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1、物業公司設備運行維護保養管理制度及規程編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1設備維護四項要求1、整齊：設備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠。2、潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環境清潔。4、安全：熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度。2給排水設備（一）水泵房管理制度1、未經有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內。2、泵房內應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放2、，泵房內嚴禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房內的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）二次供水設備衛生監管規程1、露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內水箱應加鎖，鑰匙統一保管。2、水箱清潔員需持有有效的”健康證”操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。（三）給排水設施維護規程1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗。2、對泵進行維護保養3、檢查閘閥的磨損狀況4、加強對給排水管的維修保養：3供配電設備（一）電氣維修安全管理規程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電3、氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時，應設專人監護，并至少二人進行。5、一般情況下，應盡量避免帶電作業，若因特殊需要必須帶電作業時，應安裝隔離擋板，并有專人監護。6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛”禁止合閘，有人作業”的標識牌。7、維修或養護后的電氣設備或線路，經檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后，方可送電。（二）配電室管理制度1、未4、經相關部門許可，非工作人員不得入內。2、室內照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監護，嚴禁兩人同時操作，以免發生錯誤。6、保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。7、供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。8、配電室設備5、及線路改變要經主管部門同意。9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認真執行交接班制度。11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。（三）停電操作規程1、驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上”有人工作，嚴禁合閘”標識牌。2、全面或一臺變壓器停電，應按規程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。4、當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業戶。4電梯（一）電梯機房管理規定1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設備表面6、無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物。2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。3、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。5、機房門窗應完好并上鎖，未經部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。（二）電梯的日常檢查和維護1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃，保持設備本色。2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無7、滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲，如發現有上述情況，應做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。5消防監控系統（一）火災報警控制系統維保程序1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。2、月檢：完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環境影響導致煙感器、溫感器臟8、污應及時清潔。3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。（二）煙、溫感器系統的保養程序1、日常情況下，主控器自檢時若發出煙感報警信號，應趕到報警現場檢查報警原因，若為誤報警，應對該報警作消音和復位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應該全部合格，若其中不合格，則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止。3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時做出特別檢查。4、溫感的保養參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應加溫，使其報警。6房屋設備有哪些？、房屋設備的分類通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋9、建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。（一）房屋建筑衛生設備(1)室內給水設備：通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備。(2)室內排水設備：通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道。(3)熱水供應設備：一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。(4)供熱設備：包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。(5)消防設備：目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。(6)通風10、設備：包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。(7)空調設備：大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。（二）房屋建筑電氣設備(1)供電及照明設備：變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱。(2)弱電設備：主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。(3)電梯設備：其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。二、設備的登記與建檔物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。三、設備管理內容設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。