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1、房地產開發公司項目及目標綜合成本管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 綜合成本管理工作指引1.目的1.1規范綜合成本管理流程，提高公司成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系，落實“可研成本目標成本責任成本動態成本結算成本”全過程管理，通過全員、全過程、全方位成本管理尋求全面的成本控制和挖潛。2.范圍2.1適用于東莞xx房地產開發有限公司（以下簡稱“公司”）所屬各開發項目。3.組織分工3.1公司成本管理中心負責本管理指引的制定、修改、升級、解釋與檢查落實，并負責有關具體對接事宜。4.工作流程一、項目可研成本測2、算1.目的1.1通過對項目地塊屬性、客戶需求、經濟性指標等全面分析，尋求最優產品組合方案；1.2以客觀、準確、穩健的原則測算經濟性指標，形成項目可行性研究報告。2.可研成本釋義2.1為公司項目投資決策、土地獲取之前項目可行性研究的一部分，是以可研階段確定的產品組合、規劃設計方案等為依據完成的成本測算成果；3.原則3.1多專業研究原則：成本中心在可研階段，對產品組合方案提出建議。最終方案應是多緯度綜合考慮財務指標、設計規劃、銷售方案等因素的結果；3.2嚴謹性原則：應科學準確，每項數據來源清楚，并預測項目開發過程中可能出現的材料、人工價格波動、保證成本測算的嚴謹性、權威性；3.3價格導向（客戶導向3、）原則：應以預計銷售價格為依據，科學權衡項目各科目的成本分配。以求實現成本和售價的最佳對應關系；3.4可追溯性原則：應將收集的相關信息匯總，并隨同測算結果統一整理并存檔。4.工作流程及測算步驟4.1十節點工作流程第1、2工作節點中，須明確項目的戰略意義、即在利潤貢獻型項目或現金流貢獻型項目、進入型項目、合作型項目等。財務根據其定位，提出對項目的總利潤、利潤率、內部收益率等指標，同時對項目的現金流提出關鍵節點要求；第36階段中，由營銷部及投資發展部主導對土地屬性、客戶需求和產品定位分析；第7步為項目成本分析階段，此階段成本中心基于上幾步工作結論及建造初步要求、產品預期售價等信息，測算各產品類型的4、變動成本成本，從而得出各種產品類型小m值。通過對各類產品的市場售價、財務指標的比較，對m值進行排序；第8步為項目產品配比分析。當得出多種容積率產品組合方案時，需提出若干種產品規模配比方案。根據各種產品的盈利能力，結合營銷對各種產品類型的銷售量預計，綜合設計、營銷意見，組合出不同方案。計算各種組合方案的大M值。M值最大的方案即為盈利能力最強的方案。【注：當營銷部門認為盈利能力最強的產品類型有市場容量的約束時，應先將該產品排到市場最大接受量，再以盈利能力順序為主導思路排布其它產品類型。當營銷部門認為該產品類型的市場量無約束條件時，可直接盈利能力為順序為主導的思路排布各產品類型。】第9、10步在上述5、各步工作最終成果基礎上完成客戶定位及產品解決方案，并形成項目規劃方案及單體方案；成本中心在上述流程完成后，完成可研成本測算。5.可研成本測算要點5.1熟悉項目基本情況：對項目的基本情況要掌握真實、詳盡、清楚，如宗地位置、現狀、周邊社區配套、大市政配套、規劃要點、土地升值潛力評估。成本尤為關注的有：紅線內外情況：了解項目紅線內場地高差、地質地貌。植被、管線及原有建筑情況，了解紅線外水、電、氣接駁口位置、是否需要新道路、高架橋等基本地塊信息；政府規劃要點：了解政府規劃要求的綠地率、容積率、商業面積、物業面積、限高、車位要求，了解需要修建的市政公用配套設施；當地造價水平：了解項目所在區域的同檔次或類6、似建筑的成本構成情況及價格水平，為測算提供參考。5.2可研階段測算應使用統一的表格、體現量價分離、分攤合理、依據充分；5.3測算時主要參考類似項目的成本數據或已經結算項目的數據，并根據項目實際情況，對差異部分進行調整。此階段應盡可能充分了解項目所區域類似產品的成本構成及價格水平，為測算提供依據；5.4成本測算時的各項工程量，可根據一竣工的相似的工程結算分析得出的指標系數，通過改項目的規劃指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如安窗地比推算出門窗面積，按基底面積推算屋面面積。涉及產品建筑形式的各項指標應與設計、工程等溝通協商；5.5測算中的單價應根據產品定位、交摟標準，參考當地工程7、造價計算依據、市場行情計算得出，并適當考慮項目開發過程中的價格波動風險。5.6土地協議后（建議5個工作日內）將可研成本中的地價更新為實際地價，形成最終的可研成本測算，同時根據土地成本及付款方式、最新市場變化等情況，應不斷的重復全部或部分十節點工作流程，對市場定位進行修正、并指導設計工作的實施。二、目標成本管理1釋義公司根據可研階段項目定位和客戶價值的分析結論，以審批的項目規劃和實施方案為依據，結合市場價格行情以及對未來風險的預估，制定管理后續設計、采購、項目管理、銷售等作業過程成本之過程的管理文件。2范圍適合東莞xx開發的所有項目。3工作流程4目標成本組成和內容4.1目標成本文件分為兩個部分：8、目標成本測算文件、責任成本控制書。4.2目標成本測算文件包括：目標成本測算表：是目標成本編制的工具及載體，表格相見附件；跨期成本分攤責任原則說明書：用以明確成本跨期分攤項目及分攤原則，保證后期目標成本編制中跨期成本分攤的一致性，見附件；4.3責任成本控制書：用以明確各責任部門的成本控制責任范圍及控制指標，保證目標成本的實現。5目標成本文件的編制5.1目標成本測算表的編制編制依據.1可研成本測算資料及可研中確定的地塊地質等資料；.2經政府審批的規劃指標、規劃設計方案；.3各產品類型的建造標準、交摟標準；.4政府對房地產相關的收費標準；.5財務部提供的行政費用、資本化利息、期間費用、間接費用；.69、以往類似項目的造價指標、當地的市場價信息。編制要求.1目標成本應采用統一表格進行測算，詳見附件；.2目標成本科目分類及代碼依據xx集團項目成本核算指引，保持一至四級科目及代碼的唯一性，四級以下的科目可根據項目具體情況增減，但應與財務核算保持一致；.3目標成本按項目開發期編制；.4測算應做到量價分離、分攤合理、測算精細、依據充分；.5目標階段成本測算與可研成本測算不一致之處應有充分依據和說明；.6測算應具備可追溯性、編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。注意事項.1目標成本測算應充分考慮各項風險因素,設置詳細的風險費用項,以風險概率形式體現項目成本風險；.2應與目標成本進行對比,對可研測10、算過程中的不確定的內容需重點關注.如:規劃方案對場區土方工程的影響那;地基詳勘報告對地基處理、護坡、降水影響；停車方案對成本的影響等；.3測算時應盡量填寫完整的測算依據和造價指標，測算指標忌生搬硬套，應結合實際產品形態在經驗指標基礎上進行調整。測算依據同樣要考慮實際情況進行調整；.4目標成本編制所依據的規劃方案、產品建造標準的制定是成本、營銷、設計、工程、采購、客服、物業等多部門戶動決策過程，成本人員需要主動溝通相關部門，跟進成本測算，提出成本意見，以供方案決策。6責任成本分解責任成本旨在明確專業職能部門的成本管理職責，其將目標成本分解至各責任部門，作為指導項目各項工作的重要指導依據，各部門據11、此指導業務活動并承擔相應責任。成本部借助項目技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。6.1責任的劃分應與費用發生的主導部門匹配。責任成本反饋指標應以動態成本、招標結果、經濟指標等定量指標為主。與相關部門充分協商確定反饋指標的合理評估區間；6.2目標成本控制責任書編制過程中，需與各責任部門詳細溝通，各方達成一致意見，通過書面方式對責任指標簽字確認，責任書總經理簽發后下發執行。為避免項目整體成本信息大范圍公布，應注意相應部門只下發相應目標責任內容；6.3責任成本分解實施后，要求設計、工程、項目等專業部門和專業人員必須各司其職、各近其責、密切配合。各項費用發生須以目標成本指導書為標準，進行限價設計12、限價施工、限價材料采購，從而保證項目成本總目標的順利實現。7目標成本的修訂7.1目標成本修訂適用的時間段：在目標成本確定后至首次銷售開盤前；7.2目標成本確定后不得隨意修訂，一般成本變化在動態成本反映。在以下情況可以修訂目標成本：因政府政策變化（如：實施90/70、節能環保政策等），導致目標成本變化；因公司戰略要求（如：原來是毛坯交樓，后來改為精裝交樓等），導致目標成本變化；因市場售價不可預料的增長/降價，首次銷售預估價距目標成本確定的預估價相差20以上，允許調整的范圍僅包括建筑外立面、精裝修檔次、園林景觀、配套工程。三、動態成本管理1釋義 以目標成本為控制線，及時、準確反饋項目動態成本并進13、行糾偏；定期跟蹤反饋責任部門責任成本落實情況，保證各項目成本目標實施；定期進行項目成本清查，保證動態成本真實、準確、完整。2工作流程3管理要點3.1合同簽訂后5個工作日須將合同拆分（并錄入到軟件中）；3.2變更與簽證按對應的合同錄入軟件，所有的變更與簽證須做到一單一錄，當月發生的變更與簽證，在月底前須估完價一單一錄到軟件中；3.3月底前財務部將當月發生的非合同性成本及時錄入或引入；3.4合同執行完成后應及時進行結算，合同結算審批完成當月須將結算錄入到軟件中，同時應及時進行拆分；3.5待發生成本的調整至少每月一次，并在月底前5個工作日內完成。主題建筑工程費、主體安裝工程費的待發生成本僅額須直接歸14、屬到產品類型。4責任成本評估4.1在項目動態成本的基礎上，定期（每月或季度）統計和反饋責任成本執行情況，并對責任成本情況具體說明，提出改進措施；4.2責任成本評估過程中應與相關責任部門充分溝通，最終的責任成本評估結果由公司總經理審核簽發，責任成本最終結果與責任部門季度或年度業績考核掛鉤；4.3通報責任成本執行情況，具體內容包括無效成本事項、涉及無效成本金額、產生原因、改進措施、責任部門等信息。5成本清查5.1項目成本定期清查是指在目標成本確定后，在項目實施過程中，以目標成本為控制線，定期對項目已經發生成本進行核對和確定。需要根據項目進展情況，對待發生成本進行分析、預測、調整，從而及時反映項目的15、成本狀況。由此避免項目運作過程中以及利潤結算前后項目成本的非正常變動。5.2各項目應至少每半年組織一次項目成本清查。成本管理中心是成本清查的組織與牽頭部門，對清查結果和最終數據的真實性和準確性負責。公司各相關部門為成本清查工作具體實施部門，對自身業務范圍內發生的成本進行清查，并對清查結果及相關資料的真實、準確、完整性負責；5.3清查內容主要包括：項目方案規劃指標變動情況、合同簽定和執行情況、變更簽證下發實施情況、政府收費變化情況，項目設計費用、銷售費用、管理費用與財務費用的變化情況，及其他市場材料價格破動、政策性調整等因素造成的項目成本變化情況等；5.4各責任部門應在完成核對清查工作后填寫項目16、成本清查情況確認表，由項目負責人復核簽字確認后，提交成本管理中心統一歸集和核實。成本管理中心在此基礎上完成項目成本最終核實及確認工作，并形成項目成本清查工作報告。報告中應就成本變動原因、清查中發現的問題做專項分析，并提出相應改進意見和措施。報告經總經理簽字后報集團并在公司存檔。四、結算成本管理1釋義 分析項目技術經濟指標和成本管理經驗，積累工程造價資料，充實公司成本數據庫，指導后期開發。2工作流程3結算成本管理要點3.1項目各項結算基本完成后即進行改期項目結算總結和分析，結算分析按照項目結算分析報告樣本為模板，至少包含：項目概況、最終結算成本構成、目標和動態成本變化情況、產品經濟性分析、變更及無效成本情況、過程成本管理經驗等。五、綜合成本管理附件1可研成本、目標成本參考：2目標成本責任控制書：3項目成本清查工作報告4責任成本評估報告5項目結算成本報告：