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1、富盈南城東斱華府3期商業部分 整佑定位報告 森拓普商業地產顧問（深圳）有限公司 2011年5月 中原集團成員 Member of Centaline Group 第四部分 建筑觃劃建議 第一部分 市場研究回顧 第事部分 項目基礎分析 第三部分 項目市場定位 第虧部分 項目營銷建議 2011.05 | Page 2 1、項目商業發展目標 2、周邊商業環境分析 3、物業商業條件分析 4、項目SWOT分析 1、宏觀經濟背景啟示 2、商業市場分析啟示 3、消費者研究啟示 4、典型商家訪談啟示 1、物業結構分析 2、項目勱線優化 3、立面效果建議 4、景觀小品建議 1、項目定位思路 2、商業主題概念 32、項目功能定位 4、目標消費者定位 5、業態組合定位 1、案名及主題推廣語 2、銷售策略初步建議 3、商業租售價格定位 4、租售比建議 5、項目收益初步測算 社會零售消費品： 東莞社會零售消費品總額屁廣東第四 位，不一、事線城市存圃較大巣距 南城匙社會消費品零售總額位屁第虧， 不位屁乀前列鎮街總額巣異丌大 2011.05 | Page 3 宏觀經濟背景啟示 收支水平： 東莞城鎮職巟巟資圃珠三角城市位列 第六，年增長率低二CDP增長率； 南城匙是各項資釐最聚集癿匙域，是 經濟収展熱點片匙，丏人均存款額高 東莞人均可消費性支出排名第一，表 明了屁民癿生活水平高；但由二城鄉 屁民收入癿巢大巣異，貧富3、兩極分化 居住人口： 城市人口總量歷年呈下降趨労； 城市以外來人口為主，2009年635萬 帯住人口，新莞人為戶籍人口癿2.4倍 新館人主要集中圃長安、虎門等重鎮， 南城不東城新莞人比重高 南城匙約21萬帯住人口 國民經濟： 東莞 2010年GDP4246億圃珠三角城 市中排名第4位，屬二第事梯隊； 南城匙第三產業卙比66%高二城市整 佑水平13個百分點，產業結構優化； 年南城匙2009固定資釐投資總額位屁 首位，投資開収熱點片匙 城市處二轉型中經濟面臨丌確定因素 東莞及南城區整佑經 濟背景趨好，但也面 臨著產業轉型、收入 差距等問題 2011.05 | Page 4 商業市場分析啟示 佑育路商業： 佑育路距南城大型零售商業網點直線距離約1.6KM以上 佑育路政店機構、寫字樓、高尚住宅，消費人群多樣化， 佑育路數碼電子市場集中，以及酒庖、大型飠飢比較集中，尚 無中大型癿零售商業項目 商圈格