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1、物業(yè)公司日常報(bào)修、住戶室內(nèi)安裝維修規(guī)程制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 3.1 日常報(bào)修規(guī)程1 目的為規(guī)范日常保修程序，提高維修效率，特制定本規(guī)程。2 適用范圍 適用于公司所轄物業(yè)內(nèi)業(yè)主委托和管理處報(bào)修的處理。3 職責(zé)3.1 小區(qū)維修組負(fù)責(zé)報(bào)修事項(xiàng)的維修。3.2 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)維修結(jié)果的驗(yàn)證，以及對(duì)業(yè)主委托維修項(xiàng)目的回訪。4 操作規(guī)程4.1 維修類別 維修類別分急修、小修、大修三種。急修要求維修工在接到報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)報(bào)修人做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修要求22、日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。中修、大修要求在一周內(nèi)有答復(fù)，中修和大修工程必須有明確的計(jì)劃，對(duì)維修項(xiàng)目、費(fèi)用、時(shí)間等做出明確安排。 急修凡符合以下條件的屬于急修：a) 水管迸裂或破損；b) 下水管道阻塞導(dǎo)致污水外溢；c) 電路故障，存在觸電危險(xiǎn)或漏電現(xiàn)象；d) 生活水泵，電梯故障；e) 熱水管路迸裂或破損等。 小修.1 凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。如墻體裂縫修補(bǔ)，管路、電路小型調(diào)整等。4.1.3.2 小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下。 中修4.1.3、4.1 需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。4.1.4.2 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。 大修.1 需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。.2 大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。 根據(jù)報(bào)修人的不同，維修類別可分為“業(yè)主委托維修”和“管理處委托維修”，分別按以下流程進(jìn)行處理。(流程圖附后)4.2 業(yè)主委托維修 業(yè)主向管理處電話或口頭報(bào)修，管理處應(yīng)予以記錄、約定維修時(shí)間，并填寫“維修單”。“維修單”一式兩聯(lián)，一聯(lián)存底，一聯(lián)報(bào)維修組維修。維修單上應(yīng)注明業(yè)主報(bào)修時(shí)間、內(nèi)容、維修類別以及約定時(shí)間。 維修組4、收到維修單后派員維修，并同時(shí)填寫“有償/委托服務(wù)聯(lián)系單”。 上門維修時(shí)應(yīng)注意禮節(jié)禮貌、服務(wù)規(guī)范。（詳見(jiàn)上門維修服務(wù)規(guī)范） 維修完畢后維修人員應(yīng)在維修單上填寫維修時(shí)間、耗用材料等內(nèi)容，并請(qǐng)業(yè)主在“有償/委托服務(wù)聯(lián)系單”上簽字驗(yàn)收。 維修人員憑“有償/委托服務(wù)聯(lián)系單”報(bào)請(qǐng)管理處管理員驗(yàn)收。管理員應(yīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，報(bào)修項(xiàng)目雖修復(fù)但業(yè)主對(duì)服務(wù)態(tài)度不滿意的應(yīng)在維修單上注明。 維修延時(shí)的由維修人在“維修單”上注明延時(shí)原因。未能修復(fù)的，維修組應(yīng)做返工處理。4.3 管理處委托維修 公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞、故障或異常，管理處應(yīng)及時(shí)填寫“維修單”報(bào)修。 “維修單”一式兩聯(lián)，一聯(lián)存底，一聯(lián)報(bào)維修組維修。維修單上應(yīng)注明5、報(bào)修時(shí)間、內(nèi)容、維修類別。 維修組收到維修單后派員維修，維修完畢后，維修人員將維修時(shí)間、耗用材料等填寫在“維修單”上，請(qǐng)管理處進(jìn)行簽字驗(yàn)收。 維修延時(shí)的由維修人在“維修單”上注明延時(shí)原因。未能修復(fù)的，維修組應(yīng)做返工處理。 維修組憑“維修單”對(duì)所用的材料進(jìn)行核銷。 維修組主管每月對(duì)“維修單”進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，并以此作為考核的依據(jù)。4.4 注意事項(xiàng) 如遇特殊情況，需要立即維修，管理處可用電話直接報(bào)修，待維修結(jié)束后補(bǔ)發(fā)“維修單”并簽字驗(yàn)收。 在維修中因無(wú)零備件而導(dǎo)致無(wú)法修復(fù)時(shí)，維修組應(yīng)與管理處及時(shí)聯(lián)系，說(shuō)明原因，并申請(qǐng)緊急采購(gòu)。 當(dāng)日無(wú)法修復(fù)的項(xiàng)目，維修組應(yīng)與管理處聯(lián)系，并說(shuō)明原因，做出限時(shí)承諾。 如所6、報(bào)維修項(xiàng)目屬大中修項(xiàng)目，維修組應(yīng)立即報(bào)維修中心和工程技術(shù)部，按共用設(shè)施設(shè)備大中修管理規(guī)程實(shí)施。5 報(bào)修流程圖5.1 業(yè)主委托維修流程圖業(yè)主口頭或電話報(bào)修管理處填寫“維修單”維修單送達(dá)維修組維修組填寫有償/委托服務(wù)聯(lián)系單并派員維修維修工按維修單維修業(yè)主簽字驗(yàn)收 管理處回訪、簽字驗(yàn)收 管理處銷單，維修組匯總5.2 管理處委托維修流程圖管理處填寫“維修單”維修單送達(dá)維修組維修組派員維修維修工按維修單維修 管理處簽字驗(yàn)收 管理處銷單，維修組匯總6 記錄維修單有償/委托服務(wù)聯(lián)系單3.2 住戶室內(nèi)安裝/維修規(guī)程1 目的 規(guī)范住戶室內(nèi)安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶室內(nèi)安裝/維修工作。 2 適用7、范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。 3 職責(zé) 3.1 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作驗(yàn)證和回訪。 3.2 小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作的組織實(shí)施。特殊維修項(xiàng)目（如：電表維修、水表維修、煤氣熱水器維修、電熱水器維修 ）則由維修組主管負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)公司組織維修。3.3 維修組員工具體負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。 4 操作規(guī)程4.1 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的基本要求 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修時(shí)，要注意禮節(jié)禮貌具體應(yīng)做到如下幾點(diǎn)： a) 自覺(jué)維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事； b) 不能不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給維修組主8、管，請(qǐng)求支援解決； c) 安裝/維修開(kāi)始前，如屬有償服務(wù)的，應(yīng)事先向住戶說(shuō)明，并征得住戶同意。 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 4.1.3 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 4.1.4 維修組員工接到住戶室內(nèi)安裝/維修通知單后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與9、住戶約定的時(shí)間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。 特殊情況需急修的，應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到。4.1.5 維修組員工來(lái)到住戶門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無(wú)門鈴時(shí)可用手輕輕敲門。見(jiàn)到住戶時(shí)要先問(wèn)好，簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝/維修。 4.1.6 維修組員工進(jìn)行安裝/維修前應(yīng)做好相應(yīng)的施工準(zhǔn)備，要把有礙操作的物品小心移開(kāi)，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。安裝/維修時(shí)盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 4.1.7 進(jìn)入住戶室內(nèi)，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶室內(nèi)。 4.2 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修 4.2.1 日光燈維修日光燈維修10、要求應(yīng)： a) 檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開(kāi)關(guān)；b) 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； c) 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管； d) 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； e) 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； f) 維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過(guò)3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。 開(kāi)關(guān)維修開(kāi)關(guān)維修要求應(yīng)： a) 計(jì)算用電負(fù)荷 ，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，11、否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩?b) 拉下總電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； c) 拉下總電源開(kāi)關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“，則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除； d) 故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開(kāi)關(guān)； e) 試驗(yàn)開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)閉正常。 電表維修電表維修要求應(yīng)： a) 計(jì)算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容； b) 對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線住燒穿； c) 電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng)，注意進(jìn)12、出線的正確接法； d) 安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪音； e) 會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。 水嘴、閘閥維修水嘴、閘閥維修要求應(yīng)： a) 關(guān)掉水嘴、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水嘴或閘閥； b) 擰開(kāi)水嘴或閘閥，加密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水嘴或閘閥； c) 在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布（順時(shí)針?lè)较颍b上水嘴或閘閥； d) 開(kāi)水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開(kāi)關(guān)水嘴或閘閥應(yīng)靈活，水嘴或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。 水表維修水表維修要求應(yīng)： a) 關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表； b) 拆開(kāi)水表，檢查濾網(wǎng)13、是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表； c) 裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜； d) 水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活； e) 會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。 煤氣熱水器維修煤氣熱水器維修要求應(yīng): a) 開(kāi)機(jī)時(shí)不著火： 檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池； 如果開(kāi)機(jī)能夠聽(tīng)到“吱吱”的打火聲，則說(shuō)明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成； 檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開(kāi)；第二14、種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開(kāi)電磁閥檢修（擦除臟物、加潤(rùn)滑油）。 b) 開(kāi)機(jī)時(shí)有“嘭”的爆炸聲： 先關(guān)閉煤氣瓶閥門； 用電風(fēng)筒吹干高壓打火線； 調(diào)整點(diǎn)火間隙； 開(kāi)機(jī)時(shí)如能聽(tīng)到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)擰開(kāi)電磁閥修理（加潤(rùn)滑油、擦除臟物）； 打開(kāi)煤氣瓶閥門，開(kāi)機(jī)點(diǎn)火正常，反復(fù)試35次。 c) 燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門臟物； d) 先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱火器維修： 開(kāi)機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥； 開(kāi)機(jī)電先導(dǎo)閥處點(diǎn)火，但主電磁閥打不開(kāi)，不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電磁閥（活動(dòng)閥芯多次，清除污物）。 煤氣灶維修煤氣灶維修要求應(yīng)： a) 開(kāi)機(jī)不著火： 開(kāi)機(jī)15、時(shí)如點(diǎn)火電機(jī)無(wú)火花則說(shuō)明壓電陶瓷損壞，此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成； 清除空氣進(jìn)氣門臟物。 b) 燃燒火焰為紅色： 清潔爐頭管路及爐頭臟物； 清除空氣進(jìn)氣門臟物。 c）漏煤氣： 如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處； 如點(diǎn)火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成。 坐廁水箱維修坐廁水箱維修要求應(yīng)： a) 水箱浮球閥漏水： 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘； 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。 b) 水箱出水膠塞漏水： 調(diào)整膠塞位置； 如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 電熱水器維修電熱水器維修要求應(yīng)： a) 開(kāi)關(guān)跳制： 電熱棒生銹或老化16、導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒； 如是開(kāi)關(guān)本身質(zhì)量問(wèn)題則應(yīng)更換同規(guī)格的開(kāi)關(guān)。 b) 電熱水器不能熱水，如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。 抽油煙機(jī)維修抽油煙機(jī)維修要求應(yīng)： a) 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容； b) 檢查電動(dòng)機(jī)是否漏電，如是則應(yīng)更換一個(gè)同型號(hào)規(guī)格的電動(dòng)機(jī)； c) 檢查電動(dòng)機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動(dòng)，如是則應(yīng)對(duì)波絲加潤(rùn)滑油； d) 檢查電動(dòng)機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器。 空調(diào)器的維修空調(diào)器的維修要求應(yīng)： a) 詢問(wèn)住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況； b) 檢查空調(diào)器有無(wú)異常聲響、有無(wú)異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)17、的整改； c) 觀察電器元件、接線頭有無(wú)燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改； d) 觀察管路接頭處有無(wú)油污，如有則說(shuō)明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭擰緊； e) 用手摸吸氣管，如果感覺(jué)吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說(shuō)明空調(diào)器制冷劑不夠，此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑； f) 觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無(wú)露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找除泄漏部位并排除； g) 用手摸干燥過(guò)濾器，正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過(guò)濾器有發(fā)涼的感覺(jué)，則說(shuō)明干燥過(guò)濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過(guò)濾器； h) 用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低18、于0.4Mpa，則說(shuō)明空調(diào)器有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除。空調(diào)器正常時(shí)的高低壓為（30時(shí)）：低壓為0.490.54 Mpa，高壓為1.171.37 Mpa； i) 用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流，比較測(cè)量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的原因，并排除故障； j) 全部工作完成后，啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn)，仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。 4.3 空調(diào)器的安裝 窗式空調(diào)器安裝窗式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)： a) 在窗口或墻壁上開(kāi)一個(gè)孔（如果有預(yù)留孔則不用重開(kāi)），其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定； b) 根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個(gè)支撐架； c) 根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆19、在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架； d) 將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高510mm； e) 窗式空調(diào)器的室外部分的上面應(yīng)裝一塊傾斜的遮陽(yáng)板伸出窗式空調(diào)器約20mm； f) 用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠； g) 試運(yùn)轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認(rèn)一切正常。 分體式空調(diào)器的安裝分體式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)： a) 根據(jù)室外機(jī)的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個(gè)支撐架（應(yīng)考慮室外機(jī)距墻為250mm為宜）； b) 打墻洞，墻洞的大小以能穿過(guò)連接管的護(hù)管為原則，墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜； c) 室內(nèi)機(jī)組的安裝： 用水平儀測(cè)量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上20、固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號(hào)； 根據(jù)記號(hào)在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒； 重新用水平儀測(cè)定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板； 掛上室內(nèi)機(jī)組，務(wù)必使室內(nèi)機(jī)組平直、牢固。 d) 室外機(jī)的安裝： 根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架； 把室外機(jī)組安裝在支撐架上。 e) 室內(nèi)外機(jī)組的管路連接： 喇叭口連接時(shí)，一定要交兩管同心對(duì)正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時(shí)應(yīng)一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時(shí)應(yīng)注意用力力度（16mm銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了）； 管路轉(zhuǎn)彎21、處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù)； 管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴(yán)。 f) 排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時(shí)松開(kāi)氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時(shí)針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r(shí)則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母； 全部打開(kāi)液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。 g) 系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應(yīng)再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止； h) 將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵住； i) 試運(yùn)轉(zhuǎn)：開(kāi)機(jī)試驗(yàn)，過(guò)35分鐘后應(yīng)有22、涼風(fēng)吹去，應(yīng)無(wú)異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題則應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示主管退貨。 4.4 給水管的安裝 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 4.4.2 安裝水管前的準(zhǔn)備工作安裝水管前做如下準(zhǔn)備工作： a) 根據(jù)住戶室內(nèi)安裝/維修通知單領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； b) 輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）； c) 借用所需的公用工具（如三輪車、開(kāi)牙機(jī)等）。 安裝要領(lǐng)給水管安裝要領(lǐng)如下： a) 整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口23、處； b) 給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁； c) 給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm，橫向偏差應(yīng)1mm（吊線尺量）； d) 冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)，熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； e) 給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定； f) 刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）； g) 試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管路沒(méi)有一處滲漏水。 4.5 安裝/維修工作完成后，維修組員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上；用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）；恢復(fù)各物品的原來(lái)狀態(tài)24、（位置）。 4.6 全部工作完成后，維修組員工要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給住戶看；同時(shí)要給住戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。 4.7 確認(rèn)一切正常后，維修組員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在有償服務(wù)聯(lián)系單上簽名確認(rèn)。如果住戶對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議，維修組員工應(yīng)根據(jù)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。 4.8 維修組員工離開(kāi)住戶家時(shí)，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。 4.9 維修組員工回到維修組后要及時(shí)在維修單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時(shí)等，然后簽上維修人員姓名，交管理處驗(yàn)收。25、 5 記錄 維修單 有償/委托服務(wù)聯(lián)系單 3.3 共用設(shè)施中、大修管理規(guī)程1 目的 對(duì)共用設(shè)施的中、大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。2 適用范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)共用設(shè)施的中修和大修。3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件3.1 ISO9001：2000質(zhì)量管理體系要求3.2 公司質(zhì)量手冊(cè)4 職責(zé)4.1 設(shè)施管理部門負(fù)責(zé)所轄共用設(shè)施的中、大修正確使用和管理。4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)共用設(shè)施的中、大修的計(jì)劃管理。4.3 維修中心負(fù)責(zé)共用設(shè)施中、大修的組織實(shí)施。5 程序要求大、中修申請(qǐng)5.1 流程圖鑒 定批 準(zhǔn)制定大、中修方案審 核批 準(zhǔn)實(shí)施大、中修方案驗(yàn) 收記 錄5.2 大修工程 凡需牽動(dòng)或拆換部分26、主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。 大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。 大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。5.3 中修工程 凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。 中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。 中修工程主要適用于一般損壞房屋。5.4 共用設(shè)施大、中修程序 管理部門提出大、中修申請(qǐng)，由工程技術(shù)部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理審批。 總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程部會(huì)同管理部門、維修中心提出改造方案，送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。 產(chǎn)權(quán)屬于27、業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書(shū)面同意。 維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施大、中修方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專業(yè)單位完成。 大、中修方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進(jìn)度。 大、中修完成后，由工程部會(huì)同管理部門、維修中心進(jìn)行驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”，如由專業(yè)單位實(shí)施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。6 記錄維修驗(yàn)收單 3.4 上門維修服務(wù)規(guī)程1 目的為體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，保證維修服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范維修服務(wù)行為，特制定此規(guī)程。2 適用范圍適用于本公司接管的各類物業(yè)中，業(yè)主/使用人要求的上門維修服務(wù)。3 職責(zé)28、3.1 上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務(wù)。3.2 維修中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修服務(wù)規(guī)范落實(shí)情況。4 上門維修要求4.1 接受報(bào)修 接應(yīng)報(bào)修電話 接應(yīng)報(bào)修電話過(guò)程：a) 拿起聽(tīng)筒先講：“您好，我是維修中心/管理處，先生小姐有什么事情請(qǐng)講！”；b) 記錄業(yè)主報(bào)修內(nèi)容及房號(hào)，并約定上門維修時(shí)間；c) 道“再見(jiàn)”后輕輕放下聽(tīng)筒。 如業(yè)主直接上門報(bào)修或托人傳遞報(bào)修信息，應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容，約定維修時(shí)間。 如業(yè)主通過(guò)管理處報(bào)修，上門維修人員在維修結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通報(bào)管理處維修服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。4.2 及時(shí)上門服務(wù)從接到報(bào)修開(kāi)始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或約定時(shí)間前到達(dá)業(yè)主家。4.3 29、上門維修準(zhǔn)備 所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項(xiàng)目做好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。4.4 入戶維修 按規(guī)定門鈴、叩門 按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范：a) 到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無(wú)反應(yīng)則在間隔10秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。b) 如無(wú)門鈴則應(yīng)輕輕地叩門，先叩兩下如無(wú)反應(yīng)間隔10秒鐘以后再叩。 在隔門與業(yè)主對(duì)話時(shí)，必須說(shuō)明身份和來(lái)意；業(yè)主開(kāi)門后應(yīng)招呼一聲“您好”，取得同意后，穿上專用鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走動(dòng)。 在維修開(kāi)始前，應(yīng)再次詢問(wèn)需維修項(xiàng)目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場(chǎng)及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主移開(kāi)。 攤開(kāi)塑料布或報(bào)30、紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。 在維修中應(yīng)專心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi)。 維修完畢后，應(yīng)對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可后，請(qǐng)業(yè)主簽字。 按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋，不可與之爭(zhēng)執(zhí)。同時(shí)，維修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項(xiàng)。 對(duì)未能及時(shí)完成維修的（如無(wú)法獨(dú)立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng)對(duì)業(yè)主說(shuō)明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說(shuō)明維修計(jì)劃（包括完成時(shí)間），并盡快將其解決。 如因各種原因確實(shí)無(wú)力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請(qǐng)其另行解決。4.5 清場(chǎng)工作完畢后要做好清31、潔工作，工作前移動(dòng)的物品要放回原處。4.6 離場(chǎng) 離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)說(shuō)聲“如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說(shuō)“再見(jiàn)”。4.7 維修材料注意事項(xiàng) 原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購(gòu)買，業(yè)主確實(shí)不便購(gòu)買的，可代為購(gòu)買，購(gòu)買材料時(shí)，應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡，并開(kāi)具發(fā)票。4.8 與管理處的通報(bào)如該次維修服務(wù)為業(yè)主通過(guò)管理處報(bào)修，當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后，及時(shí)將情況向管理處通報(bào)，便于及時(shí)閉環(huán)。5 記錄維修單接聽(tīng)報(bào)修電話記錄有償/委托服務(wù)聯(lián)系單3.5 設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程1 目的對(duì)設(shè)備的更新改造和大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。3 引用標(biāo)準(zhǔn)32、和文件3.1 ISO9001：2000 質(zhì)量管理體系要求 3.2 質(zhì)量手冊(cè)4 職責(zé)4.1 設(shè)施設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的更新改造。4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造、大修的管理。4.3 維修中心負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造的實(shí)施。5 程序要求5.1 流程圖（附后）5.2 設(shè)備的改造 設(shè)備改造必須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮改造：a) 技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運(yùn)行的需要；b) 設(shè)備的原設(shè)計(jì)和安裝中存在缺陷；c) 設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；d) 設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；e) 業(yè)主委員會(huì)要求進(jìn)行改造的。 設(shè)備改造的原則設(shè)備改造須遵守如下原則33、：a) 符合實(shí)際情況和運(yùn)行需要，采用的技術(shù)要先進(jìn)但更要適用；b) 制定改造方案時(shí)，采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。 設(shè)備改造程序.1 管理部門提出改造申請(qǐng)，由工程技術(shù)部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。.2 工程部會(huì)同管理部門、維修中心提出改造方案，送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。.3 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書(shū)面同意。.4 維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施改造方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專業(yè)單位完成。.5 改造方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進(jìn)度。.6 改造完成后，由工程部會(huì)同管理部門、維修中心進(jìn)行驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”，如由專業(yè)34、單位實(shí)施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.3 設(shè)備的更新 設(shè)備更新須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮進(jìn)行更新：a) 經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達(dá)不到要求，無(wú)法保證正常運(yùn)行的；b) 技術(shù)性能落后，經(jīng)濟(jì)效果很差的；c) 通過(guò)修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；d) 耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；e) 不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。 設(shè)備更新程序.1 管理部門提出更新申請(qǐng)，送工程部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，則應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。.2 設(shè)備的采購(gòu)（參照設(shè)備購(gòu)置規(guī)程）.3 原有設(shè)備的報(bào)廢（參照設(shè)備報(bào)廢規(guī)程）5.4 大修5.4.1 設(shè)備的大修應(yīng)列入設(shè)施設(shè)35、備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，一般由專業(yè)單位實(shí)施。 大修由工程部統(tǒng)一與專業(yè)單位擬定相關(guān)合同，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。需動(dòng)用維修基金的，應(yīng)獲得業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。5.4.3 設(shè)備委托維修合同設(shè)備委托合同中應(yīng)包含以下內(nèi)容：a) 所維修設(shè)備的編號(hào)、名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量；b) 維修工作地點(diǎn)；c) 維修的形式、內(nèi)容和具體要求；d) 委托方應(yīng)提供的條件及配合事項(xiàng)；e) 承修方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；f) 維修費(fèi)用的計(jì)算及付款方法；g) 給收標(biāo)準(zhǔn)和方法；h) 合同違約責(zé)任；i) 雙方發(fā)生爭(zhēng)議事項(xiàng)的解決辦法；j) 質(zhì)量保證期限。 5.4.4 在維修實(shí)施過(guò)程中，公司應(yīng)按合同規(guī)定做好協(xié)助工作，同時(shí)，工程技術(shù)部應(yīng)督派技術(shù)人員監(jiān)督、檢查修理質(zhì)量及進(jìn)36、度，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)立即向承修方提出，并要求其立即糾正。5.4.5 公司內(nèi)部應(yīng)做好有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合工作，以保證維修工作的順利進(jìn)行。5.4.6 修理完工后，工程部應(yīng)會(huì)同維修中心、管理部門進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”，并由雙方簽字認(rèn)可。 在以后使用中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)按合同規(guī)定處理。 6 記錄維修驗(yàn)收單(附圖1、2)設(shè)備改造流程圖 設(shè)備更新流程圖驗(yàn) 收采 購(gòu)審 批設(shè)備的決策批 準(zhǔn)鑒 定更新申請(qǐng)驗(yàn) 收實(shí)施改造方案審 核批 準(zhǔn)制定改造方案批 準(zhǔn)鑒 定改造申請(qǐng)3.6 設(shè)備事故管理規(guī)程1 目的為規(guī)范設(shè)備事故管理，明確設(shè)備事故責(zé)任，特制定本規(guī)程。2 適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。3 職責(zé)3.1 工37、程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備事故的管理。3.2 常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備事故的審核。4 管理規(guī)程4.1 凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn)，以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴(yán)重者，均稱為設(shè)備事故。4.2 設(shè)備事故的性質(zhì) 責(zé)任事故：因人為原因（如違反操作規(guī)程）而造成的事故。 質(zhì)量事故：因設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝等原因而造成的事故。 自然事故：因遭受自然災(zāi)害而造成的事故。 其他事故：凡不屬于上述三類原因的事故。4.3 處理 公司發(fā)生設(shè)備事故后，由設(shè)備使用部門報(bào)告工程技術(shù)部，由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行處理并修復(fù)。 工程部會(huì)同設(shè)備管理部門對(duì)事故進(jìn)行分析，填寫“設(shè)備事故報(bào)告書(shū)”，做出處理意見(jiàn)。 “設(shè)備事故報(bào)告書(shū)”經(jīng)由設(shè)備管理部門和工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人簽字后送公司常務(wù)副總經(jīng)理批示、處理。 設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復(fù)后，工程技術(shù)部應(yīng)計(jì)算出實(shí)際損失，報(bào)送財(cái)務(wù)部。 所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備，發(fā)生事故后，應(yīng)以“設(shè)備事故報(bào)告書(shū)”的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，如需動(dòng)用維修基金進(jìn)行修復(fù)，需經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意， 公司發(fā)生的各種事故，應(yīng)由工程技術(shù)部在“設(shè)備事故登記表”內(nèi)予以登記。5 記錄 設(shè)備事故報(bào)告書(shū) 設(shè)備事故登記表