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1、物業公司電梯機房管理制度及故障維修規程編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 5.1 電梯機房管理制度1 目的 為規范電梯機房的管理，確保電梯的正常運行，特定此制度。2 適用范圍適用于公司接管的各類物業中電梯機房的管理。3 職責3.1 電梯工負責對電梯機房及機房內所有設施設備的維護保養，及發現故障的報修。3.2 本物業（大廈或小區）維修班長負責對電梯機房的管理情況進行督促檢查。4 管理制度4.1 崗位責任制4.1.1 電梯工電梯工的崗位職責應：a) 電梯工要樹立高度的責任心，應嚴守崗位，思想集中，熟練掌握小區供電運行方式、2、狀態，及其管轄設備的原理、技術性能、操作規程和維護保養規程；b) 定時巡視檢查各設備運行情況，隨時準備處理各種事故和異常運行情況，確保電梯系統的正常運行；c) 作好日常各項設備的保養工作，保證電梯正常運行；d) 按規定的路線認真巡查設備，發現設備缺陷按情況進行處理，正確做好設備缺陷記錄；e) 值班人員重點檢查項目有：機房、電梯呼叫燈、樓層指示燈、電梯、轎廂內各種附件設施，電梯搭舒適感、廳門、轎廂門等；f) 在發生事故或異常情況時，應立即向領班、主管領導報告，并應果斷、迅速、準確處理和保護現場；g) 上崗前打卡、佩帶員工牌、穿工作服和工作鞋，注意自身的儀表儀容，禮貌待人，文明用語；h) 加強器具3、管理，作好交接班工作；i) 認真搞好設備的日常保養工作。4.1.2 維修班長對電梯機房的管理職責 維修班長應每周不少1次對電梯機房的情況進行督促檢查，發現問題應及時組織人員予以糾正。4.2 巡回檢查制度4.2.1 巡回檢查制度是及時發現設備缺陷，掌握設備技術狀況，及時排除隱患，確保安全運行的一項重要制度。4.2.2 巡回檢查應嚴格按規定的路線和運行規程所規定的檢查項目逐項進行檢查。4.2.3 值班人員正常的巡回檢查除交接班檢查外，每班至少檢查一次。4.2.4 特殊巡視如遇有下列情況時，應對設備進行特殊巡視：a) 有大缺陷的設備；b) 新安裝和檢修后投入運行的設備；c) 設備采取特殊運行方式時。4、4.2.5 每次巡回檢查是發現的問題，應在電梯日常巡檢項目表上作好記錄，重大缺陷應立即匯報工程部。4.2.6 單獨巡視時，不準攀登電梯設備，不準搬動開關操作把手。4.2.7 巡回檢查是應思想集中、嚴肅認真，采用看、聽、摸、聞，比較和分析的方法，判定設備狀況，認真作好記錄。4.3 電梯機房崗位防火責任制4.3.1 主管是所管轄范圍內的崗位防火負責人。值班人員是當日崗位防火責任人。4.3.2 嚴格遵守操作規范,不違章作業。4.3.3 嚴格按消防管理標準作業規程的有關規定作好消防安全工作。4.3.4 發現故障或煙、焦味，應立即停機，并查明原因后，再投入運行。4.3.5 電梯機房內不亂拉亂接電線和臨時5、電氣設備，禁止煙火和存放易燃易爆化學品，保持機房內整潔。4.3.6 電梯停駛時應關掉電門，拔出鑰匙，鎖好電梯門。4.3.7 維修工作中需使用易燃材料時，應特別小心，要與明火種隔離，并準備消防滅火器材。易燃材料應單獨放置。4.3.8 需要動火作業時，要到保安部辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，并配備消防滅火器材。施工時應有安全部人員監督，施工后應認真檢查，確認沒有火種時才能離開。4.3.9 定期檢查消防滅火器材，事故應急燈具，以備緊急時使用。4.3.10 會使用消防滅火器材，不得隨意挪用消防設施，發現消防設施損壞或泄漏及時報告安全部。4.3.11 當接到火災通知后，立即將電梯停到低6、層，切斷電源，停止使用。4.3.12 遇有電氣設備著火時，應立即將有關設備的電源切斷，并立即通知管理處。對電氣設備和注油設備應使用清水滅火器、防高泡滅火器進行撲救（注油設備還可用干燥的沙子滅火）。電氣設備嚴禁帶電滅火。在撲救中所有人員必須服從所在現場最高負責人的指揮，正確使用消防器材，做到“先控制，后消滅”。4.3.13 嚴禁閑人進入電梯機房。4.4 設備維護保養制度。（詳見電梯維護保養規程）5 相關文件 電梯維護保養規程 電梯運行操作規程 電動扶梯操作規程 電梯困人處理規程 電梯浸水處理規程 電梯應急處理規程6 記錄電梯日常巡檢項目表5.2 電梯運行操作規程1 目的規范電梯運行操作程序，確保7、電梯正常運行。2 適用范圍適用于公司管理范圍內無專職司機電梯的運行管理，也可用于電梯專職司機在首次開機或需停梯時。3 職責3.1 工程技術部負責對小區電梯的運行管理進行監督和檢查。3.2 維修組主管負責本小區電梯的運行管理。3.3 電梯工具體負責電梯的運行操作。4 操作規范4.1 開電梯操作規程4.1.1 開梯之前認真閱讀上一班交班記錄，打開廳門時慢慢撥開，弄清轎廂在本層后腳才踏入。4.1.2 進廂后，認真檢查各控制開關及照明通風是否正常。開啟轎廂內照明燈及風扇，將“有司機/無司機”鑰匙或開關轉到無司機位置。4.1.3 用手試安全觸板開關、光電開關是否靈敏。4.1.4 把各開關打成正常位置，選8、層、中間數層及首層來回走一趟，沒異常后方投入正常使用。4.2 關電梯操作規程4.2.1 關梯前坐電梯檢查一趟，如有異常及時處理。4.2.2 查梯無異常后，把轎廂停在首層，便于次日開梯。4.2.3 將轎廂內“有司機/無司機”或開關鑰匙轉到“有司機”位置上，再關閉燈和風扇，最后再關基層鑰匙開關。4.2.4 把廳門關好后方可離開。4.2.5 認真做好交班記錄。4.3 注意事項電梯運行時應注意：4.3.1 防止電梯超員、超載運行，隨時注意電梯過載保護功能。4.3.2 客梯嚴禁載貨。4.3.3 嚴禁裝運易燃、易爆、腐蝕、有毒的危險物品。如遇到特殊情況，需經有關安全部門批準，并采取必要安全保護措施。4.39、.4 嚴禁在轎門、廳門開啟的情況下，用檢修速度作為正常行駛。4.3.5 嚴禁按“檢修”、“急停”按鈕作為正常行駛中消號。4.3.6 嚴禁開啟轎廂頂安全窗，裝運超長物體。4.3.7 不準乘客將身體倚靠轎門、廳門上。4.3.8 轎廂頂部應保持整潔，不得堆放其他雜物。4.3.9 在平層準確度不能滿足的情況下，可以用檢修速度再平層。4.3.10 嚴禁以手動轎門的啟、閉作為電梯操作控制。4.3.11 行駛時不得突然轉向，必須在電梯停止后再換向啟動。4.3.12 載貨應盡可能穩當地安放在轎廂中間，以免在運行中傾倒，損壞轎廂。5.3 電動扶梯操作規程1 目的規范電動扶梯運行操作程序，確保電梯正常運行。2 適10、用范圍適用于公司管理范圍內電動扶梯的運行管理。3 職責3.1 工程技術部負責對小區電梯的運行管理進行監督和檢查。3.2 維修組主管負責本小區電梯的運行管理。3.3 電梯工具體負責電梯的運行操作。4 操作規范4.1 開梯前認真閱讀上一班的交班記錄。4.2 認真檢查各梯級是否清潔、無異物，梯梳齒是否完好。4.3 開梯前坐兩趟，感受一下各部件有無異常。4.4 開梯時，梯級不得站人。4.5 開梯后，認真檢查兩遍：扶手帶速是否正常，其他部件有無響聲，如一切正常即可去掉停用標識，正常開動。4.6 出現問題及時通知維修工，恢復正常后方可投入運行。4.7 關梯時，疏散梯級上的人后方可停機。4.8 關梯后，檢查11、旁板、蓋板、螺絲是否松脫，如有問題，處理后方可離開。離開前應放置相應的停用標識。4.9 做好交班記錄。5 相關記錄 交接班記錄本5.4 電梯維護保養操作規程5 目的規范電梯維護保養程序，確保電梯安全運行。6 適用范圍適用于公司管理范圍內電梯的維護保養。7 職責3.1 工程技術部負責對小區電梯的維護保養進行監督和檢查。3.2 維修組主管負責本小區電梯的維護保養。3.3 電梯工具體負責電梯的維護保養。4 操作規范4.1 電梯工每日對電梯進行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于電梯日常巡檢項目表中。巡檢內容如下：4.4.1 檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合（檢查方法：觀察）。4.4.2 檢查廳門按鈕12、及按鈕燈是否正常；廳門關閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標準（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進出（檢查方法：觀察；直尺）。4.4.3 檢查轎廂內各附件設施（層樓信號燈、風扇、照明設備、警鈴、電話、開關門按鈕等）是否正常（檢查方法：觀察；逐一使用）。4.4.4 檢查機房內有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜（機房溫度如果超過35度，則開啟空調），有無漏水，進水；門窗是否關閉等（檢查方法：觀察；溫度計）。4.4.5 電梯升降情況檢查對電梯升降情況進行以下三方面檢查：a) 電梯起動是否平穩，是否有明顯上浮感；b) 運13、行速度是否恒速，運行中有無震動感；c) 減速停層有無明顯壓迫感（檢查方法：乘坐電梯從一樓到頂樓）；d) 每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬。4.2 電梯的維護保養電梯維護保養委托專業公司進行，在進行委托保養時，應注意以下幾方面內容：4.2.1 電梯因維護保養而停機時，必須事先通知相關業主，并確認轎廂內無乘客方可停機。 4.2.2 電梯工應協助電梯廠維修工進行維護保養工作。4.2.3 下井底作業時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺放告示牌，防止無關人員靠近。4.2.4 機房、井道因工作需要動火時，必須遵守動火規定，到保安部辦好“明14、火作業審批表”，工程部應指定專人操作，事后清理火種，并檢查確認。施工時由保安部派員現場監督。4.2.5 維修保養工作完成時，工程部維修人員協助外部維修人員清理現場，并做好相關記錄。4.3 每五年左右，維修組和管理處應視電梯的運行磨損情況委托專業公司大修一次。具體大修內容包括：4.3.1 全面清洗和檢修曳引機、曳引輪、平衡砣、緩沖器、導軌、曳引鋼絲繩以及電梯的控制設備和安全裝置。4.3.2 對轎箱內的照明、通風、電話裝置進行清洗和檢修；檢查并調整電梯層門、層門地坎、門鎖鎖鉤間隙、以及各門鎖回路。4.3.3 根據零部件的磨損情況進行調整或更換。4.4 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按電梯困15、人處理規程處理。5 記錄電梯日常巡檢項目表維修保養單6 相關文件電梯運行操作規程電動扶梯操作規程電梯機房管理制度電梯困人處理規程電梯進水處理規程火災時電梯管理作業規程5.5 電梯故障維修規程1 目的 規范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。 2 適用范圍 適用于公司管轄范圍內的電梯故障維修工作。 3 職責 3.1 電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發生故障時的緊急維修工作。 3.2 維修主管負責電梯故障維修的組織監控工作。 4 規程要求 4.1 電梯發生故障后，電梯維修工應快速到達現場（值班人員和電梯工15分鐘 內；分包公司根據維修合同的約定或30分鐘內）。 4.2 維修時應先察看故障現象、分16、析發生故障原因、分析故障的位置，根據不同的故障，進行相應的處理。 4.3 一般常見機械故障及處理措施。 4.3.1 機房機房常見故障及處理措施： a) 電機軸承故障：電機運轉時發出異常聲響，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如發卡、磨損過大，則需更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下幾種：滑鏈：應調整鏈條長度，調整帶動輪位置；選層器三角出觸不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用； 上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、出去主導軸銹污、加潤滑油。 c) 制動器故障：制動閘瓦與17、制動輪之間有摩擦現象。應調整或更換制動閘瓦，并除去制動輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清除雜物、更換軸承。 4.3.2 井道與轎廂井道與轎廂常見故障及處理措施： a) 轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等； b) 廳門故障同上； c) 開門刀故障：表現為運行時有碰聲、或突然停車。應調整開刀門位置（開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）； d) 導軌故障：表現為運行不平穩、發抖、振動等現象。應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口； e) 導靴故障：表18、現為運行不平穩、有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置； f) 安全鉗故障：表現為運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯動機構，加油潤滑，保證各個活動部位靈活。 4.3.3 底坑底坑常見故障及處理措施： a) 補償鏈故障：運行時間有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，應調整補償鏈長度； b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲，應調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；c) 緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足，應除去鐵銹，補充液壓油。 4.4 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法 4.4.119、 機房機房常見的電氣故障及處理方法： a) 保險絲故障： 表現為緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路，應排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路； 井道有水，回路有短路點，應斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路； 廳外指示有水或有線破裂斷路，應排干水，排除短路點，更換保險絲、控制回路； 控制線圈被燒，控制元件內部斷路，應更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。 b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險絲被燒壞等原因所致，應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。 4.4.2 開20、道與轎廂開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法： a) 上、下限位及極限開關故障：此故障出現時電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致，應清潔接觸點或更換、排除斷點等； b) 轎門、廳門聯鎖開關故障：此故障出現時電梯只關門不走車，一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致，應清潔接觸點，更換開關，排除線路斷點等； c) 安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現時電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致；應清潔接觸點，更換開關。 4.4.3 底坑底坑常見的電氣故障及處理方法： a) 緩沖器開關、地坑急停開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器21、復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致，應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關； b) 張緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。 4.5 電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在電梯維修記錄表中，歸檔長期保存。 5 記錄 電梯維修記錄表 6 相關支持文件 電梯維護保養規范5.6 電梯應急處理規程1 目的規范電梯突發事件下的應急處理工作，確保電梯的安全運行。2 適用范圍適用于公司管轄范圍內的電梯應急處理工作。3 職責3.1 維修組主管負責電梯突發事件下應急工作的組22、織監控工作。3.2 電梯工具體負責應急工作的實施，做好應急處理的相關記錄。4 操作要求4.1 突發事件本規程所指的突發事件系指：a) 斷電；b) 電梯進水；c) 電梯故障；d) 火災；e) 電梯困人；f) 其他導致電梯不能運行的突發事件。 4.2 斷電情況下的應急處理 4.2.1 電梯斷電后，發現人員應立即通知消監控中心，由消監控中心值班人員通知管理處、維修組、保安隊。消監控中心值班人員應撥打各電梯內的應急電話，或通過監控探頭檢查電梯內是否有人被困。如有人被困，消監控中心值班人員應通過電話進行安撫。4.2.2 維修人員應迅速判明停電原因，進行搶修，如有困難應及時與維修中心、工程部聯系請求支援。23、4.2.3 如有人員被困，維修人員應首先進行救援操作，具體程序詳見電梯困人處理規程。4.3 電梯進水的應急處理4.3.1 電梯發生進水事故時，發現人員應立即通知消監控中心，由消監控中心值班人員通知管理處、維修組、保安隊。消監控中心應撥打進水電梯內的應急電話，通知乘梯人員迅速離開轎箱，以免發生意外。4.3.2 進水應急處理方法維修人員到達現場后，應首先確認電梯內已無乘客，然后對電梯做如下處理：a) 當底坑內出現少量進水或浸水時，應立即將電梯停在二層以上，并斷開電梯總電源；b) 當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；c) 如因進水而導致電梯故障，應采用受24、動盤車，將電梯轎廂停于進水層站的上一層。如因進水導致電梯鼓掌而困人，按電梯困人處理規程進行救援；d) 當機房發生進水時，應立即停梯，并斷開電梯電源總開關。4.3.3 維修人員關閉電梯電源總開關后，應迅速判明進水原因，阻斷漏水源。4.3.4 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。4.4 發生火災時的應急處理4.4.1 樓層發生火災情況下的應急處理 應急處理方法包括：a) 樓層發生火災時消監控中心值班人員應立即通過消防聯動裝置控制電梯進入消防運行狀態，并通過應急電話安撫乘客使其保持鎮靜，電25、梯運行到基站后，立即疏導乘客迅速離開轎廂；b) 如消防聯動裝置失靈，消監控中心值班人員應通過應急電話請乘客立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態；c) 如消防聯動裝置、應急電話均失靈，則由消監控中心值班人員通知電梯工，由電梯工進行緊急迫降操作；d) 滅火作業按火警、火災應急處理規程進行操作。4.4.2 井道內或轎廂發生火災時的應急處理 應急處理方法包括：a) 發現人員應疏導乘客迅速離開轎廂切斷電源，報告消監控中心，同時用干粉和1211滅火器控制火勢蔓延；b) 消監控中心通過消防聯動裝置對電梯進行迫降；c) 滅火作業按火警、火災應急處理規程進行操作。4.5 電梯困人按電梯困人處理規程26、進行處理。4.6 電梯工在應急處理結束后，及如實地做好相關的記錄。5 相關文件 電梯困人處理規程 火警、火災應急處理規程6 記錄 電梯應急處理記錄5.7 電梯困人處理規程1 目的為規范電梯困人處理程序，確保及時安全的進行援救，特制定本規程。2 適用范圍適用于因停電、設備故障等造成電梯困人事件的處理。3 職責3.1 管理處負責電梯困人救援的組織協調。3.2 維修組負責實施困人救援工作。3.3 保安部負責對救援工作進行配合。4 操作規范4.1 當發現電梯關人時，發現人員應立即通知消監控中心，或消監控中心收到被困人員的求救電話時，消監控中心值班人員應立即通知工程部、保安部進行救援，并通過通話裝置安慰27、被困人員，及時就救援情況與被困人員保持聯系。4.2 電梯困人救援由維修組技術人員負責操作，保安配合,具體操作程序如下。4.2.1 確認故障電梯轎廂位置在進行救援被困乘客時，首先應確保自身安全，由機房控制轎廂位置指示燈確認轎廂位置。(在停電狀態時，因轎廂位置指示燈無效，要確認轎廂位置，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位置。)4.2.2 確保切斷電源為防止在進行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應先將該電梯的機房總電源切斷，并保證不會有其他人員失誤操作。4.2.3 救援步驟當轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm時，救援步驟如下：a) 用專用廳門鑰匙小心開28、啟廳門；b) 用力將轎廂門開啟；c) 協助被困人員離開轎廂；d) 確認轎廂內無人后，將廳門完全關閉；e) 完成救援工作后，通知專業人員前來檢修。4.2.4 當轎廂地坎與廳門地坎距離相差大于500mm時，必須依下述步驟移動轎廂并直至符合轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm的條件時，方可依照 4.2.3 條款的步驟進行救援。移動轎廂步驟：a) 通知轎廂內乘客保持鎮定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發生危險，并說明將立即采取救援措施。同時，如轎廂門處于半開閉狀態時，則應將其完全關閉；b) 進入機房，切斷該故障電梯的總電源；c) 在控制柜上，將開門區感應開關(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜內蜂鳴器將發出聲音；d) 機房內至少應有4人進行手動操作，至少兩人盤車，一人松開抱閘，一人監護并注意曳引鋼絲繩上的平層標記；e) 一人將制動松閘桿放入制動器上下，將制動臂扳開，兩人用手動盤車將電梯轎廂移至最近層平層處，然后將剎車恢復到制動狀態；f) 確認制動可靠后，放開盤車手輪。4.3 注意事項4.3.1 如遇有其他情況，如安全鉗動作或鋼絲繩移位等重大故障，應等待電梯人員處理。4.3.2 在救援過程中，管理處、消監控中心、維修組、保安部應保持密切聯系。4.4 維修在救援結束后，應及時、如實地將電梯困人情況記錄在電梯困人記錄內。5 記錄電梯困人記錄