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1、3 商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為： 1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵; 2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性; 3）成本與融資，項(xiàng)目開發(fā)資金保障; 4）運(yùn)營(yíng)與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值; 首要一步：從定位到招商首要一步：從定位到招商 4 第一部分第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) 時(shí)間時(shí)間 項(xiàng)目項(xiàng)目 內(nèi)容內(nèi)容 核心要點(diǎn)核心要點(diǎn) 60mins 一、商業(yè)定位之市場(chǎng)研究 城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究 零售市場(chǎng)調(diào)研及分析 主力消費(fèi)群體特征研究 1）城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平將決定 商業(yè)發(fā)展的層級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì) 影響品牌對(duì)城市的認(rèn)可度以 及確定客群的消費(fèi)水平； 22、）零售市場(chǎng)及商圈特征分析 ，幫助確定商業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng) 空間，以及如何獲得市場(chǎng)的 支撐； 3）未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群體，比如 ：日常消費(fèi)半徑、不同消費(fèi) 群體結(jié)構(gòu)的消費(fèi)特征、購(gòu)物 頻率和平均花費(fèi)、以及對(duì)不 同零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)選擇等； 二、商業(yè)主題定位 商業(yè)主題概念定位 4）商業(yè)主題概念定位是項(xiàng)目 繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)； 5 商業(yè)定位之市場(chǎng)研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 2.商業(yè)定位商業(yè)定位 發(fā)展階段認(rèn)知 區(qū)位屬性 經(jīng)營(yíng)模式 3.商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 動(dòng)線設(shè)計(jì) 空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場(chǎng)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)布局定位 商業(yè)地產(chǎn)開商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 4.招3、商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng) 招商執(zhí)行 運(yùn)營(yíng)管理 營(yíng)銷推廣 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 1.金融問(wèn)題金融問(wèn)題 開發(fā)資金來(lái)源 產(chǎn)品模式 經(jīng)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn)控制 商業(yè)模式 地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析 社會(huì)零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 西西 安安 市市 GDP及及 各各 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 增增 長(zhǎng)長(zhǎng) 率率 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 實(shí)際外商投資總額 常住人口總量 8 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項(xiàng)目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均GDP及可支配收入等決定市場(chǎng)基本需求，為項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè)計(jì)及投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析 社會(huì)零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 常住人口總量 / 旅游人數(shù)及旅游收入（/年） 實(shí)際外商投資總額 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 單位：億元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1998