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1、物業公司服務中心電梯維護保養管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1.目的確保電梯技術性能處于安全、良好狀態，保證電梯的正常運行。2.適用范圍適用于物業服務中心對電梯設備維護的管理。3.職責3.1服務供方提供的維護保養計劃由物業服務經理中心會同工程維修部主管對方案進行審核，物業服務中心不定期檢查電梯保養情況及相關質量記錄，對電梯突發故障、大修及重要維修工作進行監督和提供指導。3.2工程維修部主管負責電梯設備的管理工作，監督外委單位制定維修保養方案。3.3工程維修部負責電梯設備的日常巡視、應急救人及監督檢查維保單位2、進行檢修、故障排除、年檢工作。4.方法和過程控制4.1維修管理制度4.1.1各項目應配備電梯安全管理人員，持證上崗，監督電梯維保單位嚴格按照電梯維修保養計劃表對電梯進行維修、保養，抽查并做好記錄。4.1.2維保單位應有資質，監督維保單位應有兩人同時對電梯進行維修保養，兩人配合協調，互相提醒，確保安全，每月檢修至少兩次并有記錄。4.1.3維保單位每次到現場工作時，應對每部電梯進行巡視檢查,發現問題及時處理。4.1.4對安全系統做到定期檢查，及時配合處理電梯的突發故障，并作好記錄。4.1.5監督電梯維保單位做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關順暢。4.1.6協助3、做好電梯機房的“三防”工作，如機房門窗有損壞時，應及時修復。4.1.7電梯機房、井道、底坑進水時，應及時配合切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層。4.1.8當電梯年檢期臨近時，協助電梯維保單位對電梯進行年檢保養，并根據電梯年檢報告，督促維保單位整改不合格項目。4.1.9電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。0保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。1電梯機房門應上鎖，門外有警告標識，門窗應有防飄雨設施。 4.2安全操作要求電梯維修人員必須經過國家相關部門的專業培訓并取得上崗證后方可上崗工作。開啟廳門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。嚴禁在電梯運行中開啟廳門。電梯因故停用時，必須將轎4、內照明、風扇開關斷開，必要時關斷電梯主電源。嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行。手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。維修時，如機房無人必須鎖上機房門。監督電梯維修人員進入轎頂、底坑作業時，必須切斷急停開關，同時穿戴好防護用品，注意轎廂、配重的移動，以免掛傷。監督檢修時的短接跨線，完工后必須拆除。監督更換保險管（絲）必須與原規格相同，嚴禁用銅絲替代保險管（絲）。電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙必須由電梯專業維修人員保管和使用。物業公司應制定相關的應急預案，如：電梯困人、發生火災、自然災害等。4.3維修工作制度電梯維保人員上崗前做到不酗5、酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。監督電梯維保人員維修時須嚴格遵守本手冊電梯安全操作要求及電梯維修有關規定，并在電梯基站廳門前設置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌。監督維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴禁合閘”警示牌。監督電梯維修人員嚴禁電梯正常運行時將安全回路和保護回路元件如安全窗開關、安全鉗開關等用機械或電氣方法短接。維修情況下進行短接，檢修后必須立即恢復。監督電梯維修人員在轎頂作業時，應斷開安全鉗聯動開關及轎頂檢修急停開關。在底坑作業時，應斷開限速器安全開關及底坑檢修急停開關。檢修后各類開關要及時復位。監督電梯維修人員井道中作業時，必須戴安全帽。嚴禁作6、業時一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點上作業。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發生碰撞。監督電梯維修人員檢修作業時，嚴禁從井道外探身到轎廂內或轎廂頂作業。監督電梯維修人員檢修時所用照明必須是36V安全電壓。監督電梯維修人員維修中，嚴禁擅自更改系統電氣線路，保證系統線路同圖紙保持一致。監督電梯維修人員維修結束后，必須將各線路、開關等恢復到原始狀態（正常運行狀態），并清理干凈工作現場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用。監督電梯維修人員維修中無關人員嚴禁入內。監督電梯維修人員維修中做好故障狀態和故障處理記錄工作。4.4運行使用制度轎廂內嚴禁吸煙，嚴7、禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動。嚴禁和杜絕一切發生在電梯內的不良和不法行為。電梯嚴禁運載易燃易爆的危險物品及國家規定禁運的任何物品。電梯運行穩定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風、照明良好， 從啟動到平層皆無異常震動和異常聲響。電梯運行貨物時，應注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩。避免貨物損壞轎廂內壁。電梯正常運行時，嚴禁將檢修開關作為正常運行開關使用。電梯的檢修狀態不能作為電梯的正常運行狀態。電梯在不使用時，必須停放在基站，關斷轎廂內的控制開關，關好轎門和廳門。電梯鑰匙必須由維修部電梯專人負責管理使用，任何個人不得私自加配和使用。運8、輸大量物品時，須由專人進行手動操作（此項工作提前通知設備主管部門）。4.4.9嚴格控制室內溫度，夏季機房內溫度超過36度開啟降溫設備，保證電梯正常運行，工程維修部應設立專人管理降溫設備和嚴格控制開啟時間（可根據氣溫變化進行調整）。4.5操作注意事項全自動運行.1進入停放在基站的電梯內，打開轎廂內的操作箱。打開轎內照明開關，將風扇開關打開，使風扇正常運行。將自動/手動開關置于自動狀態。.2將自動/手動開關置于“自動”狀態。并關閉操作箱。經數秒后，電梯自動關閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行。手動運行.1將操作箱內自動/手動開關置于“手動”狀態。電梯呈開門狀態。.2按預選樓層，按下關門按鍵至9、關門起動后松手，電梯進入手動狀態運行。安全運行程序.1監控中心值守人員24小時監控電梯運行情況，發現異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進入電梯。 .2電梯維修人員每周進行一次檢查保養，并作好記錄，督促電梯維保公司按照合同要求進行相關的工作。.3任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。電梯機房的管理.1電梯機房內所有設備非電梯維修工作人員、電梯公司專業人員，禁止操作。.2非工作人員進入機房，須經工程維修部主管批準后，由電梯維修人員陪同，方可進入,并做好外來人員登記。4.5.4.3電梯機房地面應鋪裝或進行油漆。.4保持良好的照明和通風，保持機房內10、溫度適宜，溫度保持在5至38攝氏度之間，保持門窗開啟靈活無破損。.5保持機房內整潔，不準堆放雜物。.6定期對電梯機房地面進行維護，防止地面起砂和地面灰塵對設備的影響，造成設備正常運行。.7盤車、救人設施設備應安放在機房明顯位置，盤車、救人規章制度粘貼在明顯位置；鋼絲繩有明顯平層標識；粘貼平層標識對照表。運行異常.1當發生火災時監控中心值守打開迫降開關，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態，電梯維修人員應當迅速關閉無消防功能的電梯。.2當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。.3電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。4.6維護保養11、維修保養工作過程中，嚴格遵守電梯安全操作程序。電梯設備責任人按電梯維保檢查記錄電梯巡查記錄進行巡檢、監督、檢查。電梯維保公司按電梯維保合同對電梯作半月、月、季、年保養，按電梯維修保養工作程序規定記錄。日常巡檢.1日常巡視項目每天檢查控制柜和電機溫度是否過高，空調器的制冷狀況，電梯運行聲音是否正常；電梯機房應有通風降溫設施，溫度保持在538度之間，月平均氣溫不高于25度；承重梁和吊鉤應標明最大允許負荷；無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位。.2每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻停止使用并及時處理或通知服務供方處理，做好對服務供方維修、保養的監督工作，并做好記錄。周檢4.6.5.1電12、梯設備維保責任人或服務供方應每周一次對電梯的主要機構和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。4.6.5.2轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動作，要求動作可靠，操作輕便。.3轎廂照明應良好，光亮足夠、信號(指示器、方向箭頭)準確。.4合格平層狀態平層誤差在正負7MM以內；.5轎廂門檢查門的開關動作，要求開關門靈活，聲音正常，自動門檢查門的重開線路(按鈕、安全觸板、光電管等)，安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開。.6廳門檢查門鎖是否靈活，接點之間是否正常，在必要時進行調節更換。.7檢查門導軌中有無污物。.8檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及13、有否磨損，必要時調整或更換制動瓦。.9曳引機和電動機 檢查油位是否在油位線上，必要時添加潤滑油。0檢查驅動電動機有無異常噪聲和過熱現象，軸承溫升不超過80攝氏度。.11導向輪、選層器 檢查其潤滑、運行情況。.12檢查開門機是否靈活，電磁力是否足夠。.13緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。.14電梯轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。.15門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及滾輪應靈活轉動潤滑良好。季度檢查.1機房.2維保人員應對其一般重要機械和電氣裝備進行蝸輪蝸桿減速箱及電動機軸承端潤滑檢查是否正常；傳動杠桿配合轉動處應有良好機油，潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂，保持靈敏可靠14、。.3制動器動作是否正常、制動瓦與制動盤之間的間隙是否正常。.4曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移；.5限速器動作應靈敏可靠、張緊裝置正常工作，斷繩安全開關可靠；供方應有資質，每月檢修至少一次，有檢修記錄。.6繼電器、接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象；檢查控制盤、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。.7轎廂頂和井道.8檢查門的操作、調節和清潔門驅動裝置的部件，如電動機皮帶輪的皮帶、電動機、速度控制開關、門懸掛滾輪、安全開關和彈簧等。.9清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導軌)。.10檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情15、況。.11調節和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開關門鉸鏈、門滑輪停止塊、門與門坎之間的間隙等。.12檢查并清潔全部廳門門鎖和開關觸點，以及井道內的接線瑞子。.13檢查對重裝置和轎廂聯接件(補償鏈)。.14滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米，間隙均勻。.15鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過總數10%，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損鋼絲繩的剩余直徑不得小于原直徑的90%。4.6.6.16轎廂內部.17檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。.18檢查轎廂門的開關動作情況(按鈕、安全觸板、光電管、關門限制器等)，電梯故障時能在轎廂將門撥開。16、.19檢查緊急照明裝置。.20檢查并調節電梯起動、運行、減速和停止是否舒適良好。.21檢查平層準確度；.22層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。.23保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標規定范圍內。年檢電梯在運行一年之后，維保單位須負責由技術監督局對電梯的年度技術檢驗工作，物業服務中心、工程維修主管應予配合，按要求檢查電梯的機械、電氣、安全設備的情況和主要零部件的磨損程度，磨損量超過允許值或損壞的部件須更換。4.7電梯困人故障的救援步驟 當電梯運行出現故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員應在30分鐘內到達現場救援處理；發生困人事故時，必須先救人，然后進行維修。17、救人時先通過各種方式聯系被困人員，以穩定其情緒。同時盡快聯系電梯維保公司。切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌。檢查電梯機房內情況是否一切正常。機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置。如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：.1用專用廳門鑰匙開啟廳門。.2轎頂用人力開啟轎廂門。.3協助乘客離開轎廂。.4重新將廳、轎門關妥。如果轎廂停于遠離層門位置時，應先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：.1用對講機通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態，則應將其完全關閉。.2用18、抱閘扳手前：確保電梯總開關已切斷,確保所有廳門、轎門已關好。.3使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉動手輪。.4將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向左或向右，以比較易扳動方向為準。.5再次提醒乘客救援工作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動，為了避免轎廂上升或下降太快發生危險，操作時應斷續動作使轎廂逐步移動，以免發生意外。.6慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。4.7.7使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂。當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關好。操作時尚應注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。5.附則5.16.支持性文件無7.相關記錄