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1、物業管理企業財務管理制度（代管基金、成本費用）編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總 則第一條 為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。除本規定另有規定外，物業管理企業執行施工、房地產開發企業財務制度。第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定2、。【章名】 第二章 代管基金第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第四條 代管基金作為企業長期負債3、管理。代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。第六條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業4、主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。【章名】 第三章 成本和費用第七條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接5、材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。第十二條 企業可以于年度終了，6、按照年末應收帳款余額的計提壞帳準備金，計入管理費用。企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。【章名】 第四章 營業收入及利潤第十三條 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。第十四條 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業經7、營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。第十六條 企業利潤總額包括營8、業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。【章名】 第五章 附 則第二十一條 本規定自日起施行。第二十二條 本規定由財政部負責解釋和修訂