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1、物業服務公司財務會計管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一條 物業服務有限責任公司財務會計制度，是根據會計法、企業財務通則、企業會計制度、企業會計準則和行業財會制度，結合公司實際情況制定。第二條 本制度是為了規范公司財務管理和會計核算活動，促進公司建立科學、合理的財務會計管理辦法，適應現代企業制度的要求，強化自我約束能力。它是制定具體財務會計管理辦法和操作規范的依據，是財務會計制度體系有效實施的保證。第三條 本制度的內容體系包括總則、公司會計組織機構、公司財務管理與會計核算體系、會計核算原則和組織形式、帳戶處2、理及核算程序、會計報告體系、資本金管理和籌資管理、流動資產管理及核算、固定資產和其他長期資產管理及核算、成本費用管理及核算、人力成本管理及核算、收入管理及核算、利潤分配管理及核算、財務計劃和全面預算管理、稅務管理、外幣業務管理、財務分析、會計檔案、網絡財務和會計電算化、責任會計與會計控制、會計事務管理。第二章 公司會計組織機構第四條 公司實行統一領導、分級管理的財會管理體制。第五條 總經理主持日常經營管理和會計核算工作。第六條 財務總監根據授權，分管公司財務工作。第七條 財務部為職能機構，具體負責公司財務管理和會計核算工作。第八條 承擔會計與控制職能的工作崗位主要包括：出納。負責現金和銀行出納3、事務。會計核算。歸集、處理各類會計信息，履行記錄、核算職能。會計報告。編制企業對外報送的財務報告。成本管理。歸集并分配產品或勞務成本（成本分配）；提出降低成本措施，追求“成本最小化”目標（成本控制）；費用控制。資產管理。負責存貨、固定資產和無形資產的核算與管理；建立公司表外資產報表體系，開展公司資源管理。經營計劃。根據公司戰略編制中長期規劃和年度經營計劃，并報經批準；追蹤并報告經營計劃執行情況。預算管理。根據年度經營計劃編制預算；動態維護預算系統；追蹤預算執行情況；分析并報告預算差異及原因；落實預算執行激勵。會計檔案。負責公司會計檔案管理。網絡會計。負責公司的會計電算化和網絡財務工作。第九條 4、財務管理的主要崗位包括：資金管理和短期投資。負責統一調度公司能控制的所有資金。財務分析。綜合加工會計信息和其他管理信息，為公司管理當局決策提供依據。稅務管理。研究行業及區域財稅政策；負責投資項目的稅務籌劃；落實公司（或所屬單位）的財稅待遇；協調與財稅部門的公共關系。人力資本管理。企業人力資本（資源）成本的核算管理；計量人力資本貢獻，為薪酬系統提供分配依據；養老金管理。信用政策。負責審查客戶信用，評價企業賒銷和應收帳款風險；加強債務管理，提高公司信用等級。資本預算。估算投資項目現金流量，分析、評價長期投資方案，提出優化投資方案供公司管理當局決策。公司融資。處理好債權融資和股權融資的比例關系，優化5、公司資本結構；動態調節公司債務結構，降低財務成本；根據公司資本需求，制定并實施短、中、長期相配比，銀行授信、貸款、委托貸款、信用憑證等方式相結合的融資計劃等。第十條 會計工作崗位，可以一人一崗、一人多崗或者一崗多人。但出納人員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務帳目的登記工作。第十一條 會計人員的工作崗位應當有計劃地進行輪換。第十二條 加強會計人員業務素質的培訓和思想道德的培養。第三章 會計核算原則和組織形式第十三條 會計核算原則會計核算工作應當以實際發生的經濟業務為依據，做到方法正確、記錄準確、內容完整，手續齊備，符合時限。每發生一筆經濟業務，都應當取得或者填制原始憑證。各種原始6、憑證必須內容真實、完整，手續齊備，數字準確。會計報表應當清晰明了，便于理解和應用。公司應當設置日記帳、明細分類帳和總分類帳三種帳簿以及各種必要的輔助性帳簿。各種帳簿應當根據審核無誤的原始憑證、記帳憑證或者記帳憑證匯總表等登記。做到登記及時，內容完整，數字準確，摘要清楚。公司應當根據權責發生制的原則記帳。公司收入和費用的計算應當相互配比。公司的財產應當按照實際成本核算。公司應當劃分資本性支出和收益性支出的界限。支出的效益及于一個以上（不含一個）會計年度的，應當作為資本性支出；支出的效益僅及于本會計年度的，應當作為收益性支出。公司的會計核算方法，前后各期應當一致，不得隨意變更。若有必要變更，一般應7、當自新的會計年度開始時變更，并在變更年度的會計報告中將變更的情況、變更的原因及其對公司財務狀況和經營成果的影響予以充分說明。公司的財務報告應當全面反映公司的財務狀況和經營成果。對于重要的經濟業務，應當單獨反映。公司實行會計電算化，并根據實際情況推行網絡財務管理。第十四條 核算的組織形式公司按“統一管理、分級負責”原則，形成總體管理與分級管理相結合、完整核算與成本單獨核算相聯結的、有機的會計核算整體。公司作為獨立法人，以其全部財產，依法自主經營、自負盈虧、照章納稅，公司財務管理部作為公司財會工作的職能部門統管所屬范圍內的全部財務管理及會計核算工作。第四章 帳戶處理及核算程序第十五條 會計科目設置8、企業會計科目設置根據物業服務企業會計制度確定。第十六條 會計憑證會計憑證包括原始憑證和記帳憑證，根據物業服務企業會計制度和內部會計控制要求統一格式。第十七條 會計憑證傳遞公司發生的經濟業務，必須經過填制會計憑證，登記帳簿和編制財務報表等一系列會計處理過程，才能成為有用的會計信息，完整、集中、系列地發映公司及所屬各單位的經濟活動和經營管理活動。會計憑證傳遞流程是公司內部會計控制的重要形式。為了保證會計信息的質量和會計工作的效率，公司要結合內部控制制度的建立、完善，對一些頻繁發生的主要經濟業務的會計憑證傳遞程序作出明確規定。第十八條 會計帳簿設置公司會計帳簿包括但不僅限于總帳、序時帳、明細分類帳、9、備查帳、臺帳等。第十九條 公司可以根據業務特點和核算要求，在合法、合規的前提下，制定出適合本公司的憑證傳遞、帳戶處理及核算的規程，以適應經濟核算的深化和發展，最大潛力、最大限度地服務于公司經營活動。第五章 會計報告體系第二十條 會計報告是綜合反映企業某一特定日期財務狀況以及某一特定時期經營成果和現金流量情況的書面文件。會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務會計報告。會計報告包括會計報表、會計報表附注、財務情況說明書等。第二十一條 會計報表的種類和格式會計報表是根據會計帳簿記錄以及其他有關資料編制的，具有一定的指標體系，用以反映公司財務狀況、經營成果和成本費用情況的報告文件，包括資產負債表、利10、潤表、現金流量表三張主表以及利潤分配表等有關附表。公司以及所屬單位都應當建立一套完整的對外、對內會計報表體系。第二十二條 合并會計報表公司對其他單位的投資如占該單位資本總額的50%以上（不含50%），或雖然占該單位資本總額不足50%，但具有實際控制權的，應當編制合并會計報表，以綜合反映公司和子公司所形成的公司集團的經營成果、財務狀況及其變動情況。合并會計報表種類包括：合并資產負債表、合并利潤表、合并現金流量表和合并利潤分配表。第六章 資本金管理和公司融資管理第二十三條 資本金的籌集和管理資本金按投資主體可分為法人資本金、個人資本金以及外商資本金等。投資者可以貨幣資金、實物、無形資產等方式向公司11、注資；但公司不得吸收投資者已設立有擔保物權及租賃資產的出資。投資者按出資比例或者章程規定的比例，分享公司利潤、分擔經營風險及經營虧損。公司必須對資本金進行保值、增殖管理。在公司改變經營形式時，要由公司組織力量清查資產、負債，達到帳實相符，并在此基礎上委托資產評估機構對公司資產進行評估，確定評估價值，作為所有者對改變經營形式后公司的投資。公司在籌集資本金中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差額；接受捐贈的財產、資產評估確認價值或者章程約定價值與原帳面的差額以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。第二十四條 公司融資管理公司的負債分為流動負債和長期負債。流12、動負債包括短期借款、應付票據、應付帳款、預收帳款、其他應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等；長期負債包括長期借款、長期應付款等。根據經營需要，在董事會批準或者授權的前提下，公司可向金融機構、金融組織融資，分別以借款用途確定借款期限。在符合國家法律、法規的前提下，也可以其他形式籌資，象商業信用等。第二十五條 資金管理公司應當建立在財務總監的領導下，以公司財務管理部為資金結算中心的統籌統貸、統還統管的資金運行機制，其目的在于有效地管理和監管公司系統內的資金運用，加速資金周轉，提高資金使用效率，降低籌資成本，保證資金安全，提高公司整體效益。第七章 資產管理及核算第二十六條 公司資產分為流動資產、13、固定資產、無形資產、遞延資產及其他資產。第二十七條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收票據、應收及預付款項、存貨、待攤費用等。應收及預付款項包括應收售房款、其他應收款、預付工程款、預付材料款等；存貨包括材料、低值易耗品、開發產品、分期收款開發產品、出租開發產品、周轉房、開發成本等。固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等；不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非14、專利技術、商譽等。遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤銷期限在一年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。其他資產包括臨時設施、特種儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、涉及訴訟中的財產等。第二十八條 公司應當根據各項資產的不同特點，按照有關法規，采取不同的計價方法、核算形式,制定相應的管理制度。第八章 對外投資管理及核算第二十九條 投資類別根據國家法律、法規規定，可以采用貨幣資金、實物、無形資產等方式向其他單位投資，包括短期投資和長期投資。短期投資是指能夠隨時變現、持有時間在1年以內的有價證券以及不超過1年的其他投資。長期投資是指不準備隨時變現、持有時間在1年以上的有價15、證券以及超過1年的其他投資。第三十條 投資管理公司對外股權投資需經董事會批準。公司購入證券一般委托獨立的金融機構代為保管。特殊情況下，應將證券存入專用的保管箱內，并只能由經適當授權的職員才能經手，還應定期對證券進行盤點，保證帳實相符。第三十一條 投資計價與投資收益核算公司投資計價和投資收益核算遵從會計準則規定。第九章 成本和費用第三十二條 公司在物業管理過程中為物業產權人、使用人提供維修、管理、經營和其他勞務過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本費用。第三十三條 物業管理成本指公共性服務成本、代辦性服務成本、特約服務成本。包括企業對公共設施的維修保養、公共環境的清潔照明、綠化、保安、接受業16、主委托代收代繳及提供特殊服務等經營活動中發生的各項支出。物業經營成本指企業經營物業產權人、使用人提供的各種建筑物和附屬設備發生的費用支出。包括承包食堂、停車場等以經營為目的的各種附屬性的管理支出。物業大修成本指公司接受物業產權人委托，對房屋共用部位、共用設備進行大修支付的各項費用。第三十四條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用（開發期間除外），計入當期損益。銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，、以及專設銷售機構的各項費用。包括廣告費、展覽費、差旅費、保險費、銷售服務費以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及開發產品銷售之前改裝修復費、17、看護費、采暖費等。管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職教費、勞保費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、技術轉讓費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤盈、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費、以及企業籌資發生的其他非資本化財務費用。第三十五條 待攤和預提費用，應遵循權責發生制和成本與收入配比的原則。企業一次支付，分期攤銷的待攤費用，按照費用項目的受益期限確定分擔的數額。攤18、銷期限一般不應超過12個月。在費用尚未發生以前需從成本中預提的費用項目和標準，由企業根據具體情況確定，報主管稅務機關備案。預提費用當年能結清的，年終財務決算不留余額；需要保留余額的，應在財務報告中予以說明。第三十六條 公司對各支出項目要嚴格列支范圍、開支標準，規范審批程序、權限，明確責任。第十章 營業收入、利潤及利潤分配第三十七條 營業收入是指企業在企業在管理活動中為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等所取得的收入。包括物業管理收入、物業經營收入的大修收入。第三十八條 企業發生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。第三十九條 企業利潤總額包括營業利潤、其他業務利潤、投資凈收益和營業外收19、支等。第四十條 企業發生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補；下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用稅后利潤等彌補。第四十一條 企業實現的利潤總額，按照國家規定作相應調整后，依法繳納所得稅。第四十二條 企業繳納所得稅后的利潤，除國家另有規定者外，按照下列順序分配：（一） 被沒收的財物損失，支付各項稅收的滯納金和罰款。（二） 彌補企業以前年度虧損。（三） 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項的10%提取，盈余公積金達到注冊資金50%時可不再提取。（四） 提取公益金。（五） 向投資者分配利潤。企業以前年度未分配的利潤，可以并入本年度向投資者分配20、。第四十三條 公司要加強收入、利潤的預測、日常管理，貨款的結算和回籠，內部分配的管理。第十一章 或有負債的管理第四十四條 公司應加強對外擔保的管理。任何個人、部門未經董事會授權，不得以公司名義對外擔保，子公司對外擔保時，也需經公司批準，否則應追究擔保提供人的責任。第四十五條 財務管理部應設置備查簿登記信用擔保的提供及被擔保人對第三方執行負債的情況，并加強或有負債的函證工作，每月向被擔保方或第三方債權人函證。第十二章 稅務管理第四十六條 公司應按規定向稅務機關申報辦理稅務登記，領取稅務登記證，并在法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限內辦理納稅申報，報送納稅申報表、21、財務會計報表以及稅務機關根據實際需要要求報送的其他納稅資料。第四十七條 公司財務管理部應加強對公司適用各項財稅待遇的研究，加強稅務籌劃，合法保護公司利益。第十三章 財務分析第四十八條 分析方法財務分析基本方法一般選用趨勢分析法、比較分析法和比率分析法。也可以選用杜邦分析法等綜合分析方法。趨勢分析法是根據連續幾期的財務報表，比較各項目前后的增減方向和幅度，揭示財務和經營上的變化及趨向的方法。比較分析法是將實際指標與計劃指標相比、實際指標與歷史指標相比、在同行業間進行比較，以找出差距，及時改進。比率分析法是將兩項相互依存的財務指標進行計算，形成比率，以分析公司財務狀況和經營水平。杜邦分析法是通過反22、映企業經營狀況的核心指標凈資產收益率，對企業的財務狀況作出系統而相對準確的分析。 其基本公式： 凈資產收益率=銷售凈利率資產周轉率權益乘數銷售凈利率=凈利潤/銷售收入、 資產周轉率=銷售收入/總資產、 權益乘數=1/（1資產負債率）銷售凈利率反映公司的盈利能力，即每一元的銷售收入可以為公司帶來多少的凈利；資產周轉率反映公司的資產管理和運營能力，即公司利用這些資產能以多快的速度產生收入；權益乘數則是用來評估公司的負債情況，權益乘數越大，公司的債務越高，財務風險也就越大。第四十九條 評價指標總結、評價公司財務狀況和經營成果的財務指標主要包括：短期償債能力分析指標：流動比率、速動比率、以及現金流動負23、債比率；長期償債能力分析指標：資產負債率以及已獲利息倍數；營運能力分析指標：存貨周轉率、總資產周轉率以及不良資產比率；盈利能力分析指標：主營業務利潤率、成本費用利潤率、人均創利率以及營業增長率；資產保值增殖指標：凈資產收益率、總資產報酬率、資本積累率以及資本保值增殖率等。第十四章 會計檔案管理第五十條 會計檔案是指會計憑證、會計帳簿和財務報告等會計核算專業資料，是記錄和反映公司經濟業務的重要史料和證據。具體包括：會計憑證類：原始憑證，記帳憑證、匯總憑證，其他記帳憑證；會計帳簿類：總帳，明細帳，日記帳，固定資產卡片，輔助帳簿，其他會計帳簿；財務報告類：月度、季度、年度財務報告，包括會計報表、附表24、附注及文字說明，其他財務報告；其他類：銀行存款余額調節表，銀行對帳單，其他應當保存的會計核算專業資料，會計檔案移交清冊，會計檔案保管清冊，會計檔案銷毀清冊。第五十一條 會計檔案管理包括檔案建檔的管理、檔案查閱的管理和檔案保管的管理等方面，需要結合國家有關檔案管理法律、法規遵照執行。第十五章 會計電算化工作規定第五十二條 會計電算化管理是指在公司財務會計、資產管理工作中，運用計算機技術、網絡技術和現代信息技術而對有關財務及資產的數據進行收集、傳遞、加工、處理、存儲和管理的各種系統進行的管理。第五十三條 會計電算化管理包括：配備會計電算化的硬件和軟件及其管理；會計電算化操作管理，含職責權限管理、基本操作要求和數據處理；信息安全管理；檔案管理。第十六章 附則第五十四條 本制度僅對其內容體系的核心要點進行了原則性的概括，涉及財務會計的具體管理辦法或操作規范，在不違背國家財務會計法律、行政法規、規章、規定的前提下，依據本制度編制，經總經理會議批準后執行。第五十五條 本制度解釋權和修改權歸公司總經理會議。第五十六條 本制度經董事會批準后實行。