禁利用工作職務之便，為個人謀取私利、損公肥私。4.禮儀第一，批評教育下屬注意方式方法，嚴禁態度粗暴，不得使用臟字臟話，嚴禁動武。5.合理使用公司電話、電腦等辦公用品。嚴禁利3、用工作職務之便， 撥打私人電話、干私活。6.嚴禁利用工作職務之便，在工作時間“串崗”、閑聊、干擾他人工作。7.聽/見到有損管轄范圍內物業或公司名譽的行為/言談時，不得因其非自己的主管責任范圍而不聞不問、不加處理。8.對自己的上級/同級有意見，當面提。嚴禁私下議論、傳播、發牢騷。9.嚴禁搞“小團體主義”、“山頭主義”、“哥們義氣”、“拉幫結派”等非組織活動或散布這些思想。10.關心愛護下屬，不得對下屬的痛苦、困難、健康、家庭、培訓教育等不聞不問、漠不關心。11.對上級布置的任務或對問題的處理指示，下級必須在4小時內主動向該上級報告進程或結果。12.向上級請示、報告工作，報告人必須有自己的明確意見4、，如屬復雜或重要工作、或無先例的問題，必須提交書面報告。13.上級對下級交代工作應有明確的時間性要求。14.下級對上級請示報告，但上級無任何回復的重要工作或問題，有權并應該催復，直至該上級有一定形式的回復為止。對特別重大或緊急的工作和問題，如經催復而該上級仍無回復的，下級可越權向上報告或投訴。15.當發現問題屬于跨自己主管范圍的交叉性或其他不明確責任范圍的工作，必須主動向自己的直管上級報告，該主管上級必須及時予以接受處理。16.管理人員必須保證本職責任范圍工作的計劃性、時間性、真實性與準確性，必須保證工作的質量，嚴禁有湊合、差不多、及敷衍的態度或行為。17.各級人員嚴禁借口“想不通”或有“不同5、見解”而拒絕執行上級指示，或執行時打折扣。18.下級因工作需要，帶領客人或外單位人員面見上級時，應事先在回避客人的情況下通知上級，得到指示后再按與上級的約定辦理。19.下級向上級報告工作或商談問題等，應提前預約，若遇上級處有客人，應主動回避，嚴禁發生直闖上級辦公室的情況。20.對本規范的遵守執行情況，將被列入員工績效考評。4.2 技術資料管理制度1.管轄范圍內所有設備清單、設備資料、使用說明、裝修圖紙、各專業圖紙、材料等原件均需由工程部、綜合部按存檔編號，統一存檔一份，交由專人管理。2.管轄范圍內主要設備間鑰匙工程部保管封存一套，除緊急情況外，不得使用。3.工程部所有收、發文件均由工程部、綜合6、部統一存檔，專人管理。4.所有存檔工程圖紙、資料、文件等只允許物業公司主管以上級人員借閱，未經工程部主管批準一律不得外借，所有借閱人員均需登記。5.借閱人員必須愛護所借閱資料，不得擅自修改；丟失或損壞，將追究當事人責任。6.各專業人員必須隨時將新增、改造等工程圖紙及相關資料原件上交統一存檔。4.3工程鑰匙管理制度1.工程部所管轄區鑰匙由工程主管負責管理。2.所有鑰匙配制時須經過項目經理同意，并經過工程主管批準后統一配制，持有鑰匙的個人需辦理登記手續。3.各專業鑰匙一律不準外借，因工作需要借用時必須經過主管同意，并嚴格登記后方可借用，所借用鑰匙中途不得轉借，并在當日必須歸還。4.本專業人員使用鑰7、匙一律登記，并在當日歸還。5.如發生鑰匙丟失時，應立即向上級主管匯報，以便采取補救措施。6.特殊及關鍵部位鑰匙，如：水泵房、水箱間、電梯機房、電視機房、電話機房、重要主機設備等，必須設專人管理，無關人員一律不得使用。4.4報告制度一、下列情況報告主管：1.主要設備非正常操作的開停；2.主要設備除正常操作外的調整；3.設備發生故障或停機檢修；4.零件部件更新、代換或加工修理；5.運行人員短時間暫離崗位；6.維修人員去向；7.采用新的運行方式；8.領用工具、備件、材料；9.加班、換班、補休、病假；10.與其他外班組進行工作聯系。二、下列情況必須由工程主管報告工程經理、項目經理或綜合部備案1.重點設8、備發生故障或停機檢修（如停梯、跑水、停電等）；2.影響營業的設備故障或施工；3.系統運行方式較大改變；4.重點設備主要零部件改換；5.系統及主要設備技術改造或移位安裝。系統及設備增改工程；6.領班以上崗位人員調整及班組重大組織結構調整；7.主管病、事假、補休、換班；8.更新工具、領用工具及購置備件、材料。4.5工具管理制度一、工程部所有公用工具，全部登記上帳，統一保管，共同使用，借用人員要辦理登記手續，丟失或損壞照章賠償。二、個人領用的工具，主管應登記入帳，技術人員每季度應對照“工具清單”認真核對所持工具是否完好并簽字。因產品質量損壞的工具應向主管說明情況技術人員對不慎損壞及遺失的工具（含公用9、工具）應向主管提出書面說明備案，一律按工具原價值賠償，需增補工具時，請提交書面申請交主管審批。三、所有工具一律不準外借，如因情況特殊，必須經主管批準后方可租借；員工擅自外借、帶出項目，經查實要嚴肅處理；嚴禁用工具干私活。四、所有工具要愛惜使用，工具按規定的使用年限到期損壞后 ，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。五、安全用具管理1.安全工具應存放在干燥、通風場所；2.絕緣桿應懸掛在支架上，不應與地面接觸；3.絕緣手套應放在密閉的櫥柜內，并與其它工具、儀表分別存放；4.絕緣靴應存入櫥柜內，不得代替雨靴使用；5.試電筆應放在防潮的匣內，并置于干燥的地方；6.所有安全用具不準代替其它工具使用10、；7.使用安全用具時，應進行詳細檢查，應檢查是否經實驗合格，實驗期有效和符合安全用具的要求；8.高壓驗電器在進行驗電之前須檢驗驗電器發光部分是否正常，在電壓等級相符的帶電設備上驗明驗電器發光正常之后，立即在驗電設備上進行驗電，在使用驗電器時，應配備相適應的輔助絕緣安全用具，（如絕緣手套）同時使用；9.絕緣手套及絕緣靴在低壓操作中作為基本安全用具，但在高壓操作時只能用作輔助的安全用具；10.絕緣安全用具應按規定定期到供電局進行絕緣檢測，并將其檢測鑒定結果記錄存檔。4.6 各崗位安全/防火制度1.全體工程人員必須加強治安防范意識，執行治安管理制度，協同保安部認真做好管轄范圍內的治安保衛工作。2.各11、崗位人員必須嚴守崗位責任制發生事故或發現可疑情況應迅速上報處理，并負責保護好現場。3.各崗位人員要人人做到“兩知，三會”。（知防火知識、知滅火知識、會報警、會救援、會自救逃生）。4.未經領導批準，外來人員（包括參觀學習、探親訪友、施工等）禁止進入配電室、冷凍機房、電梯機房、空調機房、水泵房、強/弱電機房、燃氣進線室等地。經批準進入人員必須辦好相關手續，由值班人員負責接待來訪者及機房安全。5.各崗位人員除負責設備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查，各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查，如發現有不安全因素及時進行整改。6.不得隨意配制各機房門鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖12、好。7.各班組工具、材料要專人管理，攜帶工具或材料出園區，必須經主管同意，按規定辦理放行手續，并由班組做好登記。8.必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙灰缸。9.維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各班組、設備機房不得存放易燃材料，易燃材料必須存放在危險品庫中。10.不得隨意挪動消防設施，發現消防設施損壞、泄漏及消防材料過期時應及時報告，進行維修更換。11.當管轄范圍內發生跑水、斷電或其它緊急情況時，在場工程部所有員工要根據現場情況及時進行應急處理，減小損失及影響，并盡快匯報，如無法采取應急措施，必須盡快回到值班室聽候調動，其它不在現場員工必須盡快返回值班室聽候調動。12.發現火警及時13、報告，盡力和保安部、消防隊員一道撲滅火災。一旦發生火災，工程部的首要任務是保證供水，供電，保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行，并組織重要設備的保護，以及工作人員的疏散工作。4.7危險品管理制度一、化學類（硫酸）1.危險品應放置在專用倉庫（箱柜）；2.倉庫（柜）由專人保管，并采用雙人雙鎖保險和辦理領用登記手續；3.購買危險品應在保安部備案并由專人采購、驗收入庫。二、油類（易燃物品）1.限量購買、存放，諸如汽油、柴油等易燃物品；2.對存放易燃物品倉庫、箱、柜應保證遮光、干燥、通風和排風，且安設阻燃防爆開關和防爆燈；3.存放易燃物品倉庫、箱、柜處應有明顯“禁煙標志”和“閑人莫入”標志。4.管理14、處分管負責人應經常對硫酸、汽油等危險品有易燃物品存入、使用進行監督、檢查。三、要求1.危險品、易燃物品領用采取用多少、領多少，工作場地不得過量存放；2.危險品和易燃物品應專項專用，不得挪為它用或擅自轉送他人；3.危險品和易燃物品管理受保安部監督、檢查、指導。4.嚴禁易燃易爆物品進入園區。4.8交接班管理制度交接班制度是維護安全的基本保證，值班全體人員必須嚴格按本制度認真執行，物業工程部將按本制度考核值班人員執行情況。配電室、冷凍機房實行24小時值班制。一、交接班前做好班前各項交班準備工作，交接未結束，交班人不能換下工作服。二、接班人員應提前10分鐘到達崗位，做好接班準備工作，包括：1.查看上班15、運行記錄，聽取上班值班人員運行情況介紹，交接設備運行表；2.檢查設備運行是否良好；3.檢查儀表工具、鑰匙等物品是否完好齊全，并在交接班記錄表上簽字。三、當班發生的問題要及時處理，未處理完要講清情況并填寫在記錄上。按要求可以處理而未處理的不能下崗。四、交班時發生的一切故障由雙方共同處理，處理完后交班人方可離開工作崗位。五、在交班中遇到的緊急情況處理不了，應及時向工程部匯報。在休息日和正常班時間以外，應及時向有關部門匯報，事后應向工程部匯報。在處理故障過程中，未經領導同意不能下崗。六、接班人員未到，交班人員不能擅離崗位，如離崗后發生的一切問題由交班人負責。七、下列情況不得交接班：1.接班人員未到達16、崗位；2.接班人員有醉灑現象或神態不清；3.交班人員未清理好值班室衛生時。八、凡接班后發生的問題均由接班人負責。九、各班交接記錄妥善保存，不得毀壞丟失，保持整潔。十、對本班記錄的執行情況，物業管理處工程部進行檢查，如發現不按制度執行者，將視情節后果，嚴肅處理。4.9 值班管理制度一、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，私自替班或換班，按時巡視設備運行情況。二、密切注意設備運行狀態，熟悉設備的性能和操作規范，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，認真填寫設備運行表，及時發現和處理隱患。三、禁止在值班室內吸煙、打鬧、酗酒或干其它違法違紀之事。四、禁止在工作時間干與工作無關的事情。五、做好設備的日常保養和維修。如發現設備故障，值班人員無法處理時，應報告主管處理。六、早、午、晚及夜餐時間是值班的薄弱環節，所有運行值班機房都必須有人值班。嚴禁在設備機房內用餐。七、每天都應打掃值班室衛生，保持清潔。八、值班人員因特殊情況需調班時，必須事前報請主管同意。