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1、房地產開發公司新項目發展管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 房地產新項目發展管理制度第一部分 前言一、編制目的為適應公司日益擴大的業務規模，規范對新項目的論證，提高決策效率，規避投資風險，結合公司房地產開發業務規范等相關制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產分子公司和總公司發展部（以下簡稱發展部）在開拓新項目過程中涉及立項報審、可行性研究報告報審、城市發展和住宅市場調研報告報審及項目委員會審批等項工作范圍。三、職責權屬1、公司戰略委員會負責本制度的制訂、修改、指導和監督2、；2、本制度解釋權、修訂權歸公司戰略委員會所有。第二部分 操作規范一、 部門職責（一） 項目委員會1、 負責總公司發展部和分子公司新項目投資意向書、項目可行性研究報告和城市發展和住宅市場調研報告的評估和決策意見審批；2、 負責組織召開新項目論證會；3、 負責合同文本或相關協議的審核。（二） 發展部1、 負責新城市項目的拓展和投資意向書、項目可行性研究報告和城市發展和住宅市場調研報告的編寫；2、 負責分子公司新項目的立項評審和投資可行性建議；（三） 分子公司負責分子公司管轄范圍內新項目的拓展和投資意向書、可行性研究報告和城市發展和住宅市場調研報告的編寫；（四） 其他職能部門（工程系統、財務系統、3、研發系統、營銷策劃系統、行政辦公系統） 負責出具所管轄系統專業評審意見；二、新項目發展信息通報分子公司定期向項目委員會及發展部通報新項目概況和進展程度，發展部及時匯總整理包括發展部負責的新城市項目拓展情況并在項目委員會月度例會上通報；如遇特殊情況發生，分子公司必須及時通報發展部及項目委員會。新項目發展信息通報制式格式參見附件1三、工作內容和流程（一）分子公司意向項目1、適用于分子公司為發起方的項目。分子公司發起報審時，須向項目委員會及發展部同時提交由分子公司編寫的項目投資意向書；發展部根據項目投資意向書進行評估，2個工作日內向項目委員會提交評估意見。項目投資意向書模板詳見附件22、項目委員會依4、據項目投資意向書進行評估，并結合發展部意見決定是否立項，5個工作日內下達批復意見至分子公司，并抄送發展部。3、如獲得立項，則分子公司15個工作日內（視項目緊迫性可適當延長）完成實地調查和研究工作，并向項目委員會和發展部報送項目可行性研究報告。如未獲得立項，分子公司將根據項目委員會批復文件安排下一步工作，工作流程終止。項目可行性研究報告模板詳見附件34、發展部依據分子公司項目可行性研究報告和對市場的了解并通過與分子公司的溝通，5個工作日內向項目委員會提交評估意見；5、項目委員會依據項目可行性研究報告進行評估，并結合發展部意見決定是否需要發展部進行實地調研并出具項目可行性研究評審意見。如不需要，項5、目委員會則7個工作日內下達批復意見至分子公司并抄送發展部。6、如需要發展部出具項目可行性研究評審意見，發展部需深入實地進行調研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個工作日內向項目委員會提交項目可行性研究評審意見。項目可行性研究評審意見主要內容包括區別于分子公司項目可行性研究報告的獨立意見等。7、項目委員會依據發展部項目可行性意見和項目情況，決定是否需要就專項問題征詢相關職能部門意見。營銷系統負責項目及產品定位等問題；工程系統負責地質構造勘查、建安成本、工程進度安排等問題；財務系統負責銀行系統調查、公司資金籌措和經濟測算等問題；研發中心負責項目規劃及產品設計配比等問題。如不需要，項目委員會則下6、達批復意見至分子公司并抄送發展部。8、各相關職能部門須針對項目委員會專項問題及時反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5日之內報送項目委員會。如5日內某相關職能部門未能向項目委員會提交反饋意見，項目委員會將判定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負責人此判定結果。9、項目委員會依據分子公司、各職能部門相關意見和項目綜合情況，決定是否召開項目聽證會。如不需要，項目委員會則下達批復意見至分子公司，并抄送發展部。10、如決定召開項目聽證會，項目委員會應向項目委員會委員、分子公司或發展部、其他與會人員發出會議通知和項目可行性研究報告、各職能系統專業意見等資料，同時抄送公司其他有關職能部門負責人。會議通7、知包括會議召開的時間、地點、方式。11、聽證會由項目委員會出面主持。具體內容和安排詳見五、項目聽證會12、項目通過論證后，分子公司或發展部對各評委意見須予以高度重視并跟進相關工作，須將跟進結果及時匯報項目委員會，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協議。13、項目委員會對正式簽約合同文本負有審核責任。如項目委員會發現合同文本與項目委員會審批意見或聽證會通過內容有較大差異，須及時提請分子公司或發展部給予合理解釋，同時評估是否簽約。只有項目委員會審批通過，才能簽署土地出讓合同或正式合作協議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報告上報流程（二）發展部意向項目發展部意向項目除發起審批方為發展8、部外，其余類同以上工作內容和流程。過程中除項目委員會特別授權外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見附圖二：發展部投資意向書和可研報告上報流程四、論證報告如報審項目立項，必須編寫項目投資意向書、項目可行性研究報告。進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫城市發展和住宅市場調研報告。城市發展和住宅市場調研報告模板詳見附件4五、項目聽證會1、會務組織：項目委員會負責聽證會會務工作。2、會議主持人：項目委員會主任或副主任。3、評委成員：項目委員會成員、項目相關分子公司總經理（新項目報審發起人為分子公司）、發展部經理、其他有關職能部門負責人以及委員會授權的其他參與人員。4、與會人員：評委9、項目所在分子公司相關人員、發展部成員、其他人員。5、會議形式：現場、遠程會議。6、相關工作內容：（1）實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（2）項目委員會負責在聽證會召開3個工作日前將項目可行性研究報告和榮盛發展提交聽證會項目概況表報送各位評委。（4）評委應認真研究分析項目可行性研究報告和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。（5）聽證會召開前，項目委員會可就專項問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（6）聽證會議程為：分子公司或發展部介紹項目可行性研究報告內容、其他與會人員質詢、分子公司答復質詢、評委投票表決、授權工作人員10、唱票及項目委員會主任提出論證決策意見。（7）評委應認真分析討論項目的可行性，須于會議結束前填寫榮盛發展關于提請審議*地塊項目投資可行性表決票，詳細寫明對項目的評估意見、開發建議和評估結論。（8）項目委員會須于聽證會結束后不超過3個工作日內完成批復文件下發報審單位。項目委員會應于不超過3個工作日內完成聽證會會議紀要，并呈報項目委員會，評委、分子公司、發展部經理、公司其他職能部門負責人。7、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在分子公司或發展部承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔。榮盛發展提交聽證會項目概況表制式模板詳見附件5榮盛發11、展關于提請審議*地塊項目投資可行性表決票制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項目委員會批復同意或已召開項目聽證會并通過，分子公司或發展部可參加土地招拍掛報名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向； 七、簽署土地出讓合同或正式協議取得土地竟買資格確認書或簽定項目合作意向書后，分子公司或發展部及時向項目委員會匯報協議談判等項目進展情況，必要時，律師可介入項目談判和合同（協議）起草工作。分子公司或發展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：1、獲得項目委員會審批、同意或召開項目聽證會并通過。2、董事長授權最高土地報價和合作底限。3、報送董事會通過。董事會12、議案由董秘處負責起草。4、合同文本與項目委員會審批或聽證會通過條件一致；若不一致，分子公司或發展部要重新論證，并將論證意見報項目委員會審批，必要時可提請原聽證會評委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發展部在取得土地招拍掛報名資格或簽署合作意向后，才可以申請并支付保證金或定金（誠意金）。2、分子公司或發展部在簽署正式合同（協議）后，方可按照簽約合同條款支付地價款。注：付款程序參見公司制度第三部分 附則1、本制度是公司房地產新項目發展的根本管理制度，適用于分子公司或發展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。2、拓展新項目進展過程中，如出現與本制度不適應的情形，可視具體情況由公司相關職能部門商議執行。3、本制度可根據公司發展和行業環境變化需要適時修改。4、本制度自執委會通過之日起執行。