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1、物業(yè)公司工程部上墻管理規(guī)章制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 維修班長職責1、在主管主任的領導下工作，貫徹執(zhí)行公司、管理處有關設備和能源管理方面的工作方針及各項規(guī)章制度，厲行節(jié)約，嚴格管理；2、 檢查機電班員工全面履行各自職責及完成公司、管理處下達的各項任務；3、檢查總結全月工作，制定下月各項工作計劃、培訓計劃和報表，并及時組織安排實施；4、掌握設備管理和運行情況，指導機電工做好各設備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；5、主持每周的例會和專業(yè)培訓，定期組織安全檢查；6、及時了解員工思想狀態(tài)，幫助解決2、工作難點，不繼提高管理及業(yè)務水平，并及時解決有關投訴；7、收集、整理各專業(yè)范圍的技術資料和各類維修、保養(yǎng)、運行等記錄，并按規(guī)定及時交由管理處資料員歸類存檔;8、對公司、管理處的各項外派工程協(xié)調有關人員審核，會同各部門進行監(jiān)管施工質量；9、每月做好機電班員工的考評工作，上報管理處。維修工職責為使小區(qū)設備正常運轉，給住戶營造一個良好的生活環(huán)境，并做到及時供電、供水、供氣不誤，維修及時；特制定本職責：1、機電人員要能看懂本小區(qū)各類設備的控制裝置，繼電保護裝置，閉鎖裝置的原理圖和接線圖，并能按圖排除一般故障；2、應熟悉小區(qū)供水、供電、供氣和消防各系統(tǒng)圖、平面圖，以及管線的走向和控制位置，對各自的專業(yè)設3、備一定要保持整潔，隨時都處于良好運行和待命狀態(tài)；3、認真記錄好各類投訴和工作要點，按規(guī)定巡視和抄記設備運行情況，上班時間不會客，不擅離職位，不打私人電話，零點前不得睡覺，不串崗和做與工作無關的事；4、遇有暴雨、臺風和其它特殊情況，零時后不能睡覺，必須經常巡視設備房和地下各排水泵是否正常，遇有險情必須及時處理和報告；5、服從領導、聽從指揮、堅守崗位、按時上下班，及時完成好當班的各項投訴，維修工作和上級下達的各項工作任務；6、每周對各自的設備房和所分管的設備、公共設施和場所;進行一次清掃，清潔，做到無灰塵，無酸堿等怪味，保持室內、外各設備、空間的整潔；設備必須隨時都處于良好運行和待命狀態(tài)；7、發(fā)生4、停電、停水、火警或其它事故，應立即到位，并迅速查明原因，采取應急措施予以處理，及時匯報領導和作好相關記錄；8、在工作時必須使用文明用語，執(zhí)行各類有償服務必須站在公司的立場出發(fā)，按規(guī)定合理收費；多做解釋工作，做到形象美、語言美；給住戶樹立一個良好的服務形象。維修交接班制度1、交接人員要負責清理打掃好值班室的衛(wèi)生，整理好有關資料、工具、桌椅等，方可交接；2、當值員要按統(tǒng)一的排班表值日，不得遲到、早退、無故缺席，不擅離職位，不私自調班、頂班，因故不能值班者，必須提前征得班長的同意，方可進行；3、交接班時雙方人員必須做好交接的準備工作，正點交接，其內容包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式、以及設備是5、否有檢修、變更等情況，清點儀器、工具，檢查設備狀況等。交接時雙方在交接記錄本上簽字；4 、接班人員一般應提前十分鐘到班，并了解好上班機電運行情況和維修處理情況后，方可正式進班，進班后要保持高度的工作責任心和工作責任感；確保小區(qū)各設備系統(tǒng)的正常運行；5、有下列情況之一不得交接班：A、有事故處理未完成或重大設備啟動正處于停機時；B、交接準備工作未完成或衛(wèi)生不徹底時；C、接班人未到或其它手續(xù)不完全時；D、接班人有醉酒現(xiàn)象和其它神志不清而未找到頂班人時。材料管理制度1、負責維修班下個月的材料計劃，并于25日前報管理處主任；主任審批;確定下月需購買材料；2、一般材料由所需物資部門購買；采購時要實行貨比三6、家，貨真價實；報銷時附采購計劃和購物清單；3、采購材料要認準質量，相同質量下應取最底價進行采購，供貨方應為合格供應商；4、材料購回后應由管理員進行驗證，發(fā)票數量應與貨相同，物品及數量應與采購記錄表相同；5、材料入庫應由維修班長專門建立臺帳，采購人與驗證人在發(fā)票反面簽上姓名，物品清單附在發(fā)票后面作為報銷憑據；6、應急材料可以先口頭報告,同意購買后，再補填上述手續(xù)方可報銷；7、材料出庫需注明此材料用于什么地方、什么用途，領料人需在出庫臺帳上簽名；8、維修人員可以根據日常實際情況一次性領用若干材料，領料人需用在出庫臺帳上注明所領用材料的品種、規(guī)格、數量、用途并簽名；維修人員在領用配件時，需拿廢舊零部7、件換取；9、維修人員在完成維修任務后，所節(jié)余的材料應如數退庫。并辦理退料手續(xù)；10、禁止維修人員利用工作之便，多領材料搞關系，一經發(fā)現(xiàn)，從嚴處理；11、庫房保管員應按材料的品種、質量、 性能不同，采取不同的保管措施;否則，造成損失追究其經濟責任；12、發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料；13、材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標識，以便于發(fā)放管理；14、材料庫房每月要進行一次庫房盤存，做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費。配電房管理制度為了貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行及保證服務質量，特制定配電房管理制度。1、負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟8、悉電氣設備情況和有關安全措施； 2、配送電建立24小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處；3、配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關狀態(tài)須作好警示、標識。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班；4、配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表；5、變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應有計劃的向供電局報停或啟9、用。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復使用。嚴禁變壓器空載運行；6、須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析。監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施；7、停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電；8、配電房內設備及線路變更，要經公司工程部同意；重大變更，要上報公司領導批準；9、配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設施須做定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經管理處辦公室許可方可進入；10、加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設施、設備、裝置完好。配電安全操作規(guī)程10、1、值班人員必須熟悉本規(guī)程和技術管理規(guī)程，嚴禁盲目操作；2、作業(yè)人員必須熟悉各高低壓柜的操作程序和操作方法，并確認無誤后方可操作；3、計劃停送電至倒閘操作一律填寫操作票或請示主任方能操作。如有疑點，應及時報告，無疑后方可操作；4、操作高壓柜時，必須二人以上執(zhí)行，根據所送電路，確認電源開關柜，變壓器的編號無誤后，拉開接地刀閘，在監(jiān)護人的口令下進行送電；5、停電拉閘必須按照負荷開關，負荷隔離開關，母線隔離開關的順序依次進行。送電合閘順序與此同時與其相反，嚴禁帶負荷拉刀閘6、為防止誤操作，市電與備用電源的閉鎖裝置的解鎖用具應定點放置,專人保管，按規(guī)定使用所有投運的閉鎖裝置未經主管領導同意不得退出和解11、鎖；7、停電檢查時，必須先完 成下列工作：A、停電；B、驗電；C、接地； D、懸掛“禁止合閘，有人工作”標牌，并在開關上設置障礙。發(fā)電機房管理制度1、非公司領導或維修班人員須經管理處主任同意后，在值班員的陪同下方可進這入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入，平時機房門應加鎖；2、機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙；3、發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電；4、配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數，發(fā)電機運行時，應派專人值班；5、每月起動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入；6、發(fā)電機油箱內儲備8個小時滿負荷油量；7、發(fā)電機實行定人定機操作，保養(yǎng)和每12、月周期運行檢查，非值班或維修人員不得操作；8、機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃；9、機房及油庫內消防須定期檢查，確保設施完好、有效；10、發(fā)電機檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。 水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、小區(qū)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產安全。為及時向住戶提供合格生活用水和小區(qū)消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、消防水系統(tǒng)、設備等，由維修班負責使用管理，并由專人負責（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做好記錄；2、水泵房內機電設備由維修班人員負13、責操作，無關人員不得進入水泵房，停水須經管理處批準；3、消防泵、生活泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確；4、生活水泵平時各開關放在自動位置，接觸器主開關每月檢查一次；5、消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測；6、泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調整； 7、水池入孔需有蓋并封加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管；8、水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質檢查化驗，化驗結果交管理處存檔；9、各級水表須每月定時抄表，水14、管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常；10、嚴禁非火災情況使用市政消防水，消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。水泵房安全操作規(guī)程為了確保小區(qū)供水正常，使設備安全、正點良好運行，特制定如下規(guī)定，希各維修當值人員按章操作，認真執(zhí)行。1、當值員工必須熟悉本規(guī)程和泵房管理規(guī)程，嚴禁盲目操作；2、開機前，先檢查配電柜內總開關，變頻控制柜內空氣開關，以及面板上轉動開關是否處于“關”的位置，水池內水位是否過低或溢流；3、開機時，先開配電柜開關，再開控制柜內空氣開關，再將自動開關撥向左方，當把控制電源開關撥向左方時，系統(tǒng)應開始工作；4、控制面板可顯示設定壓力和實踐壓力，電流、電壓、轉速等數15、據；設定好壓力未經許可不得隨意更改；5、關機時，先將控制電源開關撥向中央，再將自動開關撥向中央，關控制內空氣開關，最后關配電柜開關；6、按規(guī)定時間抄記運行記錄和設備運行情況，并定期搞+-好各處的清潔衛(wèi)生，認真執(zhí)行好泵房管理規(guī)定；7、控制柜必須長期保持通電，不啟動水泵時應使轉動開關處于“開機”，“手動”位置，并保持泵房通風，干燥，房門上鎖，不得外人入內；8、開機后發(fā)現(xiàn)水泵不啟動，應檢查水池水位是否過低，此時控制面板低水指示燈亮，待水池加滿后再啟動；9、如變頻泵發(fā)生故障不能運行時，將控制柜功能開關撥向手動位置；手動供水，但必須控制在24小時內輪換運行。柴油發(fā)電機操作規(guī)程為使發(fā)電機組安全,正常的運行16、和正確的操作,當值員工必須熟知本規(guī)程和管理規(guī)程,啟動前必須完成下列工作:1、選擇好啟動方式，檢查各機械連接是否緊固，各運行部件是否靈活，皮帶緊度是否合適；2、冷卻水是否加滿，水質是否干凈，各接頭是否滲漏；3、機油是否足夠，各接頭是否有滲漏；4、燃油是否足夠，各接頭是否有滲漏；5、蓄電池電壓是否充足24V，電解液比重是否正常，各接線端子是否緊固可靠；6、銷煙是否正常,風機是否可靠;7、完成上述工作檢查外，最后查看各自的開關，閥門是否正確，然后按啟動方式進行啟動；8、如果自動超過15秒，手動三次不著火，應停機檢查原因，嚴禁強行啟動和誤操作；9、油機在運行中當值人員應密切注意各儀表的讀數和工作狀況并每小時作好如下檢查和記錄；A、機油壓力；B、冷卻水溫；C、轉速是否平穩(wěn)；D、油機聲音銷煙、銷聲系統(tǒng)是否正常；E、是否有漏油、漏水、漏氣、漏煙等現(xiàn)象；F、電壓、電流、功率因數等各項指示是否平穩(wěn)正常。10、平時應將操作選擇開關放在“自動”位置，待命電源開關閘放在閉合狀態(tài)，以免市電斷開時,機組能自動啟動和供電；11、操作人員必須忠于職守，嚴禁酒后或神志不清，身體疲倦進入機房和操作發(fā)電組。