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1、房地產開發公司職能部門與項目部職責劃分管理制度附表編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 項目組織1.1 集團層面組織架構及職能 集團組織架構 項目決策委員會主要職能l 項目立項批準；l 項目制規范手冊修訂的審批；l 項目總經理的任命和罷免；l 組織集團對項目重要節點評審；l 年度集團優秀項目經理獎評審；l 聽取子公司項目管理中心對項目的績效分析；l 處理項目重大問題； 項目決策委員會人員組成“項目決策委員會”由營運副總裁負責召集，如公司營運副總裁空缺，可由集團總裁擔任或由總裁委派。“項目決策委員會”設秘書處處理日2、常工作，秘書處設在經營管理部。（其職能包括：1.“項目決策委員會”的會議準備；2.收集和分析各項目的階段信息和收尾材料；3.在各子公司間共享項目管理的經驗和教訓；4.負責對于金地集團項目制規范手冊的完善和修訂。）項目決策委員會委員由四部分人員組成：集團公司高層、部分中層、各子公司營運副總經理、公司項目管理專業人員和外聘專家。1.2 xx區域公司組織架構1.2.1 xx區域公司組織架構xx區域公司（簡稱xx公司）的主要職能部門有：項目管理中心、行政人事部、設計部、營銷部、成本部、品牌管理部、發展研究部、項目開發部、財務部。xx區域公司下設xx本地項目公司（如金地舊城改造開發有限公司）及城市公司（3、如東莞公司）。城市公司視實際情況需要，可設以下主要職能部門：行政人事部、設計工程部、營銷部、項目開發部、財務成本部，情況需要可增設招商中心等部門。項目部包括xx本地項目部及城市公司項目部，項目部根據公司的實際運營情況而確定具體數量。具體見xx區域公司組織架構圖。xx區域公司組織關系圖金地集團xx區域公司組織架構圖 1.2. 2 主要職責說明總經理：全面負責xx區域公司的經營管理，對集團、股東負責；營運總監：協助總經理完成區域公司項目運營，統籌協調資源，對xx區域公司項目經營負責；專業總監（設計、工程、營銷、拓展）：對專業決策提供意見，配合并協作項目總經理完成專業及管理工作；行政人事助理總監：全4、面負責推動、指導xx區域公司行政人事工作；項目總經理：全面負責具體項目的統籌協調工作，對具體項目經營負責；項目副總經理、總經理助理：配合、協作項目總經理完成項目實施；項目管理中心：負責xx區域公司項目控制、協調，為項目經營提供管理支持；行政人事部：負責xx區域公司人力資源管理和行政后勤工作；設計部：負責xx區域公司項目的設計管理和施工配合工作；營銷部：負責xx本地項目策劃、推廣、銷售工作；成本部：負責區域公司成本管理、控制、分析工作；品牌管理部：負責xx區域公司品牌管理及xx項目的客服工作；發展研究部：負責xx區域公司戰略規劃及相關研究、xx項目拓展、異地拓展支持；項目開發部：負責xx本地項目5、報建和法務工作；財務部：負責xx區域公司會計核算、財務管理和稅務管理工作。1.3 xx區域公司項目部組織架構圖項目部是具體項目的管理組織機構，面向項目的最終目標，在xx區域公司的領導下，具體實施公司授權的項目，接受公司的考核。在公司的授權范圍內，處理項目的相關事宜。在處理授權范圍內的對外事務中，項目部代表金地集團xx區域公司。第二章 職能部門與項目部的職責劃分職責劃分描述的是業務流程中具體工作的責任部門與參與部門，旨在明確各項工作的部門職責。至于各項工作的決策權限、最終決策者，則在“流程決策點”中另作規定，詳見本規范第三章決策層級。職責劃分根據目前xx區域公司的項目制體系制定，重點區分在項目制6、運作中，xx區域公司職能部門與各項目部之間的職責。總體以各項目總經理及項目業務經理為業務開展的核心，職能部門在業務過程中提供技術支持。職責劃分主要從項目論證階段、項目策劃階段、設計管理階段、工程管理階段、營銷管理階段、入伙管理階段等7個階段對業務工作的職責歸屬進行明確，并分為xx本地項目與城市公司項目兩個版本，具體內容詳見以下的職責劃分表。2.1 xx公司職能部門與項目部職責劃分（xx本地項目版）xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第1頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本7、部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理1xx-101區域公司戰略規劃項目論證階段制定區域公司發展戰略目標區域公司土地儲備規劃區域公司資金籌措與運用規劃區域公司人力資源規劃區域公司品牌營銷規劃區域公司組織架構及管理規劃編制區域公司戰略發展規劃報告組織區域公司戰略規劃小組評審提交集團評審編制區域公司年度經營計劃計劃執行計劃監控區域公司年度經營計劃調整xx-102可行性研究房地產信息及土地信息收集整理項目踏勘初步經濟性分析地塊初評市場分析產品初步定位規劃設計草案（設計策劃）建安成本分析法律風險分析編制銷售及回款計劃確定規劃指標 xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本8、地項目版）（第2頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理1編制項目總體開發計劃項目論證階段編制建安成本測算表編制測算報告（經濟分析）出具法律意見書編制項目可行性研究報告審批項目可行性研究報告xx-103決策簽約向集團申請組織項目評審會簽訂正式土地合同申辦土地使用權地質初勘2CH-201項目經營策劃項目策劃階段項目外部立項項目內部立項確定市場定位確定產品開發節奏周期編制產品初步建議書概念設計研究組織概念設計方案綜合評審編制項9、目策劃報告組織公司內部評審會提交集團審批3xx301規劃設計設計管理階段編制規劃設計任務書規劃設計招標/委托 xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第3頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3確定規劃設計單位及中標方案設計管理階段優化規劃設計方案征詢營銷評審意見征詢成本評審意見征詢外部專家評審意見征詢政府主管部門咨詢意見組織公司規劃設計評審會組織集團規劃設計評審會組織政府相關部門評審規劃設計方案調整并確認x10、x302方案設計編制方案設計任務書確定方案設計單位組織總圖方案評審組織單體方案評審組織結構初步方案評審組織設備初步方案評審組織集團評審會組織政府相關部門評審匯編發展成本目標方案報建深化方案設計辦理建設用地規劃許可證景觀概念設計銷售包裝設計編制經濟分析報告第二稿xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第4頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3初步確定施工圖設計單位設計管理階段xx303擴初設計編制擴初設計任務11、書確定擴初方案及施工圖設計單位主要設備、材料選型意見初步確定交樓標準設計方案交底組織總圖深化設計評審組織單體深化設計評審組織結構初步設計評審組織設備初步設計評審擴初設計報建圖報建景觀方案深化設計地質詳勘征詢政府主管部門意見深化擴初方案組織公司評審編制經濟分析報告第三稿xx304施工圖設計主要材料設備選型編制施工圖設計任務書組織擴初設計交底建筑條件圖審查結構條件圖審查設備條件圖審查建筑確認xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第5頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行12、政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3基礎施工圖審查設計管理階段基礎施工圖報建組織外部專家審查征詢政府部門意見公司評審審圖公司審查施工圖報建銷售測繪對相關專業交底編制設備材料清單4xx-401施工準備工程管理階段編制工程管理策劃書工程管理策劃書評審工程物資采購組織總包單位招投標組織監理單位招投標施工條件確認場地三通一平確定土方、支護或樁基施工隊伍辦理基礎施工許可證辦理施工許可證施工圖圖紙會審及交底施工組織設計審核監理規劃審核土方、支護或樁基施工組織設計審核土方、支護或樁基監理細則審核土方、支護或樁基施工管理xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第6頁，共813、頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理4xx-402主體及配套工程施工工程管理階段簽發開工令設計變更組織基礎施工及驗收組織主體施工及驗收組織安裝工程施工及驗收專業分包單位招標注組織專業安裝工程施工及驗收組織裝飾施工及驗收向水電燃氣等部門申請報建組織室外配套施工及驗收xx-403工程竣工驗收聯系政府或專業部門驗收組織規劃驗收檔案驗收申請竣工驗收備案5xx-501營銷準備營銷管理階段制定營銷工作方案組織廣告公司招標、議標組織銷售代理14、公司招標、議標確定項目賣點確定廣告總精神確定廣告名稱、口號、文字確定物管單位編制物業管理方案注：“專業分包單位招標xx根據招標具體內容分不同為成本部招標及成本經理自行招標兩種情況，詳見“流程決策點”及招標分判清單xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第7頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理5審核物業管理方案營銷管理階段編制會所、商業配套經營方案會所物業管理方案審核編制營銷推廣方案公司內部評審組織集團項目營15、銷聽證會銷售環境準備銷售環境檢查xx-502銷售準備查丈預售許可證申報（含投資證明）制定樓盤價格表、付款方式編制銷售資料銷售資料會審銷售道具準備編制認購書及買賣合同認購書及買賣合同會審編制銷控方案銷售人員培訓6XS-601銷售管理銷售管理階段開盤現場客戶接待確定特殊銷售條件協助客戶簽訂購房合同購房合同審核按揭、付款及產權服務xx公司職能部門與項目部職責劃分(xx本地項目版）（第8頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部 門xx本地項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理營銷經理設計經理工程經理成本經理6客16、戶資料移交銷售管理階段銷售情況分析市場競爭項目研究階段性銷售總結階段性廣告效果分析制定階段性推廣計劃樓盤廣告推廣制定房源及價格策略銷售控制賣場形象及后勤管理組織活動推廣安排尾盤銷售編制營銷及銷售總結7xx701入伙準備和交樓入伙管理階段入伙條件確認入伙資料準備向業主郵寄/廣告入伙服務準備協助業主交驗資料協助業主驗房辦理大產權證處理客戶投訴xx702投訴處理投訴內容甄別投訴處理工程維修維修結算 2.2 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）xx公司職能部門與項目部職責劃分(城市公司項目版）（第1頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項17、目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理1xx-101城市公司戰略規劃項目論證階段制定城市公司發展戰略目標城市公司土地儲備規劃城市公司資金籌措與運用規劃城市公司人力資源規劃城市公司品牌營銷規劃城市公司組織架構及管理規劃編制城市公司戰略發展規劃報告組織城市公司戰略規劃小組評審提交xx公司評審編制城市公司年度經營計劃計劃執行計劃監控城市公司年度經營計劃調整xx-102可行性研究房地產信息及土地信息收集整理項目踏勘初步經濟性分析地塊初評市場分析產品初步定位規劃設計草案（設計策劃）建安成本18、分析法律風險分析編制銷售及回款計劃確定規劃指標 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第2頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理1編制項目總體開發計劃項目論證階段編制建安成本測算表編制測算報告（經濟分析）出具法律意見書編制項目可行性研究報告審批項目可行性研究報告xx-103決策簽約向集團申請組織項目評審會簽訂正式土地合同申辦土地使用權地質初勘2CH-201項目經營策劃項目策劃階19、段項目外部立項項目內部立項確定市場定位確定產品開發節奏周期編制產品初步建議書概念設計研究組織概念設計方案綜合評審編制項目策劃報告組織公司內部評審會提交集團審批3xx301規劃設計設計管理階段編制規劃設計任務書規劃設計招標/委托 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第3頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3確定規劃設計單位及中標方案設計管理階段優化規劃設計方案征詢營銷評審意見20、征詢成本評審意見征詢外部專家評審意見征詢政府主管部門咨詢意見組織公司規劃設計評審會組織集團規劃設計評審會組織政府相關部門評審規劃設計方案調整并確認xx302方案設計編制方案設計任務書確定方案設計單位組織總圖方案評審組織單體方案評審組織結構初步方案評審組織設備初步方案評審組織集團評審會組織政府相關部門評審匯編發展成本目標方案報建深化方案設計辦理建設用地規劃許可證景觀概念設計銷售包裝設計編制經濟分析報告第二稿 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第4頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開21、發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3初步確定施工圖設計單位設計管理階段xx303擴初設計編制擴初設計任務書確定擴初方案及施工圖設計單位主要設備、材料選型意見初步確定交樓標準設計方案交底組織總圖深化設計評審組織單體深化設計評審組織結構初步設計評審組織設備初步設計評審擴初設計報建圖報建景觀方案深化設計地質詳勘征詢政府主管部門意見深化擴初方案組織公司評審編制經濟分析報告第三稿xx304施工圖設計主要材料設備選型編制施工圖設計任務書組織擴初設計交底建筑條件圖審查結構條件圖審查設備條件圖審查建筑確認 xx公司職能部門與項目部職責22、劃分（城市公司項目版）（第5頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理3基礎施工圖審查設計管理階段基礎施工圖報建組織外部專家審查征詢政府部門意見公司評審審圖公司審查施工圖報建銷售測繪對相關專業交底編制設備材料清單4xx-401施工準備工程管理階段編制工程管理策劃書工程管理策劃書評審工程物資采購組織總包單位招投標組織監理單位招投標施工條件確認場地三通一平確定土方、支護或樁基施工隊伍辦理基礎施工許可23、證辦理施工許可證施工圖圖紙會審及交底施工組織設計審核監理規劃審核土方、支護或樁基施工組織設計審核土方、支護或樁基監理細則審核土方、支護或樁基施工管理 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第6頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理4xx-402主體及配套工程施工工程管理階段簽發開工令設計變更組織基礎施工及驗收組織主體施工及驗收組織安裝工程施工及驗收專業分包單位招標注組織專業安裝24、工程施工及驗收組織裝飾施工及驗收向水電燃氣等部門申請報建組織室外配套施工及驗收xx-403工程竣工驗收聯系政府或專業部門驗收組織規劃驗收檔案驗收申請竣工驗收備案辦理住宅項目交付使用許可證5xx-501營銷準備營銷管理階段制定營銷工作方案組織廣告公司招標、議標組織銷售代理公司招標、議標確定項目賣點確定廣告總精神確定廣告名稱、口號、文字確定物管單位編制物業管理方案注：“專業分包單位招標”根據招標具體內容分不同為xx公司招標及城市公司自行招標兩種情況，詳見“流程決策點”及招標分判清單 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第7頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS25、說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理5審核物業管理方案營銷管理階段編制會所、商業配套經營方案會所物業管理方案審核編制營銷推廣方案公司內部評審組織集團項目營銷聽證會銷售環境準備銷售環境檢查xx-502銷售準備查丈預售許可證申報（含投資證明）制定樓盤價格表、付款方式編制銷售資料銷售資料會審銷售道具準備編制認購書及買賣合同認購書及買賣合同會審編制銷控方案銷售人員培訓6XS-601銷售管理銷售管理階段開盤現場客戶接待確定特殊銷售條件協助客戶簽訂購房合同購房26、合同審核按揭、付款及產權服務 xx公司職能部門與項目部職責劃分（城市公司項目版）（第8頁，共8頁） 注： 表示主要負責部門 , 表示參與部門WBS說明xx公司職能部分城市公司項目部項目管理中心發展研究部設計部營銷部項目開發部成本部財務部行政人事部品牌管理部項目總經理行政人事經理項目開發經理財務經理營銷經理設計經理工程經理成本經理6客戶資料移交銷售管理階段銷售情況分析市場競爭項目研究階段性銷售總結階段性廣告效果分析制定階段性推廣計劃樓盤廣告推廣制定房源及價格策略銷售控制賣場形象及后勤管理組織活動推廣安排尾盤銷售編制營銷及銷售總結7xx701入伙準備和交樓入伙管理階段入伙條件確認入伙資料準備向業主郵寄/廣告入伙服務準備協助業主交驗資料協助業主驗房辦理大產權證處理客戶投訴xx702投訴處理投訴內容甄別投訴處理工程維修維修結算第三章 決策層級決策層級描述的是業務流程中具體工作的決策權限的劃分，旨在明確各項工作的最終決策者。決策層級根據目前xx公司的項目制體系制定，重點區分在項目制運作中，xx區域公司與各項目之間的決策權劃分。總體以各項目總經理及項目業務經理為業務開展的核心，職能部門在業務過程中提供技術支持。決策層級主要從設計、工程、品牌、營銷、成本、拓展、財務等7個方面的業務內容制定相應的決策點，具體內容詳見以下的“流程決策點”。