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1、物業管理有限責任公司財務資金、資產管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總 則1、加強財務管理和經濟核算，規范公司的理財行為，根據國家并結合本公司的實際情況特制定本制度。2、 本制度適用于XX縣XX城物業管理有限責任公司3、公司財務管理的主要職能是預測、決策、計劃和控制。財務管理的基本任務是：做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，有效地利用企業資產，努力提高經濟效益。4、公司實行財務預算管理制度，每年元月25日前編制本年度的財務預算，年度財務預算經董事會批準后2、執行，公司的所有財務收支應嚴格執行年度財務預算，對超預算的支出，須經總經理特批。5、公司實行一支筆的財務簽批制度，公司及其所屬部門的第一負責人為公司和部門的財務簽批人，第一負責制人因故不能簽批時，可委托其它人代簽。第二章 財務機構和會計人員1、根據公司營運的需要，公司設立財務部。公司財務部經理對財務管理全面負責，并組織實施財務部的主要職能，執行和落實公司各項財務管理制度。2、公司財務部設立物管及財務管理與會計核算相關崗位。物管下設物管主任、固定資產管理、存貨稽查、倉庫保管、統計等崗位，全面負責集團的物資管理。公司財務部還應設立帳務管理、資金管理、計劃管理、財務稽核、出納等崗位，全面負責公司財務3、管理與核算工作。3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。4、 財務人員應參與并擬定公司的財務預算生產經營計劃、投資計劃、考核和分析財務預算的執行情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/。5、 財務人員要認真履行職責，正確核算，如實反映和嚴格監督各項經濟業務，維護財經紀律。6、 財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。第三章 財務核算的一般原則1、 會計核算必須遵守國家的相關法律、法規和公司章程的有關規定。2、 公司會計年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、 根據國家會計制度的4、要求，在不影響會計核算、對外統一會計報表及指針匯總前提下，正確設置和使用會計科目。4、 公司的會計記帳方法采用借貸記帳法。5、公司以人民幣為記帳本位幣，發生涉及外幣的業務，按當月一日外匯市場匯率的中間價折合本位幣記帳，期末將貨幣性外幣帳戶的余額按期末外匯市場匯率中間價調整折合人民幣金額，調整后折合人民幣余額按期末帳面余額之差作為匯兌損益，并按規定記入財務費用、在建工程等科目。6、 公司依照會計準則和會計制度所確定的各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。7、公司采用權責發生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出5、，也不應作為本期收入和費用處理。8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業務應用規范文字加以表述，便于理解方案范#文.庫整-理、檢查和利用。第四章 財務預算管理1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。3、 財務預算的編制（1）財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業全部經營流動的各項目標方案范文.庫.6、整.理及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標方案范文.庫.整.理和內容以計劃的形式具體地、系統地反映企業未來的銷售、生產、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協調企業的全部生產經營活動，完成企業的既定目標方案范文.庫.整.理。（2） 財務預算內容：A、銷售預算。銷售預算是編制利潤預算的基礎。根據企業經營目標方案范文.庫.整.理，遵循以銷定產的原則，通過量本利分析，確定最佳銷售量和銷售價格。B、生產預算。以銷售預算為基礎，結合公司的生產能力，預計生產量和存貨需求量，編制生產計劃表或工程進度計劃表。C、成本預算。為規劃利潤和成本，控制企業的現金流量，依據生產量預算直接材料7、直接人工、制造費用編制生產成本預算表。D、費用預算。銷售產品及管理企業過程中所發生的經營費用，應編制銷售費用預算表、管理費用預算表、研發費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表E、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產購置計劃表、其它收入預算表、其它支出預算表、現金預算表和融資計劃表。F、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業經營活動成果的利潤計劃性。G、資產負債預算，為反映企業預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表H、財務狀況預算。根據各種形式的收入8、和費用的預測，綜合預算企業未來經營實現狀況并檢驗預算期內經營預算結果，編制財務比率分析表，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。4、 財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期，按季、月度編制預算計劃。5、 財務預算編制程序：（1） 公司財務部編制單位的財務預算，形成財務預算初稿。（2）將財務預算初稿報公司總經理審核，經公司董事會批準后執行。6、 編撰財務預算時間：各單位年度預算應于每年元月25日前完畢。第五章 資金管理1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上9、不超過注冊資金的20%2、 建立資本金保全制度，保障所有者權益。3、貨幣資金實行集中與分級管理相結合的制度，公司在銀行開設的所有帳戶須經集團財務部和公司總經理批準。預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。4、 公司對外投資支出，凡屬于預算計劃內的投資項目，須由總經理審批，預算計劃外的投資項目支出由總經理審核，董事長簽批。5、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數額超過一定標準的應通過簽呈流轉程序報總經理審批，預算外的費用支出均需通過簽呈流轉程序報總經理審批。6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/10、進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報總經理批準后統一調度。7、公司實現的銷售收入及其它收入一律進公司的預算帳戶，根據生產經營資金的需要量，定期從預算內帳戶轉入往來帳戶，所有資金支付均過往來帳戶進行。8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，保持適度的債務規模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。第六章 貨幣資金和往來結算管理1、 貨幣資金為：（1） 庫存現金：庫存的人民幣和外幣，（2） 銀行存款：存放在銀行和其它金融機構的人民幣和外幣，（3） 其它貨幣資金：外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款和在途貨幣資金等。2、 公司現金收付，實行合理分工，帳款分開，互相監督。11、3、 公司每周核對庫存現金與現金帳余額是否相符，現金的日記帳與現金總帳每月核對，保證出納記帳與會計記帳一致性。4、 建立銀行存款日記帳制度，做到日清月結。銀行存款日記帳必須每月與銀行對帳單進行核對，并編制銀行存款余額調節表進行調整。5、 公司采取適當措施預防下列外匯風險：（1） 換算風險；（2）交易風險；（3）經營風險； 在國際外匯市場動蕩時期，可考慮用套期保值方式，以避免損失。6、公司的往來款項包括：應收帳款、應收內部單位款、預付帳款、其它應收款、應付內部單位款、應付帳款、其它應付款、應工資、應付福利費、應交稅金等。7、公司嚴格控制應收帳款的數額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原12、因，積極催收；確實無法收回的按規定程序批準后，列作壞帳塤失處理。8、 公司按照下列要求對應收帳款進行管理：（1） 認真作好應收帳款的日常方案.范.文.庫整理核算工作；（2） 每月進行往來清算和應收帳款的帳齡分析，將應收帳款回收情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/的明細報告隨月度相關會計報表提交集團財務部：（3） 加強對應收帳款的催收，并將應收帳款的催收作為經營業績考核的指針之一；（4）加強對欠款單位的償債能力、信用狀況的調查判斷，根據調查和判斷的結果確定各單位的信用等級及賒帳限額，并報總經理批準后執行；（5） 建立健全壞帳損失的確認、審批手續。（6） 公司應收帳款有下列情況;方案范文,庫.為13、您.搜集-整理/之一的，即確認為壞帳損失的發生。A、 因債務人破產或者死亡，在以其破產財產清償后，仍然不能收回；B、 因債務人逾期未履行償債義務，已超過三年，仍然無法收回。（7）公司財務部應依照上述方法對壞帳進行嚴格調查確認，調查人根據調查結果寫出分析處理意見，經集團財務部經理批準，報集團公司總經理批準后執行。（8） 壞帳損失的處理方法為備抵法。公司年未以應收帳款余額3%計提壞帳準備金。9、 墊付員工的各種款項，應按規定及時在職工的工資內扣回。10、 公司建立應收票據的登記保管工作，加強對應收票據的回收及管理。第七章 存貨管理1、 公司的存貨管理由集團公司物管中心負責，對存貨的采購、入庫、出庫14、及日常方案.范.文.庫整理管理要制定相關制度。2、 存貨的購入必須執行預算計劃，經審批后組織采購。3、 存貨入帳計價（1） 購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：（2） 自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：（3） 委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；（4） 投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；（5） 盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；（6） 接受捐贈的存貨按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發票帳單的，按照同類存貨的市價計價。4、 存貨發出計價：采用15、加權平均5、由物管中心設立專職倉庫員，加強對實物的管理。倉管員必須根據采購員或業務員提供的發票帳單，材質證明書認真清點，核對數量（重量），填寫入庫單，三方（倉管員、采購員、主管）簽字辦理入庫手續。6、存貨發出必須填寫出庫單，填明用途、數量、名稱、規格，經審核批準，經辦人、主管、倉管員簽字手續齊全方能發貨，對于有消耗定額的材料發出，必須按定額發放。7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。8、 在清查盤點中，發現盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。9、要加強對低值易耗品的管理，并設立專用低值易耗品備查薄，低值易耗品可采用一次攤銷法。存貨的具體管16、理內容參見存貨管理規定。第八章 固定資產管理1、公司物管是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。3、固定資產計價按實際成本計價：(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價。(2) 自行建造的按照建造過程中實際發生的全部支出計價；(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余17、額計價；4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養，定期檢查。5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產殘值率為5%。6、固定資產購置（1）對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收，物管中心根據領用單開設固定資產卡片，并由保管使用部門簽章后，分別保存管理。（2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。7、固定資產的盤18、點。（1）公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由物管中心、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據實際情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/組織進行。（2）盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業收入；盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業外支出。8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會計手續，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見固定資產管理規定。第九章 無形資產及其它資產的管理1、無形資產階級計價原則：（1） 自行開發的無形資產，按開發過程中實際發生的支出數19、計價；（2） 對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價；（3） 外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協議約定的金額計價；（4） 接受捐贈的無形資產按所附單據或參照市價計價。（5） 商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。2、無形資產按下列規定進行攤銷；（1） 專有技術按15年平均攤銷；（2） 土地使用權按30年-50年平均攤銷；（3） 其它按10年平均攤銷。3、公司接收、購入、轉讓或自行開發無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。4、其它資產按下列規定進行攤銷（1） 租賃費按6年平均攤銷；（2） 裝修費按5年平均攤銷；（3） 開辦費按5年平均攤銷。第十章 成本費用管理20、1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和成本費用支出。成本費用必須按照權責發生制原則進行核算，嚴格劃分成本費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際成本費用，不得以計劃、定額、估計成本費用代替實際成本費用。2、 成本費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變&方案范%文庫-整理&。3、 管理費用實行預算定額進行管理。公司的相關管理費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司總經理批準后方可使用。4、集團管理中心發生的管理費用按一定比例分攤至公司，公司應按年初制定的分攤比例嚴格分攤，不得有拒絕分攤的情況;方案范文,庫.為您.搜集-整理/發生。物業公司小區財務收支21、管理辦法 根據公司對物業公司各小區實行指標管理、獨立核算的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。一、預算管理1、各小區物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。2、每月末各小區物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。3、收支預算由小區會計負責編制，經小區物業經理初審后，報物業公司、集團財務部審核，總裁批準后執行。4、各月度支出計劃的編制應以各小區年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。5、每月初各小區物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。22、6、預算內支出按公司規定流程由小區物業部審核支付，超預算支出報物業公司、總裁審批后各小區支付。二、收支規定1、收據、發票及公章使用規定：1）收據、定額停車費發票，由物業公司統一印制（或購買）、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。2）物業各小區設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。3）收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷23、。4）各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業管理員）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。5）收據填寫要求：據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字樣，再另行開具。全部聯次一次填開，上下聯的內容金額一致。6）各小區的收費通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章24、外，小區不得再有其它公章。2、收款規定1）各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。2）已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。3）以轉帳方式收款應及時與物業公司財務、集團財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時做帳務處理。4）物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否交納入賬，并進行核銷。3、支出規定1）工資費用。各小區財務人員根據本小區當月考勤表，計算本月員工的應付工資，填制工資卡，交小區經理簽字后，報物業總公司人事部門審核，人事部門在25、對員工的出勤及人員變動核對無誤后，報物業公司總經理審批，總經理同意后方可發放。2）員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，各小區根據自己實際情況，本著節約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司總經理，同意后方可實施。3）維修費用。小區工程維修費用，審批程序是：物業公司總經理預算部總工辦總裁。4）差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，小區經理批準即可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票26、，單據項目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司總經理同意后，報總裁批準，總裁同意后方可實施。5）水電費。水電費屬于小區的代收代繳項目，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。6）對于各小區需要轉賬結算的各項支出，經小區經理核準簽字，送物業公司財務審核后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。4、資金報表：1）每27、天由各小區出納報資金表給物業公司財務，由物業公司財務匯總后報公司領導。2）報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。三、會計核算1、統一設置以下會計科目：1）主營業務收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；2）其他業務收入：主要核算小區收取的停車費、裝修管理費、寬網費、攤位費、特約維修費等；3）主營業務成本：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。4）管理費用：主要核算行政管理部門發生的費用。下設明細科目：工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業務招待費、社會保險費及其他；5）其28、他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。2、會計報表1）各小區財務結賬日期為月末最后一天。2）小區會計人員應于次月的3日以前將各小區的會計報表經小區經理簽字后報物業總公司財務部，有個人所得稅的小區應將其扣繳的個人所得稅的明細單附后，以便總公司統一申報。3）小區會計每月25日前根據年度指標上報下月費用預算，次月10日前編報上月預算執行情況報表。四、檔案保管1、已使用的收據記帳聯由各小區財務保管，存根聯繳銷后交由物業公司財務進行保管。2、小區財務檔案應按財政部會計檔案管理辦法規范要求進行整理、裝訂、歸檔。3、當年會計檔案由小區會計負責保管，次年建立新帳后應將上年全部財務檔案移交29、物業公司財務人員負責保管。五、檢查控制1、各小區會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報物業公司財務。2、各小區出納應對物業管理員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。3、各小區會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。5、物業公司財務和集團公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。六、相關責任1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，小區會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報總裁嚴肅處理。3、會計檔案滅失追究保管會計責任。4、不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。本辦法由公司由公司財務部和物業公司負責解釋。