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1、物業公司工程部維修服務交接班上墻規章制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 工程部維修服務制度一、工程維修服務必須堅持：安全、美觀為原則，做好及時、周到、細致的服務；二、工程部報修電話須24小時開通，并配備各工作維修人員，隨時為各業主、租戶進行服務； 三、值班人員在工作時間，必須使用普通話，并做好詳細工作記錄，接到維修任務時,立即安排人員在第一時間趕到現場，最遲不得超過10分鐘； 四、為業主服務時應注意業主的環境、設施、整體設備及裝潢的完整性及安全可靠性，在為業主、租戶服務前應先征求業主意見； 五、工程維修人員進入業主2、區域工作必須穿好鞋套，地上鋪好墊襯物，做到工完場清，在業主簽名確認后方可離場； 六、在為業主維修時，如發現業主在安裝時有隱患存在應及時通知業主，以免擴大事故； 七、在為業主完成較大的工程維修后應在短期內對業主進行回訪，征求意見，并由業主簽名證實確已回訪過； 八、如必須對業主進行停電或停水時必須提前48小時通知業主； 九、如業主報修超出工程維修范圍，工程部在有能力的情況下，盡可能幫助解決，如無法解決影響業主婉言說明； 十、工程人員當值期間必須掛好胸牌，服裝整潔； 工程部交接班制度一、工程部員工須提前15分鐘到崗； 二、當值人員在接班人員未到崗交接之前不準下班； 三、當值人員嚴禁在當值前飲酒，交班3、員工如發現該情況，不得進行交接班并及時通知上級； 四、當值人員在接班人員到后應詳細交待本班期間發生情況及遺留事情，并把當班工作情況詳細記錄在值班本上；五、交接班時須詳細注明交接物品：通訊工具，鑰匙，公用工具等；六、值班人員在接到報修電話后應在10分鐘內趕到現場處理。如無法修復，應向業主說明情況，并帶好報修本，做好記錄； 七、如遇緊急情況須及時的、清楚的通知上級；工程設備設施維護保養監管制度一、按照預定保養計劃表的相應時間周期來制定工作；二、根據專業分工將各項工作以承包形式責任到人，便于監督； 三、每星期由領班對各責任人機房進行檢查，檢查分為機房整潔情況、設備運行保養維修情況、相關表格記錄檢查情4、況等幾項內容； 四、工程部主管在月度時間內對各機房進行上述3項中的各項檢查內容進行抽查，完成部門自檢工作； 五、綜合責任人每月的檢查結果結合獎罰制度，作為員工工作考核的主要依據； 六、對于檢查的結果做好詳細記錄，并將整改的結果反饋給管理處； 七、對于連續二個月檢查不合格者給予嚴重警告處分； 八、嚴格執行：工程部主管，領班，責任人三者間的逐級負責、監管的機制。用水供水管理制度一、 凡進入園區進行二次裝修的業主/用戶，開工前，須經工程部審核后，指定接水點并裝接臨時水表。經雙方確任水表讀數并簽字后，方可投入使用； 二、二次裝修結束后，由工程部與裝修單位再次共同抄表并簽字確認，所有水費由裝修單位承擔并5、立即拆除臨時水表；三、每月對各業主/用戶用水表量進行抄表，立即交物業公司進行結算；四、二次裝修消防系統的進水、試壓必須對安裝部位全面檢查后由工程部確認并經工程部主管簽字后方可執行； 五、室外龍頭必須安裝保險龍頭，并對所有室外管做好防凍保溫工作；六、對衛生潔具用水，調節到最合理的水位，做到既不浪費，有達到使用效果；七、嚴格執行巡檢制度，如有跑、冒、滴、漏故障，須及時解決；八、集水井排水系統必須確保系統正常；九、污水處理系統排放必須達標，系統不允許帶病運行，任何故障須及時解決；十、進出水管道必須保證無銹斑，并且由水流流向指示，閥門必須有掛牌指明開關狀態； 十一、確保水箱儲水在規定范圍內，生活水泵必6、須時刻處于完好狀態，故障須及時解決； 十二、任何維修必須做好現場記錄； 十三、水箱清洗每年二次；十四、計劃性停水必須提前48小時通知業主。水泵房管理制度一、水泵房內機電設備由工程人員負責，其它人不得擅自操作;二、嚴禁外來人員進入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進入。 三、管道標示清楚，各管道需做水流方向標示；四、水泵運行開關放在自動位置，所有操作標志簡單明確； 五、集水井排污水泵每周測試一次，以備隨時啟用;六、消防泵每月進行一次點動操作檢查，每季度進行一次自動操作試驗，每半年進行一次全面檢查； 七、水泵閘閥以及其它管道附件進行定期檢查； 八、泵房每周打掃一次，水泵、管道、管道附件每7、月擦洗一次。九、機房內嚴禁堆放雜物，照明良好，標牌整齊，消防用具完整有效。生活水箱管理制度一、 當班工程部員工每班必須觀察生活水水質，水質如有變化須及時通知上級。二、 嚴禁外來人員進入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進入。 三、 生活水箱的檢修門必須上鎖，由專人保管，未經許可不得隨便開啟。 四、 水箱每年進行二次清洗，清洗時不得影響業主的正常生活。 五、 清洗時由工程部提前排水，并關閉相關水泵，做好詳細記錄。 六、 清洗水箱人員必須持有衛生健康證明。 七、 進入水箱應使用安全照明燈具。 八、 進入水箱清洗人員應做好個人防護。 九、 水箱清洗后必須進行水質化驗，化驗合格后方可使用。 8、十、 按規定時間對水箱進行消毒處理。 十一、 溢流管與放沉管要有完備的防蟲、鼠進入的護罩。十二、機房內嚴禁堆放雜物，照明良好，標牌整齊，消防用具完整有效。弱電機房管理制度一、 嚴格遵守國家相關規定，操作人員必須持證上崗；二、 嚴禁外來人員進入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進入。 三、操作人員須熟悉弱電機房內各類設施、設備及開關箱的用途及相關操作程序及流程； 四、熟悉弱電機房各分支回路的負荷情況，經常抽查負載情況； 五、熟悉弱電機房安裝的:通信、網絡系統、消防系統、樓宇控制、監控、消防、門禁等設備運行情況，并定期檢查；六、機房內嚴禁堆放雜物，照明良好，標牌整齊，消防用具完整有效。變9、配電機房管理制度一、變配電機房內所有機電設備由工程部有關人員負責管理和操作，定期巡視、清潔和維護，并做好相關的巡視、維護記錄。二、變配電機房嚴禁外來人員進入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進入并做好登記； 三、非配電工程人員不得亂動設備，遵守變配電機房內各項規章，聽從值班人員意見，如不聽勸告，值班人員有權要求其離開變配電機房，必要時可向有關領導反映情況； 四、供電局抄表人員或用電監察人員來執行任務時，應驗證其服務證件，并需在值班人員陪同下進行工作； 五、保證安全，實施工作票制度、工作監護制度和交接班制度；六、建立運行記錄，每值巡查應注意室內清潔，記錄電壓、電流、溫度、功率因數。檢查10、屏面指示燈，電器運行聲音，設備運行情況，有異常應及時排除； 七、配電機房內設備及線路變更要經工程部經理同意，重大改變需由工程部經理以書面報告的形式請物業公司領導批準； 八、值班人員應對各類投訴和異常情況做出相應措施，重大情況的處置必須請示工程部經理同意； 九、變配電機房房屋建筑應做到四防一通（防雨雪、防汛、防火、防小動物、通風）以利電氣設備的安全運行； 十、變配電機房應做到墻面地面干凈、照明良好、溫度適宜，設備運行良好、標牌整齊，無積灰、滲油及銹跡； 十一、變配電室內消防器材完整、有效，嚴禁存放雜物和吸煙；柴油發電機機房管理制度一、嚴格遵守國家相關規定，操作人員必須持證上崗；二、嚴禁外來人員進11、入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進。三、發電機聯絡柜隨時都在自動狀態，啟動電瓶可正常使用；油箱間的通道門應隨時處于關閉狀態； 四、機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，機房內禁止吸煙； 五、保持機房清潔衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮；六、機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活； 七、機房通道門應隨時處于關閉狀態，鑰匙由當值員工保管；變配電室倒閘操作安全規程一、倒閘操作必須根據工程部主管或者值班負責人的命令執行。倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一項操作任務； 二、停電拉閘操作必須按12、照開關、負荷側刀閘、電源側刀閘順序操作，送電合閘的順序與此相反。嚴禁帶負荷拉、合刀閘； 三、下列項目應填入操作票內： 應拉、合的開關和刀閘，檢查開關和刀閘的位置，檢查接地線是否拆除，檢查負荷分配，裝拆接地線，安裝或拆除控制回路或電壓互感器和保險器，切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。四、倒閘操作必須由兩人執行，其中一人對設備較為熟悉者做監護； 五、操作前應核對設備名稱、編號和位置，操作中應認真執行監護復誦制。必須按操作順序操作，每操作完一項，做一個“”，全部操作完畢后進行復查； 六、經傳動機構拉、合刀閘和開關，均應戴絕緣手套、穿絕緣靴。雷電時，嚴禁進行倒閘操作； 七、裝卸高壓可熔保險器，應戴護目13、眼鏡和絕緣手套，必有時使用絕緣夾鉗，并站在絕緣墊上； 八、開關整定電流應滿足電網的要求。如整定值不夠，必須將操作機構用墻或金屬板與開關隔開，并投遠方控制，有重合閘裝置的必須停用； 九、電氣設備停電后，即使是事故停電或計劃停電，在未拉開有關閘刀和作好安全措施以前，不得觸及設備，以防突然來電； 十、在發生人身觸電事故時，為了解救觸電人，可以不經許可，即行斷開有關設備的電源，但事后必須立即報告上級； 十一、下列各項工作可以不用操作票：（一）事故處理； （二）拉合開關的單一操作； （三）拉開接地刀閘或拆除變配電室僅有的一組接地線。 上述操作應記入操作記錄薄內。 十二、操作票應先編號，按編號順序使用，作14、廢的操作票，應注明“作廢”字樣。已操作的注明“已執行”的字樣，上述操作票保存三個月。電梯機房管理制度一、 嚴格遵守國家相關規定，操作人員必須持證上崗；二、 嚴禁外來人員進入，如需進入須由工程部經理批準，由工程人員陪同進入。 三、進入機房人員不得亂動一切設備，遵守電梯機房內各項規章，聽從工程部人員意見，如不聽勸告，值班人員有權要求其離開電梯機房，必要時可向有關領導反映情況； 四、制動器手動開閘扳手應掛在適當位置，并用紅漆標明； 五、電梯機房內設備及線路變更要經工程部主管同意，重大改變要由工程部主管書面報管理處主任批準同意； 六、電梯機房房屋建筑應做到四防一通（防風雪、防汛、防火、防小動物、通風）15、以利電器設備的安全運行； 七、電梯機房應保持窗明地凈、照明完好、溫度適宜，設備運行良好、標牌整齊、無積灰、滲油及銹跡； 八、電梯機房內消防器材完整、有效，嚴禁存放雜物，嚴禁吸煙； 九、注重防鼠工作，不得將食物帶入電梯機房，定期投藥，做到隨手關門。電梯系統維護保養制度一、日保養制度： （一）檢查運行中電梯的舒適性，是否有異常振動及聲響； （二）轎內照明、操作面板的按鈕、三方對講通訊是否正常；（三）電梯開關是否正常，是否有異響或損壞； （四）廳外召喚與停站鐘是否起作用； （五）電梯的運行是否有異響和抖動； （六）電梯是否有損壞，運行是否正常； （七）電梯機房設備做日常清潔。 二、月保養制度： （一16、）平層狀態：誤差在15mm以內； （二）各發光二極管狀態是否正常； （三）檢查旋轉編碼器的軸承處有否異常響動； （四）確認控制變壓器、積極驅動電源變壓器無異常的激磁聲音和振動； （五）檢查控制屏及群控柜內的各設備如：保險絲、電解電容、機電器、接觸器、空氣開關、供電電壓等； （六）各安全回路的線位動作是否正常； （七）安全鉗、限速器動作是否靈活可靠，緩沖器的動作及油位是否靈活正常； （八）曳引機制動器轉動時轉動帶與制動輪之間有否相差現象及有否不正常的撞擊； （九）檢查導軌潤滑情況和導軌加油器中的油量； （十）電梯安全回路各限位開關是否可靠。 三、年保養制度： （一）曳引機電動機檢查軸承的磨損和工17、作情況，更換軸承潤滑脂； （二）曳引機減速器檢查齒輪磨損情況和軸承工作情況； （三）曳引輪線槽的磨損和工作是否正常； （四）補償裝置檢查，鋼絲繩磨損情況； （五）平衡系數試驗，超滿載試驗； （六）消防聯動試驗； （七）電梯起、制動、加、減速試驗； （八）電梯控制回路檢查； （九）電梯迫力試驗； （十）電梯整機清潔與調整。消防系統維護保養制度一、 消防系統值班人員應每日對消防系統的情況及時確認，并對現場檢查情況做好記錄。 二、 消防控制中心應干凈整潔。嚴禁外人進入，室溫應保持在26左右，保證設備可靠運行。 三、 每月對系統的水流指示器、煙感、溫感手動報警按鈕進行檢查，發現故障煙感、溫感等及時處理18、或更換。 四、 重視二次裝修工作，事前對業主和施工隊做好宣傳及預防措施。嚴密監視裝修動態，嚴格審查裝修結果，發現問題一定要施工隊整改完善。 五、 每季度對各類模塊保養、緊固接線樁頭并保持清潔，結合模塊檢查對容易損壞的模塊及其它元件分析原因，采取恰當措施。 六、 每半年進行一次綜合檢查，檢查主機與通訊元器件情況，檢查網絡故障及其主機診斷自測功能，并認真做好設備保養記錄。 七、 每半年做一次消防聯動試驗，對試驗中發現的問題及時整改。每半年對UPS進行一次電源切換試驗。 八、 做好設備的備品備件工作，及時增補。變配電安全運行操作規程一、變壓器運行規程： （一）、變壓器運行時，加于變壓器的高壓側電壓不19、得超過額定電壓的105%，如超過應立即與供電局聯系； （二）、當系統電壓超出規定范圍而又較長時間穩定不變，造成電壓太低或太高時，應請示主管領導或技術人員，按規定填寫工作票，進行變檔操作； （三）、變壓器在正常情況下，不允許超載運行。二、電容器運行規程： （一）、電容器長期運行電壓運行不允許超過其額定電壓的1.1倍； （二）、電容器柜每相熔斷器熔管的額定電流不得大于電容器額定電流的1.5-2倍； （三）、接近電容器柜或在其上工作時，必須進行逐個充分放電，然后方可接觸。 三、電容器柜運行規程：（一）、指示燈是否正常，保險管是否熔斷； （二）、電流是否穩定； （三）、聲音是否正常； （四）、瓷絕緣子20、有無放電、破裂現象； （五）、COS不得低于85%； （六）、每天上班對電容器柜開自動檔對電容柜自檢一次。 四、巡視檢查制度： （一）、值班電工值班時，按時巡視抄表一次； （二）、變壓器A、B、C三相電壓和A、B、C三相溫度是否正常； （三）、高壓開關柜運行是否正常； （四）、進線電動接觸器是否正常，有無異味、異常； （五）、電瓶柜電壓是否正常； （六）、低壓開關柜聲音是否正常。發電機安全操作規程一、值班人員必須對發電機房每班巡視一次，查看發電機房有無異常情況，重點查看如下：（一）電瓶有無缺損、破裂，電瓶液位是否正常； （二）柴油機整機有無跑、冒、滴、漏現象，水箱有無漏水； （三）查看油箱柴油21、是否處于液位線，如不到液位線立即補足； （四）查看冷卻水閥門是否處在開啟位臵； （五）查看潤滑油多少，抽出塞尺，有為應在H-L之間，不允許過多或過少。二、柴油發電機每周輕載啟動一次，每次20-30分鐘，帶載每半年一次，每次20-30分鐘，時間不宜過長，開車前必須作上述準備； 三、在溫度低于15度時，開機前需加熱； 四、發電機長期不用需先逆時針盤車數圈；五、發電機帶載試車需提前三天向主管請示，按主管安排時間執行； 六、發電機組在運行狀態必須有專人值班，并做好電流、電壓、功率等表計記錄。電梯安全操作規程一、電梯在投入運行前須進行試運行，以檢查各部位是否工作正常，有無異響及異味，通風、照明是否良好，22、觀察有無其它異常現象。 二、搞好轎廂、層轎門清潔衛生，清理門地坎滑槽內雜物，保證電梯門的正常開閉。三、嚴禁電梯超載運行，禁止運送超大、超長或重量不明的物品。四、禁止在電梯運行中使用三角鑰匙開戶層門。 五、電梯運行中發生故障時，應啟動緊急報警裝置，電梯管理人員應立即切斷電梯電源，及時通知電梯維護保養單位進行處理。 六、電梯困人救援操作規程：電梯管理員或援救人員與被困人員取得聯系，使其保持鎮靜，等待救援，被困人員不得將身體任何部位伸出轎廂外；援救人員準確判斷轎廂位置，保證層轎門可靠關閉；用三角鑰匙打開層門、轎門，疏散乘客；關閉層轎門，填寫援救記錄并存檔，通知電梯維護保養單位進行處理。 七、電梯層門23、經過三角鑰匙開鎖后，須檢查緊急開鎖裝置是否復位，防止開鎖后層門未能有效的重新鎖上。 八、發生火災時禁止搭乘電梯逃生。電梯管理人員應立即按動“消防開關”，使電梯進入消防運行狀態，當電梯到達基站后疏導乘客迅速離開轎廂。若是井道或轎廂內失火時，應設法使轎廂就近平層，盡快撤離，電梯管理人員快速切斷電梯電源后進行滅火。火災發生后，應請電梯維修人員嚴格檢查或修理后方可重新投入運行。 九、發生地震時禁止搭乘電梯逃生。應設法使電梯就近平層，盡快撤離乘客，電梯管理人員應立即切斷電梯電源。地震停止后，應請電梯維修人員嚴格檢查或修理后方可重新投入運行。 十、當電梯井道內進水時，電梯管理人員應將電梯開至高于進水的樓層后立即切斷電梯電源；如水已經將轎廂淋濕，應立即停用電梯，且切斷電梯電源。然后組織人員關閉水源，水源關閉后進行除濕處理，電梯維修人員嚴格檢查或修理后方可重新投入運行。