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1、物業(yè)發(fā)展公司工程項目及配套設(shè)備設(shè)施管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx物業(yè)發(fā)展有限公司工程項目及物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維修、更新管理暫行辦法第一章 總則第一條 為進一步加強公司工程項目管理及托管物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維修、更新管理工作，規(guī)范工程采購行為，科學界定托管物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施維修、整改責任，降低成本和費用，保證工程的質(zhì)量，根據(jù)中華人民共和國招投標法、深圳經(jīng)濟特區(qū)特區(qū)物業(yè)管理條例、深圳市住宅專項資金管理辦法及xx控xx136號文件關(guān)于規(guī)范所屬企業(yè)采購管理工作的指導意見，結(jié)合公司實際情況，制定本暫行辦法。第二條 2、本辦法所稱的工程項目是指建設(shè)工程，包括建筑物和建筑物的新建、改建、擴建、裝修、拆除、修繕等土木工程、建筑工程、線路管道、綜合布線和設(shè)備安裝工程、裝修工程等。物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維修、更新是指房屋配套設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修、更新等。第三條 工程項目及配套設(shè)備設(shè)施維修更新的實施原則：（一） 公開、公平和公正的原則；（二） 兼顧效益與安全、效率的原則；（三） 所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利并承擔相應的義務(wù)的原則。第四條 工程部是公司工程項目實施的主管部門，負責工程項目的立項審核、方案制訂、費用核算、施工管理和竣工驗收等工作，公司各所屬部門及服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）依其職責協(xié)助工作。第五條 公司按專業(yè)資質(zhì)組建工程3、供應商庫，暫分為五個分庫：（一）建筑裝飾工程（二）消防工程（三）機電安裝工程（四）建筑智能化工程（五）玻璃幕墻及鋁合金門窗工程第二章 責任范圍界定第六條 公司租賃部門（含推進組）負責在租賃合同或補充協(xié)議中對物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等相關(guān)責任和義務(wù)予以約定。第七條 公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）負責巡查租戶使用情況，對物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施的使用情況予以跟蹤監(jiān)管。第八條 公司工程部負責對物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護的大、中、小修予以確認，并依據(jù)租賃合同或物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)管理協(xié)議對維修責任予以認定。其中遭人為損壞的，其修繕費用由責任人承擔。第九條 設(shè)有物業(yè)專項維修資金的委托物業(yè)，其物業(yè)共有4、部分的修繕費用，由公司財務(wù)部、工程部、租賃部確認其修繕費用是否從專項維修資金中計提。第三章 項目立項第十條 各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）負責對托管物業(yè)及其配套設(shè)備設(shè)施的維修項目進行確認并提出工程整改申請。第十一條 工程部現(xiàn)場查看后確定該工程整改項目是否屬于業(yè)主的責任范圍。如確認屬于業(yè)主的責任范圍則提供項目可行性報告。其中屬于大、中修范圍或者需要更新改造，由工程部派技術(shù)人員編制項目預算書、預算費用等；如屬于設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護、維修等，由服務(wù)中心或委托的管理單位依其職責進行維修，費用較大的項目需報工程部進行費用核算。第十二條 公司財務(wù)部負責審核項目預算費用，項目部門分管領(lǐng)導審核項目實施的必要性，總經(jīng)理5、或公司黨政聯(lián)席會議確定項目是否實施。第四章 施工方選擇第十三條 公司工程部負責施工方的選擇，公司財務(wù)部、采購部及各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）依其職責協(xié)助工程部工作。第十四條 施工方的選擇方式包括公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購、詢價或者其他方式。工程部結(jié)合工程標的價及工程項目的具體要求選取適當?shù)恼型稑朔绞健?（一）工程標的價20萬元（含20萬元）以上的工程項目由采購部送深圳市國際招標有限公司招標采購。（二）工程標的價5-20萬元的工程項目可以從公司工程庫內(nèi)選取施工單位邀請招標。有兩種方式可供選擇：（1）由工程部確定工程改造方案（含材料清單、工程總造價），施工單位按照既定的工程總造價參與6、抽簽；（2）由工程部確定工程改造方案（含材料清單），設(shè)定工程最高限價，施工單位在最高限價的范圍內(nèi)參與投標報價。項目清單必要時由工程部門外請設(shè)計單位提出，外請設(shè)計單位所產(chǎn)生的費用及中介機構(gòu)預算審核費用由施工單位支付；（三）工程標的價5萬元以下的工程項目可以從公司工程庫內(nèi)選取施工單位進行詢價或由公司應急維修隊組織施工。（四）其它選擇方式有下列情形之一者，經(jīng)公司黨政聯(lián)席會議審定，可以不實行抽簽或招標確定施工單位，可采取單一來源采購或競爭性談判方式確定工程施工單位：（1）采購項目只能從某一特定的供應人處獲得，或者供應人擁有對該項目的專有權(quán)，并且不存在其他合理選擇或替代物；（2）原采購項目的后續(xù)維修、零7、配件供應，由于兼容性或者標準化的需要，必須向原供應人采購的；（3）因發(fā)生不可預見的急需或者安全突發(fā)事件，不宜采用招標方式的；（4）經(jīng)公告或者邀請無三家以上符合投標資格的供應人參加投標的；（5）重要設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)單位的選擇依據(jù)ISO9001文件體系要求，對已存在供應關(guān)系的保養(yǎng)單位，每個合同年度由工程部、財務(wù)部、項目部門對其上一年度的活動進行評價，評價合格的保養(yǎng)單位由項目部門與其續(xù)簽保養(yǎng)合同。（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十五條 公司與選定的施工企業(yè)簽定施工合同，所有施工合同必須經(jīng)公司法律顧問進行審核。第五章 施工管理第十六條 公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）負責施工項目的現(xiàn)場安全管理，確保工程順利實8、施，在與施工企業(yè)簽定安全責任書，辦理進場施工手續(xù)后，方可允許施工企業(yè)進場施工。第十七條 工程部專業(yè)技術(shù)人員負責對施工安全和質(zhì)量進行督導和檢查，并對工程主要原材料、成品、半成品、零部件的規(guī)格、型號、產(chǎn)地、出廠合格證進行查驗，確保符合合同要求。第十八條 施工過程中嚴格控制工程預算，按照合同要求撥付工程進度款及進行工程決算。如在施工過程中，根據(jù)實際情況確需對項目工程量進行增減，由項目部門報工程部，工程部現(xiàn)場核實，按增減工程量（或經(jīng)過單價換算后的金額）大小，由工程部報告相關(guān)部門、公司領(lǐng)導，經(jīng)批準同意后，實施現(xiàn)場簽證。 第十九條 公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）做好施工管理日志，對于給排水、空調(diào)、消防、電氣9、安裝、設(shè)備安裝等的試壓、試水、試運轉(zhuǎn)與調(diào)試，工程部派專業(yè)技術(shù)人員全程參與并填寫試驗記錄，確保工程質(zhì)量。 第二十條 工程完工后，由施工單位申請，公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）和工程部各專業(yè)技術(shù)人員必要時邀請分管領(lǐng)導及相關(guān)部門現(xiàn)場進行驗收、測試、試運行，全部工程符合合同項目要求后，填寫工程竣工驗收單。公司財務(wù)部憑工程竣工驗收單進行工程結(jié)算。 第二十一條 根據(jù)合同要求，在工程保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，由公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）通知施工單位盡快修復。保修期內(nèi)維修服務(wù)合格，期滿后退還施工單位質(zhì)量保證金。 第二十二條 工程竣工驗收合格后，公司各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）協(xié)助工程部做好工程資料的歸檔與移交工10、作。 歸檔資料包括：施工合同、主要設(shè)備、零部件、材料合格證或說明書等、施工管理日志、試壓、試水、試運轉(zhuǎn)及調(diào)試記錄、進度款撥付記錄、工程竣工驗收單、保修期服務(wù)質(zhì)量等。待工程保修期結(jié)束后，所有的工程資料移交公司檔案室。第六章 附則第二十三條 本暫行辦法中的工程供應商庫管理辦法、工程項目或設(shè)備設(shè)施維修立項流程、工程供應商庫抽簽實施辦法、工程搶修隊管理辦法及工程項目實施流程附后（附件1-5）。第二十四條 本暫行辦法由工程部負責解釋。第二十五條 本暫行辦法自印發(fā)之日起施行，原xx物業(yè)管理有限公司工程項目管理暫行辦法相應廢止。附件1、工程供應商庫管理辦法第一條 凡依法取得深圳市工商行政管理部門頒發(fā)的企業(yè)法11、人營業(yè)執(zhí)照、擁有三級以上專項施工資質(zhì)或?qū)ｍ椩O(shè)計資質(zhì)、具有有效的安全生產(chǎn)許可證的企業(yè)，可列入工程供應商庫。第二條 工程供應商庫按工程項目專項（專業(yè)）分為五個分庫，分別為：建筑裝修裝飾工程庫、消防設(shè)施工程庫、機電設(shè)備安裝工程庫、建筑智能化工程庫、建筑幕墻和鋁合金門窗安裝工程庫。第三條 每個分庫至少有8家以上企業(yè)名單，工程部、采購部通過資料審核（包括工商營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)、以往業(yè)績等的資料審核）、實地考察等，向公司黨政聯(lián)席會提交初審名單，黨政聯(lián)席會經(jīng)過集體討論研究后，確定工程供應商庫和工程設(shè)計庫名單。第四條 有下列情形之一，可以從工程庫外選擇施工企業(yè)：（一）某些工程庫內(nèi)企業(yè)未能涵蓋的工程項目；（二）12、現(xiàn)有工程庫內(nèi)能夠?qū)嵤┰摴こ添椖康钠髽I(yè)不足三家；（三）該工程屬單一來源采購，而原供應人未納入工程庫的；（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第五條 工程部每年定期對所有列入工程供應商庫的企業(yè)相關(guān)資料進行審核，核驗工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、專業(yè)資質(zhì)證、安全生產(chǎn)許可證原件并留存復印件。第六條 工程部對庫內(nèi)企業(yè)當年完成的工程從質(zhì)量、費用、工期等進行綜合測評，按優(yōu)劣排序，將測評結(jié)果報公司黨政聯(lián)席會議，實行優(yōu)勝劣汰。附件2、工程項目或設(shè)備設(shè)施維修立項流程工程項目或設(shè)備設(shè)施維修公司履行業(yè)主職責公司行使物業(yè)管理職能公司工程部派技術(shù)人員現(xiàn)場察看，情況屬實，由工程部編制更新維修改造方案設(shè)有專項維修基金的物業(yè)，按比例從專項13、維修基金中計提公司工程部派技術(shù)人員現(xiàn)場察看，情況屬實，由工程部編制更新維修改造方案公司工程部派技術(shù)人員現(xiàn)場察看，情況屬實，由工程部編制更新維修改造方案按公司工程項目管理辦法實施設(shè)有專項維修基金的物業(yè)，按比例從專項維修基金中計提各服務(wù)中心（含質(zhì)高公司）提出的維修改造申請委托管理的物業(yè)公司提出的維修改造申請租戶對承租物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維修改造提出申請租賃部門為改善物業(yè)現(xiàn)狀，確保出租物業(yè)安全提出改造申請各服務(wù)中心對物業(yè)本體及配套設(shè)備設(shè)施需要維修或整改的內(nèi)容提出申請租賃部收到申請轉(zhuǎn)服務(wù)中心，服務(wù)中心派人現(xiàn)場核查屬維修材料申購走公司采購流程屬本體更新改造或設(shè)備設(shè)施大中修公司工程部派技術(shù)人員現(xiàn)場察看，情況屬實，14、由工程部編制更新維修改造方案屬于業(yè)主責任，由服務(wù)中心申請立項不在合同范圍或人為損壞依據(jù)委托管理協(xié)議，由委托物業(yè)公司負責維修，服務(wù)中心、工程部負責驗收不予立項所有權(quán)證規(guī)定范圍內(nèi)的物業(yè)及配套設(shè)備設(shè)施維修屬于物業(yè)本體及配套設(shè)備設(shè)施的維修更新附件3、工程供應商庫抽簽實施辦法第一條 基本原則 （一）公平、公開和公正原則； （二）兼顧效益與效率原則； （三）相對集中從已建工程庫選擇原則。第二條 保障措施 （一）工程部是公司工程抽簽選擇施工單位的主管部門，負責管理和實施抽簽工作，公司各所屬部門及服務(wù)中心（即項目部門）依其職責協(xié)助抽簽工作。 （二）參與抽簽工作的相關(guān)人員應保持高效、廉潔并自覺接受各方面監(jiān)督。第15、三條 工作流程（一）工程部組織相關(guān)部門從工程庫中選擇施工單位，參與部門包括公司領(lǐng)導、財務(wù)部、采購部、項目部門；（二）工程部介紹項目情況，包括立項情況，審批情況、項目清單等；（三）查驗相關(guān)證明文件，包括承諾書、法定代表人證明書、授權(quán)委托書、法定代表人及受托人身份證原件及復印件等；（四）抽簽過程分兩輪，如有5家工程單位參與A項目競爭，第一輪由發(fā)包方準備1-5號5支簽，由工程單位代表現(xiàn)場抽簽決定第二輪的抽簽順序。第二輪抽簽時，由發(fā)包方準備5支簽，其中一支為項目A，其余為空白，工程單位代表根據(jù)第一輪確定的順序進行抽簽，抽中A簽即為中標A項目，抽中空白簽為未中標；（五）由抽簽主持部門宣布抽簽結(jié)果。附件416、應急工程隊管理辦法第一條 應急工程隊主要負責5萬元以下的簡單裝飾工程、設(shè)備維修或突發(fā)事故的搶修。第二條 應急工程隊由具有一定的機電維修經(jīng)驗和土建施工經(jīng)驗的人員組成，所有人員全部從各物業(yè)服務(wù)中心機電設(shè)備人員中抽調(diào)（人員名單另行確定）。第三條 當工程部接到工作任務(wù)后，根據(jù)工程內(nèi)容，組建工程隊伍，列出應急工程隊人員名單，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后，報相關(guān)物業(yè)服務(wù)中心、辦公室、財務(wù)部備案。第四條 工程部負責與項目單位協(xié)調(diào)，確定施工方案、工程造價、材料采購方式（包工包料或包工不包料）、工期等，組織應急工程隊人員迅速實施。第五條 所有應急工程隊人員在施工期間必須服從工程部統(tǒng)一管理，由工程部在工程結(jié)束后向公司申報個17、人報酬。施工期間，公司為每名隊員購買人身傷害意外保險。第六條 應急工程隊必須嚴格按施工方案進行施工，禁止違章作業(yè)，確保工程質(zhì)量和工期。附件5 工程項目實施流程（一）、標的價5萬元20萬元以內(nèi)工程項目項目部門申請工程部現(xiàn)場勘察、確定施工方案和工程造價財務(wù)部審核項目部門分管領(lǐng)導意見總經(jīng)理或公司黨政聯(lián)席會確定是否實施從工程庫選取施工單位參與抽簽或投標抽簽或開標確定施單位項目部門與施工單位簽訂合同工程部與項目部門實施現(xiàn)場監(jiān)管并驗收財務(wù)部憑驗收合格單審批后付款（二（二）、標的價5萬元以下工程項目項目部門實施監(jiān)管并驗收應急工程隊實施1萬元以下工程項目 項目部門與施工單位簽署施工或維修協(xié)議項目部門實施監(jiān)管并驗收（技術(shù)含量較高項目工程部參與驗收）從工程庫內(nèi)選取合適單位或請專業(yè)施工單位項目部門申請工程部核實工作量、費用財務(wù)部審核項目部門分管領(lǐng)導審核總經(jīng)理審批委托物業(yè)管理公司項目部門監(jiān)管、工程部參與驗收1萬元-5萬元工程項目項目部門監(jiān)管、工程部參與驗收應急工程隊實施項目部門與施工單位簽署施工合同（或協(xié)議）從工程庫內(nèi)選取3家單位或請專業(yè)公司現(xiàn)場勘察、報價，以最低報價且方案合理者為該項目實施單位