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1、現代企業物業電梯系統工作管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 物業電梯系統的管理制度1電梯系統的組成（1）電梯系統主要由以下不同用途的電梯組成：乘客電梯；載貨電梯；客貨兩用電梯；病床電梯；住宅電梯；服務電梯（雜物電梯）；特種電梯，包括觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、自動人行道；其他提升設備（液壓升降平臺、高空作業車）；電梯控制系統。（2）電梯系統的分析。下面通過對一總體數量大、分布廣、使用率高的電梯系統進行分析，說明電梯系統的特點。電梯系統設備房的環境要求（1） 電梯機房。1） 電梯機房的天花、墻身刷白，2、無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。2） 門外開，并有鎖緊裝置，門上應有“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”標示牌。3） 機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。4） 機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引線、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10cm的永久性防水圍攔。5） 主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。6） 盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用3、。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。7） 電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人時解救的步驟。8） 當同一機房內設置有數臺 曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標示牌。（2） 轎廂1） 轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。2） 轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。3） 廳門和轎門地4、坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。3電梯系統的標識（1）電梯機房主要出入門外應有“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”標示牌。（2）首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。（3）對外墻用的提升設備多于一臺的應作好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開起”警示牌。4電梯系統的管理規定（1）保持電梯機房內干凈通風，溫度不超過40，堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其他標示明確。（2）保持轎廂內通風明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。（3）電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者5、完成，電梯必須有明確維修養護責任人，電梯必須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。（4）電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人必須經專業培訓并取得相應資格證書。（5）電梯維保時須設立完整的維修養護記錄和其他相關記錄。5電梯系統的操作規程（1）電梯的操作規程。1）具有電梯操作上崗證者操作電梯，方可在電梯機房打開電梯電源總開關，并送上電梯轎廂照明電源，檢查電梯轎廂，控制箱、電梯井及井底情況，地一切情況正常后可開啟電梯。2）檢查機房內滑油、曳引機等是否正常。3）檢查機房內電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。4）用鑰匙打開轎廂內控制面板操作盒，將操作盒內選擇開關打開至FAN，LIGHT，R6、UNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。5）關閉控制盒。6）幾秒鐘后，自動關門。內、外呼叫電梯，電梯即可自動運行。7）若有緊急情況發生，可通過梯內緊急對講器與保安中心聯系，等待救援。8）若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打開至HAND即可實現手動控制。9）若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內選擇開關打到FAN OFF，LIGHT OFF，STOP即可停止電梯運行。10）在火災情況下，消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回至首層基站。（2）手扶電梯的操作規程1）準備。在梯頭或梯尾的照明開關處用梯匙開電扶梯照明。2）起動。檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周7、圍無障礙物。在梯頭或梯尾的起動開關處用梯匙起動電扶梯。在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否起動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。一切正常交付使用。3）應急停止。緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。4）轉變行程方向。檢查確認扶梯級無乘客。停止電扶梯運行。待完全停止后，再轉向起動。6電梯系統的運行管理（1）垂直電梯的運行管理。1）物管部負責電梯的日常管理，并監管電梯維修養護承包商的工作。2）每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。3）注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。4）進行檢查時，應放置工作牌。5）升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業意見后方可進行。6）搬運有可能超載的沉重物件時，應8、及時與承包商聯系，確定可行性，避免意外。7）故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。8）日常清潔電梯轎廂內外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔濟清潔。（2）手扶電梯的運行管理。1）電扶梯的日常運行管理由電工組負責，維修養護由指定承包商負責。2）每天按上下班時間表起/停電扶梯。3）嚴格遵守電扶梯操作規程。4）當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。5）當發現或接報扶梯發生故障時應馬上停止故障梯，并由通知養護商到場維修。（3）電梯運行技術參數。記錄每天巡檢電梯運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。（4）電梯運行數據統計及其表格。1）電梯每日運行巡查記錄表如表2-71所示。2）電梯故9、障處理記錄表電梯故障處理記錄如表2-72所示。3）其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，作一次記錄）。4）當班運行人員要對其記錄負責，認真簽字，每月由對其運行記錄、各類統計表格由工程部主管（工程部經理）進行審核并簽字。（5）電梯運行情況分析。每季度及每年度，要求由電梯養護公司提交對電梯本季度及本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統進行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容。1）全年電梯運行的故障率（%），計算公式為 故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間x100%2）分析統計時段系統運行的主要技術特點。3）分析統計時段出現故障的主要原因。4）對全年系統運行的評價。10、5）根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。（6）提高電梯系統運行效率的方法。1）選擇全周自由式服務方式，提高電梯的運行效率。2）采用先進的操縱控制技術（如計算機控制、并聯控制、群控控制、智能控制），優化電梯運行狀態，有效縮短乘客的候梯時間。7電梯系統的應急處理方案（1）電梯困人。無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯，還是因為消防系統報火警引起電梯迫降，都會給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，發生停梯時須嚴格按照以下程序執行，保證乘客的人身安全。1）當消防系統報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數量，電話通知保安值班人員急赴現場查看，同時11、用對講電話提醒乘客保持鎮靜。現場確認發生火災時，必須立即通知物業管理處保安部組織人員滅火救災，同時停止電梯運行。若系誤報，盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。2）突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放困乘客。轎廂停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5m時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩緩打開轎廂門，協助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。轎廂停于遠12、離侯梯廳門口位置，如果轎廂門處于半關閉狀態，應先將其完全關閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。手動盤車時，至少兩人進行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時，應在松開抱閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。3）電梯自身發生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障，恢復電梯正13、常運行，并寫出事故書面報告交區域經理審核后上報總辦職能部門（2）水浸事故1）工程部員工或保安員發現或接報發生水浸事故將會危及電梯運行時應立即通知工程部主管（工程部經理），當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。2）電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。3）攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。4）即刻將情況報告工程部主管（工程部經理）和電梯承包商。（3）巡查中發現電梯異常。1）電工巡查中發現電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現象發生，應立即通知消防監控中心。2）消防監控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人14、從最近的樓層離開故障電梯。3）電梯維修員將故障電梯關閉。4）即刻將情況報告工程部主管（工程部經理）和電梯承包商。262電梯系統的維修養護1電梯系統的維修養護管理（1）電梯系統維修養護的管理制度。1）委托電梯保養承包商對電梯進行維修養護。2）工程部負責與承包商聯系，督促并協助其維修養護。遇到特殊情況時，其他部門可以直接與承包商聯系，并及時通知工程部。3）將維修保養情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備養護記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺帳。4）每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維修養護。5）電工對電梯設備的維修、養護進行檢查監督。6）當電梯年檢期到期前，督促分包商進行電梯年檢年15、審。（2）電梯系統維修養護商的人員職責。1）分承包方電梯維修養護人員。每周按電梯系統周期檢查、保養計劃和電梯系統維修養護規程的內容要求進行定期養護，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表中。對電梯系統維修工作進行記錄。設備發生異常和故障及時報告工程部主管（工程部經理），進行記錄，并及時處理。2）電工。每日按照電梯系統巡查內容與程序巡查電梯設備，并時行記錄。發現異常及時通知分承包方電梯維修養護人員并報告工程部主管（工程部經理），督促維修養護。負責電源部分的維修養護及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，并進行記錄。4） 工程部主管（工程部經理） 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托養16、護工作。 每年12月份制訂下一年度電梯系統（年度）檢查、保養計劃，并按運行情況制訂電梯系統（年度）維修計劃。 實施電梯設備的運行管理，按電梯設備維修養護分承包方服務質量監督辦法對分承包方進行監管。對電梯設備維修保養工作進行檢查、驗證。 每周巡視電梯機房設備，檢查巡視記錄。 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫電梯設備系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，作好電梯設備完好率月度統計并交區域經理審核后報公司主管部門。（3） 電梯系統維修養護的考評。為了方便對電梯系統的維修養護管理，可以制訂電梯系統維修養護月考評表（表2-73），每月對分承包方的維修養護工作進行考評17、。 2電梯系統的日常檢查 （1）電梯系統的日常檢查內容。1）電動機油位不低于油鏡中線，不漏油，通風良好。2）檢查轎廂是否平穩，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風扇等是否正常。3）限速器轉動部分加潤滑油，轉動靈活，無異常聲響。4）檢查接觸器、繼電器是否正常、無異聲，接點有無打火積炭、熔焊、燒蝕等現象。5）自動門傳動機構，安全觸板傳動機構動作是否正常，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點等有無損壞。6）檢查轎廂和對重導靴油盒中的油量，缺油時應及時加油。7）檢查各指示燈、按鈕有無損壞。8）檢查各平層感應器是否有移位，平層準確是否在正常范圍內。（2）電梯系統的日常檢查記錄。對電梯系統的日常檢查記錄，可以根據檢查的內容不同、重點不同，制定不同的電梯系統日常檢查表，表2-74、表2-75、和表2-76列舉了三種比較常見的檢查表，電梯維修登記表如表2-77所示。3電梯系統的維修養護內容電梯系統的維修養護內容主要有：曳引繩張緊度的調整維護；導軌、安全鉗的工作情況維護；轉動、滑動部的維護；各項安全裝置的維護；計算機控制板等的維護檢測。具體的維修養護內容與方法如表2-78所示。4電梯系統的維修養護記錄對電梯系統進行維修養護后需對其進行記錄，根據維修養護的時間和內容不同，記錄的表格也會有所不同，表2-79、表2-80和表2-81列舉了記錄表格的三種不同形式。