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1、東苑御景灣商業(yè)部分 入市策略 有巢地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu) 2011年3月 序 在商業(yè)開始銷售之前，敝司希望能與甲方一起明確本項目商 業(yè)部分的目標(biāo)和商業(yè)部分銷售對于本項目開發(fā)的戰(zhàn)略意義！ 本項目住宅價格由于受周邊價格和項目自身規(guī)模的限制，無 法形成突破，基本上只能為項目提供現(xiàn)金流，分?jǐn)傢椖砍杀?。?目最終的利潤在于商業(yè)，雖然商業(yè)部分的體量不大，但卻是項目 整體利潤的關(guān)鍵點。因此，將項目的利益最大化是我們現(xiàn)在面臨 的重要使命！ 項目思考 1、國家政策調(diào)控，對商業(yè)地產(chǎn)沒有任何影響，如何借勢？ 2、項目體量不大，業(yè)態(tài)規(guī)劃難免掛一漏十，如何避免？ 3、周邊競爭項目售價較低，如何突破？ 4、租金市場低迷，項目議價能2、力不強(qiáng)，如何引導(dǎo)市場？ 5、商業(yè)單鋪面積過大，主力總價過高，怎樣面對 這些是項目入市需要解決的核心問題，只有制定良好的戰(zhàn)略安排，才能 在未知的市場中成為勝者！ 目錄 項目思考 市場現(xiàn)狀 競爭對手 項目本體 博弈策略 項目命題 銷售排期 項目命題 考量點一：考量點一： 價格價格 “金徽華庭”面積160220平米，售價1100013000元/平米；“淮河 新城”面積70平米純1F、沿街，售價12000元/平米，周邊價格體系已確定。 如何突破？如何讓要買我們房子的客戶接受？ 考量點二：考量點二： 客群客群 假設(shè)每個人都愿意買我們的商鋪，顯然并不是每個人都能買得起，假設(shè) 每個人都買的起，同樣的價格客戶3、可以到市中心去買一間小的成熟商鋪，高 端客戶再度被分流。 單鋪的面積過大，導(dǎo)致主力總價過高，客戶意向集中在60平方的那一套 ，所以，前期無效客戶居多。怎樣找到我們的核心客群? 項目命題 使命一：使命一： 找到有購買力的客戶！ 使命二：使命二： 讓客戶接受我們的價格！ 項目目標(biāo) 在保證去化速度的情況下，創(chuàng)造更高的溢價！在保證去化速度的情況下，創(chuàng)造更高的溢價！ 速度速度 利潤利潤 雙豐收雙豐收 Chapter 1 市場現(xiàn)狀分析 市場現(xiàn)狀分析 一 現(xiàn)狀分析 項目名稱項目名稱 第一街區(qū) 金地 國際城 淮河新城 銀鷺 萬樹城 地址地址 朝陽東路與田大路交口 朝陽東路金地國際城 與領(lǐng)城路口向內(nèi)200米 廣場北路與湖濱西路 交匯處 廣場路與朝陽西路 交匯處 單位商鋪面積單位商鋪面積 17-1000平方 14,39,105-500平方 32-90平方 70平方左右 35-73平方 建筑樓層建筑樓層 底商