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1、房地產(chǎn)開發(fā)公司管理工作規(guī)范制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 1 目的 成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和顧客滿意。成本核算與預(yù)測，不僅是商品房銷售定價的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度、施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度和ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，特制定本程序。2 適用范圍本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)活動包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃2、業(yè)務(wù)。3 編寫依據(jù) 質(zhì)量手冊 7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 工程項(xiàng)目過程管理程序 （XX/程序12）4 職責(zé)4.1 集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團(tuán)公司副總經(jīng)理、總會計(jì)師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開展本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。 4.2 財(cái)務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室，負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報(bào)表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財(cái)務(wù)部會同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項(xiàng)目部、售樓中心等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)劃和有關(guān)費(fèi)用開支計(jì)劃并參與控制和考核工作。4.3 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)招標(biāo)標(biāo)底審核確認(rèn)及工程預(yù)結(jié)算和撥付工程款過程的3、監(jiān)控管理。項(xiàng)目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。5 程序內(nèi)容5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍5.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、動遷用房安置費(fèi)等。5.1.2 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“四通一平”等支出。5.1.3 建筑安裝工程費(fèi)：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)：包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金。5.1.5二次管網(wǎng)配套費(fèi)：包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒕G化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用4、。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。5.1.6不可預(yù)見費(fèi)：包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費(fèi)用。5.1.7開發(fā)間接費(fèi)：包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)測和成本計(jì)劃5.2.1成本預(yù)測。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，公司進(jìn)行成本預(yù)測，對房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費(fèi)作出合理的測算，制定目標(biāo)成本。成本預(yù)測的基本程序?yàn)椋?.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核5、算的歷史資料； 5.2.1.2進(jìn)行市場調(diào)研，掌握市場信息；5.2.1.3進(jìn)行銷售（租賃）價格預(yù)測；5.2.1.4初步測算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤；5.2.1.5充分考慮變化因素，計(jì)算預(yù)測誤差，修正目標(biāo)成本并組織對目標(biāo)成本的評估。5.2.2 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計(jì)劃。5.2.2.1降低成本計(jì)劃的編制內(nèi)容包括各成本項(xiàng)目降低計(jì)劃、各開發(fā)間接費(fèi)用降低計(jì)劃、各工程項(xiàng)目成本降低計(jì)劃以及技術(shù)組織措施計(jì)劃。5.2.2.2降低成本計(jì)劃的編制分工，按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進(jìn)行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃。5.2.2.3集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃和各部門降低成本計(jì)6、劃由集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會議研究同意后下達(dá)，集團(tuán)公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團(tuán)公司內(nèi)實(shí)行全面成本管理。5.3成本核算5.3.1成本核算按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度、施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)實(shí)際進(jìn)行。5.3.2 成本核算對象一般為集團(tuán)公司項(xiàng)目部組織建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)單位工程。結(jié)構(gòu)相同的多個房地產(chǎn)開發(fā)單位工程，也可合并為一個成本核算對象。5.3.3 成本項(xiàng)目設(shè)置按照本程序5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍規(guī)定執(zhí)行。5.3.4根據(jù)計(jì)算期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)實(shí)際支付，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算成本費(fèi)用，歸集計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。5.3.5成本核算應(yīng)劃清下列界線：5.3.5.1成本核算7、對象之間的界線；5.3.5.2成本項(xiàng)目之間的界線；5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線；5.3.5.4主體工程與公共配套設(shè)施的界線。5.4 成本控制5.4.1集團(tuán)公司制定房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序，充分進(jìn)行擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，科學(xué)決策，防范風(fēng)險，適時低成本獲得土地資源，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土地成本。5.4.2集團(tuán)公司制定供方選擇評定程序、經(jīng)濟(jì)合同管理程序和合格供方名錄，按國家規(guī)定主要通過公開招標(biāo)選擇和確定房地產(chǎn)開發(fā)活動中的設(shè)計(jì)、勘探、施工、監(jiān)理、設(shè)備制造廠家等供方單位，與供方公平交易,合理支付勞務(wù)服務(wù)費(fèi)用和工程價款，降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。5.4.3集團(tuán)公司外聘工程造價咨8、詢機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目部編制招標(biāo)標(biāo)底，審查工程概預(yù)結(jié)算和擬簽合同的目標(biāo)價款，按照工程進(jìn)度和采購物資驗(yàn)收驗(yàn)證手續(xù)嚴(yán)格履行工程價款、設(shè)備貨款的支付審批工作流程，控制工程造價，降低工程項(xiàng)目的建筑安裝工程成本。5.4.4 集團(tuán)公司通過財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)行管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)劃管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用成本。通過提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金比重和與銀行、施工承總包單位共同運(yùn)用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用成本。5.5成本考核與分析5.5.1 為控制成本支出，對目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃的執(zhí)行情況定期進(jìn)行檢查和評價。5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實(shí)際成本與目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃比較；與同類竣工開發(fā)項(xiàng)目成本比較；與以前年度管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用支出水平比較。5.5.3 集團(tuán)公司及各部門采取成本考核與成本分析相結(jié)合的方法，找出成本上升或下降的主、客觀原因，量差和價差的因素，存在的主要矛盾與問題以及解決這些矛盾與問題的解決措施與方法。5.5.4集團(tuán)公司對各部門實(shí)行成本管理責(zé)任制考核辦法。5.6工程成本屬于集團(tuán)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)機(jī)密，不得隨意泄露或丟失，有關(guān)成本文件應(yīng)妥善保管。