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1、物業(yè)公司工程維養(yǎng)部管理制度（職責、流程、常用表格）編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 目 錄第一章 前 言041、公司簡介 042、服務(wù)口號043、管理宗旨044、企業(yè)文化045、員工箴言056、物業(yè)服務(wù)常識05第二章 組織建設(shè)081、公司組織結(jié)構(gòu)圖082、公司崗位結(jié)構(gòu)圖083、工程維養(yǎng)部組織職能圖09第三章 工作職責101、工程維養(yǎng)部部門職責102、工程維養(yǎng)部崗位職責102.1工程維養(yǎng)部主管職責102.2工程維養(yǎng)專員職責11第四章 工程維養(yǎng)部管理流程131、維修工作管理流程132、裝修巡查管理流程153、電梯故障處理2、流程154、物業(yè)接管驗收管理流程164.1原有物業(yè)接管流程185、公共設(shè)備、設(shè)施管理流程20第五章 工程維養(yǎng)部管理制度221、維修工作管理制度222、裝修巡查制度233、公共設(shè)備設(shè)施管理制度234、物業(yè)接管驗收制度245、鑰匙管理制度25第六章 工程維養(yǎng)部常用表格261、盜用消防水處理表262、房屋裝修違規(guī)施工處罰表273、水磨石違規(guī)施工處理表284、園區(qū)公共設(shè)施損壞賠償處理表295、樓面超載專項治理巡查表306、裝修巡查記錄表317、B區(qū)裝修巡查記錄表328、公共設(shè)備設(shè)施日常檢查表33第二章 組織建設(shè)一、公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)有限公司董事會總經(jīng)理工程維養(yǎng)部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部客戶服務(wù)中心總經(jīng)辦秩3、序管理部公司決策公司日常管理公司日常運營服務(wù)接待管理物業(yè)檔案管理綜合服務(wù)管理財務(wù)管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保潔管理綠化管理消殺管理物業(yè)接管驗收設(shè)備設(shè)施管理維修服務(wù)管理二、公司崗位結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理經(jīng)理客服中心主管綜合事務(wù)主管工程維養(yǎng)主管環(huán)境管理主管秩序維護主管綠化技工保安員保潔員工程維養(yǎng)專員出納員行政專員客服專員三、工程維養(yǎng)部組織職能圖 物業(yè)經(jīng)理 工程維養(yǎng)主管水電工鑰匙管理水電氣維養(yǎng)電梯維養(yǎng)工程維修第三章 工作職責一、工程維養(yǎng)部部門職責1、接管、驗收物業(yè)項目（1）為了確保接管工程的質(zhì)量能夠達到合格標準，工程管理部負責接管、驗收包括新增項目在內(nèi)的所轄物業(yè)項目。（2）為了保證相關(guān)資料的4、完整性，需要認真接管物業(yè)項目工程技術(shù)方面的相關(guān)資料。2、管理設(shè)備與設(shè)施（1）制定設(shè)備養(yǎng)護計劃，確保計劃能夠得到100%執(zhí)行。（2）為了穩(wěn)定水、電、氣的供應(yīng)，需要維護轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)系統(tǒng)。（3）為了保證設(shè)備、設(shè)施的完好性，需要認真管理轄區(qū)內(nèi)的水、電、氣等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。3、維修服務(wù)（1）為了提高業(yè)主的滿意度，服務(wù)一定要及時。（2）為了保證事故得到處理的有效率達到100%，需要認真維護、養(yǎng)護轄區(qū)內(nèi)的土建工程。（3）為了確保審核的準確性，需要對業(yè)主裝修等事項認真審核。4、負責物業(yè)接管工程驗收；負責園區(qū)內(nèi)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運行管理、日常維修保養(yǎng)、設(shè)5、備維護及故障檢修等工作；5、負責園區(qū)內(nèi)的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；6、負責做好能源消耗控制工作；7、負責對部門設(shè)備設(shè)施的購置、使用、保養(yǎng)、報廢進行論證、安裝、維護及監(jiān)督管理；8、負責項目大、中、小工程維修的組織實施與協(xié)調(diào)；9、負責公共區(qū)域內(nèi)的鑰匙管理。二、工程維養(yǎng)部部崗位職責1、工程維養(yǎng)部主管崗位職責（1）組織相關(guān)人員制定工程管理部各項規(guī)章制度，并提交總經(jīng)理審批。（2）負責組織實施各項規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行的效果。（3）負責組織對新開發(fā)物業(yè)項目中施工、設(shè)備等方面的驗收工作。（4）負責組織相關(guān)人員做好物業(yè)項目施工工程、設(shè)備的相關(guān)技術(shù)材料接管工作。（5）組織下屬人員做好轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)工6、作。（6）組織下屬人員做好業(yè)主維修服務(wù)工作。（7）負責編制并組織執(zhí)行機電設(shè)備、特種設(shè)備檢修計劃。（8）負責組織人員做好機電設(shè)備、特種設(shè)備的保養(yǎng)工作。（9）協(xié)助相關(guān)部門落實對下屬員工的培訓(xùn)工作，按時完成部門員工培訓(xùn)計劃。（10） 負責本部門員工的聘用，下屬員工工作的督導(dǎo)、評價與考核。（11）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2、維修人員崗位職責（1）在工程維養(yǎng)部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，積極認真完成維修主管分配的工作。（2）自覺遵守國家的法令法規(guī)，遵守公司及本部門的各項規(guī)章制度，嚴格組織紀律，做遵紀守法的模范。（3）嚴格遵守修理工操作規(guī)程。工作前，仔細閱讀修理單，了解機器故障情況，檢查儀器儀表狀況是否良好，做好檢7、修準備；工作中，認真檢查機器外觀的完好情況，通電檢查，全面了解機器狀況，確定機器故障現(xiàn)象和故障部位，徹底進行排除，確保修理質(zhì)量；工作后，按要求裝好機器，保證外觀整潔。（4）更換貴重關(guān)鍵零部件，必須先經(jīng)維修主管復(fù)查，確定必須更換時，經(jīng)工程部管理部經(jīng)理及分管副總經(jīng)理批準才可更換。（5） 履行服務(wù)公約，嚴格遵守職業(yè)道德。（6）未經(jīng)批準不得在工作崗位做私活。特殊情況下，經(jīng)批準，由維修主管統(tǒng)一安排修理。需要換零部件的，按規(guī)定收取成本費。（7）嚴格貫徹執(zhí)行安全管理規(guī)定，確保人身財產(chǎn)安全，落實放火、防盜、防水、防觸電措施。（8）熟悉掌握園區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的8、管線走向、分布狀況以及管線主控制位置以及設(shè)備的性能和使用狀況。（9）加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備維護技術(shù)的基礎(chǔ)知識，能實讀施工圖樣，繪制簡單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖樣上標出發(fā)生問題的位置。（10）具備熟練的施工技能，在熟練自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)住宅維修工作的需要。（11）經(jīng)常巡視園區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以 公共設(shè)施完好、設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（12）經(jīng)常巡視園區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持園區(qū)污水9、不外溢，環(huán)境清潔。（13）土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏水、滲水的真正原因，做好一次修好。（14）電工必須持上崗證，佩戴工作牌，穿工作服，穿絕緣鞋。戴絕緣手套等安全保護設(shè)備，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條列和操作規(guī)程。（15）維修人員須愛護工具。在每次使用之后，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查，看其是否完好無損。若有損壞，要查明原因劃清責任，報部門經(jīng)理處理。（16） 不得私自外借工具，不得將庫房的常備維修材料私自送人。（17） 負責水電表查核、抄表、維修更換，配合管理員、出納員等做好水電費的收繳工作。第四章 工程維養(yǎng)部工作流程一、維修工作流程1、 接收報修單報修單主要來源于物業(yè)10、管理處、客戶服務(wù)中心、以及業(yè)主自訴,在接收到投訴單后，需要弄清投訴位置、業(yè)主姓氏及電話、投訴的內(nèi)容、投訴業(yè)主家中何時可方便進行維修施工等細節(jié)。2、 約定時間上門調(diào)查接到投訴單后應(yīng)在1個工作日內(nèi)派人到達現(xiàn)場查勘；如業(yè)主另有約定，按約定時間上門進行調(diào)查。3、 原因分析根據(jù)現(xiàn)場查勘的信息，分析工程原因。4、 責任判斷初步判斷問題責任，如屬質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量缺陷應(yīng)由原施工單位負責維修（或費用）；如超過質(zhì)量保修期的由發(fā)展商按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法有關(guān)條款，向業(yè)主進行解釋或承擔維修；如屬業(yè)主使用、裝修方面的責任則由業(yè)主自行負責處理，作為置業(yè)的客戶，發(fā)展商可提供業(yè)主技術(shù)支持、維修監(jiān)督和道義上的幫助。5、11、 組織維修在了解情況、分析事故原因后，確定維修施工方案，擬出施工計劃，同業(yè)主協(xié)調(diào)好施工時間安排，決定并安排維修進場。在突發(fā)性（水、電）事故處理過程中，首先分析原因，留足證據(jù)，通知相關(guān)單位，同時向上級匯報，果斷做出（斷水、斷電）決定，將損失降低到最低。6、 必要時進行跟蹤旁站對維修情況較復(fù)雜的、隱蔽部位、關(guān)鍵部位主管人員要進行跟蹤檢查和旁站。7、 過程及完工驗收維修施工中，主管人員應(yīng)對維修材料、維修程序進行檢查和驗收，維修完工后還應(yīng)對維修場地進行清潔、檢查，恢復(fù)原樣做最后驗收。8、 業(yè)主確認簽字在業(yè)主認為合格后，應(yīng)請業(yè)主在報修單上確認、簽署意見。9、 記錄存檔 問題處理后，應(yīng)將已經(jīng)業(yè)主簽字的報修12、單存檔備查。維修管理人員還應(yīng)對已維修的投訴項目做不定期回訪，對未處理到位的投訴問題繼續(xù)進行處理，直至完全合乎要求為止。并對其做好詳細記錄、一并歸檔; 編寫維修案例, 維修管理人員在維修處理完之后，應(yīng)對典型的維修案例應(yīng)該進行分類整理并編輯成冊，為今后公司新項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工及營銷工作提供指導(dǎo)。10、工程維養(yǎng)部完成工作后，將維修信息報給客戶服務(wù)中心，以便客服中心做回訪工作。維修工作流程圖報修單 上門勘察分析原因責任判斷工程質(zhì)量問題使用造成填報修單，核算費用呈報相關(guān)部門組織維修維護完工驗收，業(yè)主簽字回訪存檔二、裝修巡查流程 1、待客戶服務(wù)中心辦理好裝修備案手續(xù)后，填寫相應(yīng)巡查表 2、巡查表填寫好13、，張貼于裝修施工的該廠房內(nèi)； 3、每天巡查正在裝修的廠房，做好詳細記錄，廠房內(nèi)部要填寫，工程維養(yǎng)部同時也要填寫巡查記錄； 4、發(fā)現(xiàn)違反裝修章程問題的，立即阻止其施工，待問題處理完畢后再允許裝修； 5、嚴重違反裝修規(guī)定的，對其發(fā)出停工通知書，要求其立即整改； 6、裝修完畢后，將裝修巡查記錄表存檔； 裝修巡查流程圖填寫裝修巡查表張貼巡查表至廠房發(fā)現(xiàn)問題日常巡查發(fā)停工通知單要求整改資料存檔三、電梯故障處理流 1、接到客戶服務(wù)中心電梯故障報修； 2、填寫報修單； 3、通知電梯維修人員前來維修； 4、做好安全防護工作； 5、如遇電梯困人，首先通過電梯內(nèi)部故障電話，確定人員安全； 6、維修人員工作時，隨時14、與電梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系，并安慰被困人員； 7、待就出被困人員后，要立即向被困人員致歉； 8、事故原因確定； 9、資料存檔 電梯故障處理流程圖確定有無被困人員 電梯運行 電梯故障 無 有 通知維修人員 安全防護利用電梯內(nèi)部電話，確認人員情況安慰被困人員，待就出被困人員為止 排出故障向被困人員致歉運行電梯故障原因分析并存檔四、物業(yè)接管驗收流程1. 新建物業(yè)接管驗收流程物業(yè)接管驗收的定義是指業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位（也就是委托方）將物業(yè)項目委托給物業(yè)公司。為了保證物業(yè)項目中的使用功能，以及滿足業(yè)主的生活實際需求，物業(yè)公司需要對該物業(yè)項目進行再檢驗。再檢驗的內(nèi)容有驗收物業(yè)管理用房、物業(yè)資料，15、物業(yè)公用部位、設(shè)備及設(shè)施等，其具體流程如下。（1）專門成立小組負責接管驗收業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位（也就是委托方）與物業(yè)公司達成物業(yè)接管意向以后，物業(yè)公司要在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，委派一部分業(yè)務(wù)精英專門組成物業(yè)接管驗收小組，專門負責接管驗收的具體事宜。（2）接管驗收前的工作內(nèi)容公司在接管驗收前，需要做以下準備工作：1） 對于業(yè)主委員會或者建設(shè)單位申請的竣工驗收和機電設(shè)備的最終安裝、調(diào)試工作，物業(yè)公司應(yīng)該提前參與其中。2） 物業(yè)公司要提前準備五中不同的表格，即“公用設(shè)施接管驗收表”、“機電設(shè)備接管驗收表”、“接管驗收遺留問題登記表”、“物業(yè)資料接管驗收登記表”和“物業(yè)管理用房接管驗收表”16、。3） 物業(yè)公司要與業(yè)主委員會或者建設(shè)單位正對驗收標準、交接事項、交接日期、進度等事項提前進行溝通。4） 物業(yè)公司應(yīng)派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，再根據(jù)查看的實際情況，制訂出接管驗收計劃。如果交接的雙方是新物業(yè)公司和老物業(yè)公司，那么，新物業(yè)公司的接管驗收小組應(yīng)先與老物業(yè)公司交接物業(yè)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、工程竣工驗收資料和工程經(jīng)濟資料等。（3）接管驗收的具體實施 公司接管驗收小組要根據(jù)驗收的具體工作，與業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位按照雙方確定的物業(yè)接管驗收標準對各項進行仔細驗收，同時要記錄下來，并確保記錄完整、清晰。接管驗收小組的具體驗收方法有兩種，即觀感驗收法和使用驗收法。（4）驗收17、遺留問題處理方法 公司籍貫驗收的過程中，如果發(fā)現(xiàn)了問題，就應(yīng)及時將問題當時的狀態(tài)和相關(guān)數(shù)據(jù)進行登記，并有委托方和物業(yè)公司雙方簽字、確認。 對待整改的問題，需要認真填寫“接管驗收遺留問題登記表”，注意一定要有“再次驗收的具體時間”和“整改的標準”兩項內(nèi)容。 對于一時在短期內(nèi)無法解決的問題，公司必須將問題詳細登記在“接管驗收遺留問題登記表”上，注意要采取備忘錄的形式，等到簽訂合同的時候，以供委托方備考。（5）物業(yè)接管驗收報告的簽訂 公司要根據(jù)各分項驗收的實際情況出具物業(yè)接管驗收報告，注意必須經(jīng)委托方認可，以及委托方要親自在物業(yè)接管驗收報告上簽字。在物業(yè)服務(wù)合同的要件中，就有該接管驗收報告。 物業(yè)接18、管驗收流程圖開發(fā)商通知物業(yè)公司約定驗收時間 開發(fā)商、施工方、物業(yè)公司組成驗收小組物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗收房間內(nèi)部設(shè)備設(shè)施驗收對機電設(shè)備、公用建筑/小型設(shè)施、室外給排水等逐項驗收交接對房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項、每個逐項檢查驗收，填寫房屋交接檢查表物業(yè)公司接管遇到需整改，通知施工單位整改確認檢查結(jié)果 施工單位整改 整改完畢后，填寫整改驗收單填寫記錄：房屋交接驗收單； 2、原有物業(yè)接管流程（1）移交人提請接管單位接管驗收移交人先以書面形式提請接管單位接管驗收，再將相關(guān)資料、數(shù)據(jù)提交上去。（2）接管單位按接管標準對資料進行審核 對于建設(shè)單位提交上來的相關(guān)資料和申請，接管單位要嚴格按照接19、管標準對其進行審核，凡是具備條件的資料，都應(yīng)該在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知，但是驗收時間要提前約定好。 （3）接管單位會同移交人進行驗收 接管單位要會同移交人進行驗收工作，同時還要以接管驗收的標準和內(nèi)容為依據(jù)。 （4）接管單位會同移交人檢查房屋 接管單位要會同移交人查驗房屋夫人各種情況，如房屋用途變遷、建筑年代等，對房屋完好或者受損進行評估。一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在某些問題，具體處理方法要按照實際情況來實施 （5）接管單位會同移交人清點房屋設(shè)施 接管單位要會同移交對房屋中的設(shè)備、設(shè)施、附著物等進行一一清點。 （6）接管單位簽發(fā)接管文件 經(jīng)相關(guān)檢驗，房屋達到某一標準后，接管單位必須在一周時間內(nèi)驗收合格憑證，并20、簽發(fā)接受文件，同時還要辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等，針對無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則不需要再辦理相關(guān)手續(xù)。 原物業(yè)接管流程，如圖所示。移交人提請接管單位接管驗收接管單位合同移交人進行驗收接管單位接管標準對資料進行審核接管單位合同移交人查驗房屋接管單位合同移交人清點房屋設(shè)備接管單位簽發(fā)接管文件3、接管驗收控制流程（1）制定接管驗收計劃 物業(yè)公司要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的房屋接管驗收標準、城市住宅校區(qū)竣工綜合驗收管理辦法等相關(guān)規(guī)定，制定接管驗收計劃，其主要內(nèi)容包括：接管驗收手續(xù)的辦理，接管的條件、內(nèi)容、標準，應(yīng)移交的資料，各項工作的人員安排與落實、爭議的解決機制等。 （2）人員培訓(xùn) 根據(jù)驗收工作組成員的到21、位情況，安排相關(guān)人員參與接管驗收的培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （3）明確接管驗收條件 1）項目工程全部施工完畢，并經(jīng)過竣工驗收合格。 2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。 3）房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認等。 （4）索取驗收資料 工程管理部負責向開發(fā)商索要驗收資料，驗收資料應(yīng)包括以下兩個方面：1） 產(chǎn)權(quán)資料，包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照和拆遷安置資料等。2） 技術(shù)資料，包括竣工圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣），地質(zhì)勘查報告，工程合同及開工、竣工報告，工程預(yù)算、決算，圖樣會審記錄，工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）22、，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書，砂漿、混泥土試塊、試壓報告，供水、供暖的試壓報告等。 （5）預(yù)驗收與問題整改 1）驗收工作組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工對房屋、設(shè)施、設(shè)備等進行預(yù)驗收。 2）在驗收過程中，檢查出未達到驗收標準的房屋、設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)及時提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。 3）對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題應(yīng)逐一列明，要求施工單位承諾在一定的時期內(nèi)整改。 4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題，驗收工作組應(yīng)在兩天內(nèi)提交開發(fā)商，整改完畢后，另行復(fù)驗，直至合格為止23、。 5）對驗收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不予通過。 6）由施工單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再行驗收，并索取加固補強措施復(fù)驗結(jié)果的記錄予以保存。五、公共設(shè)備設(shè)施管理流程 1、公共設(shè)施管理（1）工程部維養(yǎng)部建立公共設(shè)施臺帳（2）工程部維養(yǎng)部依照公共設(shè)施檢查記錄表進行檢查，保證每周2次的檢查；（3）在每月最后一個工作日做出公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計，并報工程部主管審閱。2、公共設(shè)施的維修（1）工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況進行判斷屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復(fù)，并填寫有關(guān)記錄。（2）工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后，超出小修范圍的，應(yīng)及時上報經(jīng)理；（3）工程維養(yǎng)部根據(jù)維修的24、實際情況，制定公共設(shè)施維修工作計劃，并報經(jīng)理審核批復(fù)后，可進行維修；（4）工程部負責按計劃對維修進度，過程進行監(jiān)督、控制、促進工作進展，并對維修后的結(jié)果進行檢查，做好記錄。 3、若自來水、電、燃氣一旦出現(xiàn)問題，維修工應(yīng)及時趕到現(xiàn)場，采取必要的應(yīng)急措施，并立即通知工程部主管及時與市政有關(guān)部門聯(lián)系，請相關(guān)部門前來維修；4、以上程序所涉及的各種表格記錄，月底上報工程部歸檔。公共設(shè)施管理流程圖建立公共設(shè)施、設(shè)備臺賬進行公共設(shè)施設(shè)備的檢查統(tǒng)計完好數(shù)據(jù)，報工程主管發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施故障大問題上報經(jīng)理自行處理請相關(guān)單位進行維修填寫維修記錄表存檔第五章 工程維養(yǎng)部管理制度一、維修工作管理制度 1、維修工作管理制度優(yōu)25、質(zhì)的售后維修服務(wù)工作，不僅體現(xiàn)在專業(yè)化的維修水平和過硬的質(zhì)量上，而且也體現(xiàn)在維修人員的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一的服務(wù)形象上。只有在維修過程中保證維修水平專業(yè)化、良好的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一服務(wù)形象，才能使我們的維修服務(wù)水平提升到一個較高的檔次，進而提升據(jù)的品牌和口碑；2、上門前要聯(lián)系2.1主動與業(yè)主聯(lián)系約定上門維修時間；2.2話聯(lián)系用戶使用禮貌用語：“您好，我是據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部XXX,.”;2.3電話結(jié)束使用禮貌用語道別：“打擾您了，我們會準時上門為您維修，再見”。3、出發(fā)前要檢查3.1檢查維修工具、成品保護材料、維修材料是否齊全；3.2檢查清潔用品和鞋套是否齊全；3.3檢查投訴單和留言條是否齊全;3.4檢查服26、裝和工牌是否齊全。4、維修過程要標準4.1施工人員統(tǒng)一著裝（含鞋套），佩帶工牌，要整潔自然，要接受相應(yīng)的禮儀培訓(xùn);4.2輕敲房門三下“咚、咚、咚”或輕按門鈴一下;4.3業(yè)主無響應(yīng)，按照上述動作再次操作。如果業(yè)主不在，需要在用戶處留下留言條，告知業(yè)主您到達的時間和客戶服務(wù)部的聯(lián)系方式;4.4進戶時主動向業(yè)主問候并說明身份、來意：“您好，我是據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部的維修人員XXX，請問您家的是否需要維修？”，同時向業(yè)主出示工牌，右手持工牌正面向朝客戶，工牌在胸前停留不低于2秒；4.5在征得業(yè)主同意后，方可進戶施工。與業(yè)主說話和氣、舉止得體、行為大方，進出門必須與業(yè)主招呼到位;4.6施工時保護好業(yè)主家中物27、品、家俱、裝修成品等，施工部位重點保護，凡精裝修地面及垃圾、材料運輸線路必須鋪墊珍珠棉布及保護層;4.7施工人員須隨身攜帶垃圾袋，做到人走場清；4.8進入業(yè)主家施工時，應(yīng)自帶工具，不得抽煙、吐痰，未經(jīng)業(yè)主同意不得使用業(yè)主的家用器具、衛(wèi)生間、桌椅等，做到文明施工；4.9對業(yè)主提出的疑問，可做技術(shù)解釋；對業(yè)主提出其它要求，不得擅自作主承諾。應(yīng)及時匯報給主管人員;4.10維修完畢后應(yīng)對維修場地進行清潔、檢查，恢復(fù)原樣;4.11請業(yè)主在報修單業(yè)主意見欄簽署意見和簽名;5、結(jié)束服務(wù)要道別5.1“對不起，打擾了，有什么問題請與我們聯(lián)系，再見！”;5.2“還有什么需要我們幫助的嗎？”二、裝修巡查制度 1、每28、天檢查各廠房內(nèi)部是否有裝修許可通知和裝修巡查記錄表； 2、檢查裝修廠房窗門是否緊閉，是否按園區(qū)施工規(guī)定時間在進行； 3、園區(qū)內(nèi)施工人員是否佩戴施工出入證； 4、每天查看裝修垃圾是否堆放在制定地方，是否占用或損壞公共設(shè)施設(shè)備； 5、每天查看是否存在打墻行為，若存在打墻，須檢查是否交納打墻費用； 6、裝修是否符合國家用電規(guī)范； 7、檢查內(nèi)容必須真實合理，不包庇，嚴禁收取客戶紅包；三、公共設(shè)備、設(shè)施管理制度 1、高低壓配電房的巡查管理 （1）由運行值班人員每班每2小時巡查一次低壓配電柜、電容柜等；每4小時巡視一次變壓開關(guān)柜、變壓器；每班對控制室環(huán)境清潔,打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次，設(shè)備29、責任人每周對責任設(shè)備進行巡查及保養(yǎng)，并填寫配電日志。 （2）巡視內(nèi)容及具體要求依照供配電設(shè)備設(shè)施運行規(guī)程執(zhí)行。 （3）設(shè)備的維修保養(yǎng)依照供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。 2、給排水（生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、水池、水箱及主供水管上的閘閥）設(shè)備、設(shè)施巡查制度。（1）由工程維養(yǎng)專員負責巡查，每四天進行一次巡查，設(shè)備設(shè)施責任人每月對泵體地面每周清潔一次，控制柜灰塵每月清潔一次，并負責對設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)計劃的實施。 3、外圍公共設(shè)備、設(shè)施的巡查管理（照明系統(tǒng)、沙井、水井、電井蓋、給水、排水設(shè)施） （1）照明系統(tǒng)每天晚班維修人員進行巡查（由配電運行負責啟閉）沙井、水井、電井蓋、給排水設(shè)施、房屋30、整體部位每周巡查一次并負責維修，巡查排班表每月一排。 （2）外圍照明系統(tǒng)：安裝是否牢固，有無破損燈是否不亮，有無安全隱患，燈源亮度是否不夠，是否不一致。 （3）沙井、水井、電井蓋：是否破損、丟失、有無安全隱患。（4）給水排水設(shè)施：檢查有無破損滲漏水，開關(guān)閘、閥是否有效，管道地漏有無堵塞等，并填寫公共設(shè)施設(shè)備巡查記錄表四、物業(yè)接管驗收制度1、相關(guān)部門無故不按時參加的，扣罰責任部門負責人20元。2、負責人必須自受命之日起一周內(nèi)組織完成接管驗收工作實施方案，并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準。3、工程維養(yǎng)部驗收負責人必須在受命五個工作日天內(nèi)組織驗收組的相關(guān)人員與集團工程部召開接管驗收聯(lián)席會議，確定接管驗收進場時間及雙31、方注意事項，并在會議完成后三個工作日內(nèi)形成會議紀要，并在一個工作日內(nèi)將其呈報集團分管領(lǐng)導(dǎo)、集團客戶服務(wù)中心和公司領(lǐng)導(dǎo)。4、工程維養(yǎng)部驗收項目負責人必須安排專人于正式接管驗收一周前備齊接管驗收所需的各種表格和資料。5、驗收組成員的工作由經(jīng)理安排，以接管驗收工作優(yōu)先，相應(yīng)部門的負責人必須予以支持。6、在正式進行接管驗收時，工程維養(yǎng)部負責人必須每天報告由物業(yè)公司、集團工程部和施工單位組成的接管驗收組驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，并形成書面記錄。7、工程維養(yǎng)部驗收負責人每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。8、驗收人員必須在每份驗樓單上簽名確認，并在當天交小組負責人及項目負責人簽名。9、接管驗收完32、成后，工程維養(yǎng)部負責人必須于次日向公司領(lǐng)導(dǎo)提交書面的工作匯報，并具體負責與集團工程部辦理移交手續(xù)。10、接管驗收覆蓋率必須達到100%。第二十條工程維養(yǎng)部負責人必須組織工程師或?qū)I(yè)人員對接管驗收的關(guān)鍵項目進行專項驗收。11、凡是存在不合格項的分戶驗收項目，整改完畢后必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收。12、驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，驗收組必須在12小時內(nèi)書面通知集團工程部組織整改，并且有相關(guān)工程師的簽收記錄。整改完畢12小時內(nèi)部門負責人必須組織復(fù)驗。13、驗收過程當中發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題的，驗收負責人必須立即上報公司領(lǐng)導(dǎo)，并在12小時以內(nèi)書面上報集團公司領(lǐng)導(dǎo)。14、工程維養(yǎng)部必須每天跟進不合33、格項的整改情況。超過三天未整改完的，書面加催一次，并在12小時內(nèi)書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。超過一周內(nèi)還未完成的，必須在12小時內(nèi)書面報公司領(lǐng)導(dǎo)、集團工程部領(lǐng)導(dǎo)和集團公司領(lǐng)導(dǎo)。五、鑰匙管理制度 1、項目區(qū)域所有通道門鎖及空置房鑰匙統(tǒng)一由工程維養(yǎng)部保管并進行分類管理。2、任何人不得私自借用鑰匙，借用鑰匙需到工程維養(yǎng)部進行登記。3、任何人如需使用鑰匙時，必須詳細填寫項目鑰匙使用登記表經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準之后到工程維養(yǎng)部拿取鑰匙。4、當業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，需要登記好相關(guān)資料，并和業(yè)主一起檢查廠房各項問題，待業(yè)主確認無誤后，交付鑰匙。5、鑰匙交付后，做好責任規(guī)避；第六章 工程維養(yǎng)部常用表格盜用消防用水處理表事件經(jīng)過： 責任34、人（簽字）： 經(jīng)辦人簽字：現(xiàn)場勘驗結(jié)論： 工程維養(yǎng)部（簽名）：維修費用估算： 工程維養(yǎng)部（簽名）： 處理意見： 責任人簽字： 經(jīng)辦人簽字：工程維養(yǎng)部主管簽字 ： 公司主管簽字：部門： 經(jīng)辦人： 時間： 房屋裝修違規(guī)施工記錄表事件經(jīng)過： 責任人（簽字）： 經(jīng)辦人簽字：現(xiàn)場勘驗結(jié)論： 工程維養(yǎng)部（簽名）：維修費用估算： 工程維養(yǎng)部（簽名）： 處理意見： 水磨石違規(guī)施工處理表事件經(jīng)過： 責任人（簽字）： 經(jīng)辦人簽字：現(xiàn)場勘驗結(jié)論： 工程維養(yǎng)部（簽名）：維修費用估算： 工程維養(yǎng)部（簽名）： 處理意見： 責任人簽字： 經(jīng)辦人簽字：工程維養(yǎng)部主管簽字 ： 公司主管簽字：園區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）損壞賠償處理表事35、件經(jīng)過： 責任人（簽字）： 經(jīng)辦人簽字：現(xiàn)場勘驗結(jié)論： 工程維養(yǎng)部（簽名）：維修費用估算： 工程維養(yǎng)部（簽名）： 處理意見： 責任人簽字： 經(jīng)辦人簽字：工程維養(yǎng)部主管簽字 ： 公司主管簽字：部門： 經(jīng)辦人： 時間： 樓面超載專項治理巡查表巡查時間年 月 日巡查單位巡查人員巡查記錄備注企業(yè)負責人簽字： 電話：（園區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、企業(yè)裝修巡查表)單位： 樓號: 巡查日期： 年 月 日序號檢查項目檢查結(jié)果1是否到物業(yè)公司辦理裝修許可證及施工備案2高空作業(yè)是否佩戴安全帽、佩戴安全繩等防護措施3施工現(xiàn)場是否配備應(yīng)有的消防器材4施工現(xiàn)場是否存在高危、易燃、易爆、有毒物質(zhì)5是否存在破壞房屋主體結(jié)構(gòu)及房屋外36、觀行為6裝修噪音、粉塵是否影響周圍用戶7不按規(guī)定清運建渣、是否有亂倒亂扔的情況8是否違規(guī)使用電梯9是否亂排亂放污染物10是否亂接亂拉電線11是否損壞與盜用園區(qū)公共設(shè)施12其他違章行為備注：1、本表由據(jù)物業(yè)公司工程管理部負責執(zhí)行檢查及填報。2、本表為園區(qū)企業(yè)裝修日常檢查表，每周不定時檢查，請認真執(zhí)行。3、檢查中若發(fā)現(xiàn)問題，工程管理部負責監(jiān)督整改，重大問題，向上級主管匯報。4、檢查完畢，及時通知業(yè)主違規(guī)裝修情況。5、執(zhí)行完畢，交綜合事務(wù)部存檔。裝修負責人簽字： 巡查人：是否已通報業(yè)主：裝修巡查記錄表巡查日期裝修進展情況裝修巡查項目巡查人備注文明狀況環(huán)保狀況公共設(shè)施狀況公共設(shè)備、設(shè)施日常檢查表檢查部門工程維養(yǎng)部檢查人檢查日期 20 年 月 日檢查記錄損壞原因設(shè)備項目完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞保養(yǎng)不善其它原因路燈生活泵消防泵景觀大道花箱變壓器景觀大道雕塑水表箱電表箱園區(qū)道路井蓋備注：