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1、物業公司轄區內的弱電系統維修管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1 目的規范弱電系統維修程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統的維修工作。 2 適用范圍適用于物業管理公司轄區內的弱電系統維修。3 職責3.1 維修管理部主管負責弱電系統維修工作的組織實施。3.2維修員負責弱電系統的維修工作。4 弱電系統維護保養程序要點4.1 維修員進住戶家進行弱電系統維修時，應遵守住戶家庭安裝/維修標準作業規程的條款。4.2 維修員注意事項4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。4.2.2應注意安全操作：（1） 確保人身2、安全：維修如需帶電作業（電壓高于36V時），應做好相應的絕緣措施； （2） 確保維修設備的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。4.3 基本維修方法4.3.1觀察法：（1）有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；（2） 有無異常的聲音；（3）觀察圖象效果。4.3.2靜態測量法：（1）短路電阻測量法；（2） 電流測量判斷法； （3）電壓測量判斷法。4.4 有線閉路系統維修 4.4.1放大器維修（1）檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是3、則應整修或更換插頭；（2） 檢查輸入信號，一般應為90db，如相差（15db以上）應通知廣播站解決；（2） 如果輸入信號滿足（90db），調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到（104db）則應通知廣播站拆修放大器。4.4.2分配器：（1） 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；（2） 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5 db以上，則應更換分配器。4.4.3分接盒：（1）檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭； （2） 檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少2 db以上，則應更換分接盒。44、.4.4插座：（1） 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應整改插座，整改達不到要求則應更換；（2） 檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號比輸入信號減少2 db以上，則應更換插座。4.4.5饋線：（1） 檢查饋線對地絕緣電阻應大于2M，線間絕緣電阻應大于10M；（2） 檢查饋線100米內的信號衰減應不超過10 db，否則應更換饋線。電話線維修4.5 電話維修4.5.1檢查電話線接頭有無氧化、生銹或發霉斷火，如是則應重接接頭（燙錫處理）。4.5.2檢查電話線有無斷線，如有則應更換一根電話線（有兩根備用線）。4.5.3檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。4.6 門禁系統4.6.15、運行操作4.6.1.1通訊聯網：管理中心機可帶20個門口主機，便于小區多個出入口的管理，門口機可以呼叫管理機，管理中心機也可自由呼叫各樓棟的用戶機，用戶機（可視分機用戶），也通過分機上的報警按鈕呼叫管理中心機，并可實現雙向對講，在一個小區內就建立了通訊聯網。4.6.1.2監視監控：來訪者要找管理人員時，只按下“0000”型按鈕，即可與管理人員通話，管理人員可在管理中心機上的監視器上清楚看到該人。管理中心可拔號選通各門口主機，清楚查看各棟樓的門口情況。住戶按室內可視機的監視鍵可監視本棟樓的門口情況。4.6.1.3選呼：來訪者按動門口主機面板上對應的四位房間號碼鍵,相對應的住戶家分機發出“叮鐺”振6、鈴聲。通過該門口機與住戶通話 ，由住戶確認后開啟單元電控門。4.6.1.4雙方對講：住戶在聽到分機振鈴聲，可摘機與來訪者進行對講，若為可視對講，分機顯示屏還可顯示來訪者圖像，掛機后顯示屏延時1分鐘關閉。4.6.1.5電控開鎖：住戶在確認了來訪者的身份后，可根據需要按壓分機上的開門按鈕打開大門的電控鎖。4.6.1.6密碼開鎖：本系統的門口機可以編設一個公共密碼，輸入該密碼可以開啟電控門。4.6.1.7感應卡開鎖：住戶將IC卡靠在近門口主機感應區，當聽到“嘀”聲即可，電控鎖自動打開。4.6.1.8應急報警：如住戶家需要幫助時，可摘下話筒按壓分機上的報警按鈕向管理中心求助。當報警傳感器被觸發時，管理7、中心電腦顯示相關信息。4.6.2維護保養4.6.2.1接線端子及音頻、視頻線路：端子無松動，接觸良好，各導線完好無破損。4.6.2.2主機面板按鍵：按鍵無阻滯，通斷良好。4.6.2.3主機選呼：音質清楚、無雜音，畫面清晰。4.7 道閘系統4.7.1系統維護保養4.7.1閘桿：若閘桿不水平或不垂直，需調整道閘桿限位位置；若閘桿有彎曲變形應予糾正，反光膜有破損的地方進行修復。4.7.2平衡調節：在斷電確保安全的情況下，手工轉動減速機輸入軸皮帶輪，判斷升桿與降桿的力度，若有明顯差別，可通過調節平衡臂上的鏈、條掛接的位置來增加或減小彈簧的拉力，從而達到平衡。平衡彈簧的拉力與閘桿的長度有關。4.7.3皮8、帶調節：如果傳動皮帶太松而打滑，可松開電機座與箱體之間的固定螺絲，將電機向下移動。皮帶要保持松馳狀態，不可繃緊。4.7.4控制電路：PCB控制板在確保供電的情況下，PCB板上RUN(運行)，指示燈應點亮，操作PCB板上的“升”、“降” “停”接鈕，“UP (升) ”、“DOWN(降)”“STOP（停）”燈應點亮，電閘應作相應動作。若不動作，則需檢修。4.7.5運轉電容：在PCB控制板正常的情況下，路閘動作時，電機接線端子上有220V交流輸出，電機發出嗡嗡電流聲但不轉動或轉動無力，即使在無皮帶空載的情況下亦如此，此可能為運轉電容失效需更換。4.7.6保險絲：PCB上保險絲為220V2A，熔斷后應9、更換同規格的保險絲。4.7.7加油：拆開控制箱頂蓋打開箱門，補充齒輪箱內機油，對各傳動部件加油潤滑。4.7.8其他：打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損情況及限位開關動作的可靠性；全面堅固各電線接頭，全面清潔控制箱和擋車桿的灰塵；檢查控制箱箱門，箱蓋密封是否良好4.8 維修工作結束后，維修員應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。4.9 向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中的注意事項，如住戶有不滿意的地方（合理要求），維修員應及時進行整改直至住戶滿意為止。4.10 一切正常后請住戶在住戶家庭安裝/維修（收費）通知單上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修員應向住戶出示公司“特約服務項目收費標準”，并向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。4.11 維修員回到維修管理部后，應及時填寫好值班記錄（內容包括：維修內容、所用主要材料、施工時間等），最后簽好維修員的姓名以備查詢。5 相關支持文件6 記錄6.1弱電設備保養記錄表（月度）6.2閉路電視保養記錄表6.3報警對講電話運行記錄表6.4監控設備保養記錄表6.5弱電系統日常維修記錄單6.6監控系統巡視記錄表6.7弱電設備保養記錄表（季度）6.8弱電系統巡檢表