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1、樓宇建筑給排水設備維修服務管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 給排水設備管理制度為規范物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，及時有效處理異常情況，特制訂如下管理制度：一、管理責任：1、管理服務中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施； 2、實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人；3、管理服務中心經理負責給排水管理工作的監督和檢查；4、給排水管理人員必須熟悉區內的供水系統，如：水管、水池、水箱、水泵開關閥門及分閥門位置以及官網走向；5、應定期巡視水泵操作是否2、正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期清洗水池，每六個月清洗水箱一次，以保持清潔以及水質達標；6、注意水池的保養，預防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲孳生；7、救火用的輸水設備要經常檢查，如有損壞，應立即維修，嚴禁將消防設備移為它用；8、經常檢查雨水溝及雨污水井是否暢通，及時清理漂浮垃圾，以防止下雨時排水受阻而向外溢；9、樓宇底層排水溝有臭味時，應立即檢查及維修；10、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向學校有關部門發出通知，以致相關人員有所準備。二、巡視制度：1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次（3、由有資質企業進行清洗并送養檢測，直至合格為止），確保用水衛生；2、維修工應每兩個小時巡視一次小區內水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次小區內主供水管上閘閥以及道路上管道井、排水井并作好相關情況記錄；3、巡視監控內容如下：3.1水泵房有無異常聲響或大的振動；3.2電機、控制柜有無異常氣味；3.3電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；3.4電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常；3.5機械水壓表顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求;3.6水池、水箱水位是否正常；3.7閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；3.8主供4、水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；3.9止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；3.40臨時接駁用水情況；3.41雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。4、維修工在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以排除，排除過程中應嚴格遵守給排水設備設施維修保養標準作業規程；當給排水設備運行中遇設備故障而維修工無法處理時，應及時向維修班長報告，由班長協助解決或組織相關搶修工作；5、巡視過程中發現異常情況按照供水處理緊急方案立即安排緊急搶修。三、保養制度（項目需根據實際情況做好設施設備年度保養計劃）：1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，5、每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生；2、救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途；3.1月度保養：a.備用系統應急試驗；b.水泵房備用供水泵及各消防水泵試運轉；c.地下室各潛水排污泵試運轉；d.排放死水管的水；e.全面檢查供排水及消防水管道各主要閥門是否在正常位置，轉動一下平時不動的閥門；f.清潔泵房，清除水泵及電機表面灰塵。 3.2季度保養：a.各主要閥門絲桿清理加油；b.清除地下污水、井內雜物，使排水泵工作暢通；c.各水泵電機接線端子堅固、檢測電機；d.測試各水泵控制箱工作狀態，更換壞指示燈及不正常配件。3.3 年度保養：各生活及消防水泵類：a. 檢查6、密封環磨損情況，測量記錄運動間隙，必要時更換或修理；b. 更換密封填料；c. 檢查所有軸承的腐蝕情況，更換軸承油；d. 檢查聯軸節鉸與軸的磨損情況；e. 檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座除銹油漆；f. 檢查壓力表是否正常；g. 對電機做年度檢修保養；h. 檢查泵的工作性能。排污潛水泵類：a. 拆泵蓋測檢端面間隙并做好記錄，必要時修理；b. 檢查軸向密封裝置的完好情況及密封性能；c. 檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，泵殼除銹油漆；d. 檢查膠管的完好情況；e. 對電機做年度檢修保養；f. 檢查泵的工作性能。管網系類：a. 對整個管系做一次全面的檢查，判斷管系繼續運行的可靠性；b. 檢查所有管道閥門的防7、銹保護是否完好，必要時做油漆大保養；c. 更換已腐蝕及老化的密封件和不能繼續使用的管道。四、檢修制度1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規定填寫相關記錄。2、供水設備每年按保養計劃進行保養，保養情況按年度保養計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現設備在運行中出現的問題；建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。五、正常給排水運作:1、管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水；2、運行維修人員在設備發生故8、障時應立即報告主管領導并積極進行搶修。六、正常停水： 1、當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務中心，并做好記錄；2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可后方可進行保養；3、由于工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。七、水質保障：1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規定取得供水衛生許可證及衛生防疫部門的水質化驗合格證明，并存檔備查。八、異常情況處理：1、樓宇外墻的公用下水管發生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衛生；2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修；9、3、安裝及維修樓宇外的供水系統設備，應與自來水公司聯系修理；4、樓宇內的水表發生故障時，應告知用戶，并立即檢修；5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住戶發出通知，使住戶有所準備；6、當發生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯系，幫助做好對客戶的解釋工作；7、發現水管爆裂時，必須盡快關上相關閥門；大水管爆裂時，則總閥門關閉，并及時發出通告，立即安排搶修；8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。 水泵房點檢表 部門： 年 月 日 項目 點檢時間 8:0010:0012:0010、14:0016:0018:0020:0022:000:002:004:006:00機房照明（含應急照明）完好室內清潔各類指示、掛牌齊全消防設施完好門窗完好壓力表讀數正常（MPa）各 類 儀 表電流表（A）電壓表（V）頻率（HE）水 泵電機溫度正常水封滴水正常設備運轉無異常聲音供水設備無滲漏水房間無孔洞點檢人簽字工程主管檢查簽字備注注：1.打“”表示該工作已完成或該項目情況正常； 2.打“”表示該工作未完成或項目情況異常； 3.空格表示項目在本次點檢中未檢查。 4.日常點檢過程中對于打“”項目一定要在備注一欄中說明產生原因及解決方法 5.本表為責任人點檢使用，頻次為每天一張。設施設備房外來人員進11、出登記表日期單位名稱進入事由進入人簽名進入時間離開時間陪同人員簽名月度設備設施計劃保養及維修工作單編碼： / B- 版本/修改狀態：B/0項目名稱： 年 月 序號設備設施/設備房 保養項目 保養類別計劃日期開工時間完成時間保養及修理情況記錄責任人檢查情況抽查人累 計備注：“保養類別”欄里填寫：“ ”日常巡檢； “”一級保養； “”二級保養； “”維修。編制： 日期： 審核： 日期： 消防泵房設施設備聯動功能測試計劃序號設施項目 時間20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月備注1消防電泵控制柜電源手動控制消防中12、心啟動主、備泵切換2噴淋電泵控制柜電源手動控制消防中心啟動主、備泵切換3噴淋柴油泵控制柜電源手動控制自動啟動（切換時）4濕式報警閥延時器自動排水水力警鈴報警壓力開關報警壓力開關啟泵末端放水起泵5生活水泵控制柜電源手動控制自動控制檢測試人員、時間備注“”表示每個月測試項目。消防系統設施設備維護保養、巡查計劃表序號項目 日期 精密度 頻次1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注系統分項1自動報警系統報警主機檢測火災報警定期維護（測試）1/月2火警優先試試試試試試試試試試試試3消音功能4打印功能試試試試試試試試試試試試5二次報警6自檢功能7復位功能8自動充電9故障報警10電源轉換試13、試試試試試試試試試試試11記憶功能12外觀檢測13CRT系統設備聯機通訊14火災報警15復位功能16位置顯示17故障報警18資料備份19記憶功能20消音功能21打印功能22系統回路電壓L123L224L325L426L527L628L729L830L931L1032聯動控制柜功能測試面板自檢33信號反饋34手動控制試試試試試試試試試試試試35聯動控制36主備電切換主電電壓 37備電電壓 38主備電壓切換39消防控制室環境整潔巡查1/日由中控負責人完成40照明功能41圖紙資料完整42記錄正常43火災報警設施火災探測器光電煙感定期巡查及維護（測試）1/月試試試試試試試試試試試試44光電溫感試試試試14、試試試試試試試試45手報功能試試試試試試試試試試試試46位置47編碼48火災復示屏安裝位置49外觀50安裝51位置顯示52指示燈53蜂鳴器54消防聯動設施設備排煙風機功能55位置56編碼57消防卷簾門外觀58手動是否靈活試試試試試試試試試試試試59自動是否正常試試試試試試試試試試試試60是否開閉自如且到位61是否變形62密封性能是否完好63有無遮擋物64消防廣播位置和內容65外觀66安裝67響度68應急疏散類設施疏散指示外觀69安裝70照度71應急轉換72無遮擋物73應急照明編號74位置75外觀76安裝77照度78應急轉換79無遮擋物80室內外滅火設施設備移動滅火器材外觀巡查檢查81標識82壓15、力83出廠日期84滅火劑類型85最后填充日期86是否開啟自如87有無遮擋88室內消防栓外觀89標志90設施組件91閥門密封性92消火栓前閥常開93按鈕啟泵94信號反饋功能 試試試試試試試試試試試試95是否銹蝕或滲漏96是否有遮擋97室外消防栓位置和內容98外觀99標志100設施組件101閥門密封性102消火栓前閥常開103銹蝕和滲漏104是否有遮擋105自動噴水滅火系統濕式報警閥內容和位置定期巡查及測試106外觀107標志108密封性能109閥前壓力_Mpa110閥后壓力_Mpa111放水水力警鈴響應112放水壓力開關啟泵113周圍空間通暢114延時器自動排水115水流指示器內容和位置116外16、觀117前后的閥為常開118放水時有報警信號119噴頭對圖所示巡查120噴頭安裝121末端放水試驗裝置內容和位置定期巡查及維護（測試）122外觀123標志124壓力表值_Mpa125試驗閥常閉126水流指示器動作127聯動功能128水力警鈴響應129消防泵房設施設備消防水泵電動泵1、柴油泵、穩壓泵1、2號、消火栓泵1、2號外觀130安裝131手動啟泵試試試試試試試試試試試試132遠程啟泵試試試試試試試試試試試試133自動啟泵試試試試試試試試試試試試134信號反饋試試試試試試試試試試試試135消防水泵控制箱電動泵1、2號、穩壓泵1、2號、消火栓泵1、3號外觀136安裝137手動啟泵138遠程啟泵139自動啟泵140信號反饋141水泵接合器室外外觀142標志143消防車接近144閥門常開145防護措施146消防泵房可以順利進出147配電設備148應急照明措施149消防水池水池狀況150水位151進水管路上的閥體常開152水質清潔度153取水情況154水溫度155消防系統全面性功能檢測試1/年由國家職能部門認可的專業資質單位進行試驗，并出具相關報告156備注1. 表示一般性檢查 表示重點檢查可包含一般性檢查項，“試”表示功能性測試，“”定期檢測；“”精密檢測及維護；2.檢查頻次建議按上述計劃進行，若有特殊情況可實時更改計劃；3.此表存檔備查。