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1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)工作管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái) 務(wù) 管 理 制 度一、財(cái)務(wù)管理的任務(wù)（一）、籌集管理資金為了保證公司經(jīng)營的需要，想方設(shè)法籌集資金，合理運(yùn)用資金，充分發(fā)揮資金的使用效能，加快資金周轉(zhuǎn)，尤其是提高自有資金的收益率。是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點(diǎn)是前期資金投入大，回收周期長。在資金使用上，除了產(chǎn)品開發(fā)的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國家政策的調(diào)整以及市場物價(jià)的提高，這些成本呈上升之勢。因此，對各項(xiàng)支出的統(tǒng)籌安排、分別輕重緩急2、嚴(yán)格控制、注意節(jié)約、防止浪費(fèi)。既是會計(jì)人員的責(zé)任，也是的財(cái)務(wù)管理的重大課題。(二)搞好經(jīng)濟(jì)核算通過財(cái)務(wù)活動加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低籌資、占資及開發(fā)成本，不斷降低消耗，增加積累，是提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 (三)發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督的作用，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業(yè)利益最大化原則。同時(shí)，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定，及時(shí)上繳各種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。二、財(cái)務(wù)會計(jì)管理制度 財(cái)3、務(wù)管理制度是公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。可分為以下幾類制度：(一)會計(jì)核算方法及憑證賬冊制度 (1)采用借貸復(fù)式記賬法，會計(jì)科目和核算方法以企業(yè)會計(jì)制度為依據(jù)，結(jié)合本公司的核算體制，設(shè)置各類賬簿和二級核算單位；(2)原始憑證是記賬的依據(jù)，財(cái)會人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須審批手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，盡可能減少白條報(bào)賬，不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；(3)會計(jì)應(yīng)對一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不4、準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯(cuò)誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關(guān)會計(jì)報(bào)表、賬冊、會計(jì)憑證保存年限按法規(guī)規(guī)定辦理，一般不得少于十年； (4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。(二)貨幣資金管理制度 (1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線； (2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作，有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放保險(xiǎn)箱內(nèi)，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢5、查、核對，做好備用金的管理，庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額。 建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”； 對超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過銀行結(jié)算。(三)費(fèi)用報(bào)銷制度 1、為了加強(qiáng)現(xiàn)金報(bào)銷管理，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政紀(jì)律，對各項(xiàng)現(xiàn)金報(bào)銷擬定以下制度： (1)差旅費(fèi)報(bào)銷制度(詳見具體制度，下同)； (2)業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷制度：(3)銷售費(fèi)用報(bào)銷制度；（4）工程物資支出報(bào)銷制度2、費(fèi)用報(bào)銷程序根據(jù)目前公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，費(fèi)用報(bào)銷程序暫定如下:報(bào)銷單據(jù)填好后，交會計(jì)部經(jīng)理復(fù)核，由會計(jì)部經(jīng)理簽字后交財(cái)務(wù)總監(jiān)審批，再由財(cái)務(wù)總監(jiān)交有關(guān)部門簽批。金額在500元以下，由部6、門負(fù)責(zé)人簽批，500元以上1000元以下由主管副總簽批，1000元以上由總經(jīng)理簽批。3、工程款支付管理制度工程款支付不單是財(cái)務(wù)部門的事，與工程預(yù)算部門、施工現(xiàn)場管理部門息息相關(guān)，關(guān)系到保證工程施工進(jìn)度、工程質(zhì)量等方面的全局。（1）每個(gè)項(xiàng)目開工以后，工程預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)為財(cái)務(wù)部門提供項(xiàng)目的形象工程進(jìn)度表，包括項(xiàng)目進(jìn)度和時(shí)間進(jìn)度的工程量及工作量；（2）根據(jù)施工合同和工程進(jìn)度審批撥款，每月的工程進(jìn)度表都應(yīng)當(dāng)有現(xiàn)場本公司甲方代表和技術(shù)負(fù)責(zé)人的簽字，其中一聯(lián)附在工程款申請單后。（3）按照審批程序由會計(jì)部經(jīng)理核實(shí)總進(jìn)度，總付款，應(yīng)扣款等數(shù)據(jù)后，再由財(cái)務(wù)總監(jiān)審核簽批，技術(shù)負(fù)責(zé)人復(fù)核工程量并簽批后，最后由總經(jīng)理簽7、批。 (四)財(cái)務(wù)成本核算管理制度1、開發(fā)成本的分類按成本開發(fā)的對象進(jìn)行分類，開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)分為四類：（1）、土地開發(fā)成本（2）、房屋開發(fā)成本（3）、配套設(shè)施開發(fā)成本（4）、代建工程開發(fā)成本這些開發(fā)成本的分類是根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)的不同階段的重點(diǎn)內(nèi)容來確定的，會計(jì)核算中也應(yīng)當(dāng)分門別類進(jìn)行賬戶設(shè)置。2、開發(fā)成本的核算單位根據(jù)開發(fā)成本的不同類別，應(yīng)當(dāng)設(shè)置不同級次的賬戶，（1）土地開發(fā)成本，由公司財(cái)務(wù)部按項(xiàng)目設(shè)置二級賬，按支出的明細(xì)設(shè)置三級賬戶；（2）房屋開發(fā)成本，由公司財(cái)務(wù)部按項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)帳，由項(xiàng)目部單獨(dú)進(jìn)行明細(xì)核算，項(xiàng)目部按照房屋棟號設(shè)置二級核算賬戶，按照支出明細(xì)設(shè)置三級明細(xì)賬戶；（3）配套設(shè)施開發(fā)成本8、，由公司財(cái)務(wù)部按項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)帳，由項(xiàng)目部單獨(dú)進(jìn)行明細(xì)核算，項(xiàng)目部按照公用建筑、綠化工程、道路、停車場等明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置二級核算賬戶，按照支出明細(xì)設(shè)置三級明細(xì)賬戶；（4）、代建工程開發(fā)成本，由公司財(cái)務(wù)部按項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)帳，由項(xiàng)目部單獨(dú)進(jìn)行明細(xì)核算，項(xiàng)目部按照代建的具體項(xiàng)目設(shè)置二級核算賬戶，按照支出明細(xì)設(shè)置三級明細(xì)賬戶；（5）各類開發(fā)成本中，發(fā)生的間接費(fèi)用一般應(yīng)按照消耗定額進(jìn)行攤銷，但無定額或特殊情況下也可用平方米數(shù)量、人工工資、使用金額等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行攤銷；（6）開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等期間費(fèi)用，一般由公司進(jìn)行核算，必要時(shí)也可按一定標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目間進(jìn)行攤銷。（五）業(yè)務(wù)收入的管理9、制度1、收入的類別按銷售對象確定收入類別，應(yīng)分為：（1）土地及場地轉(zhuǎn)讓收入（2）商品房銷售收入（3）配套設(shè)施銷售收入（4）代建工程結(jié)算收入（5）出租產(chǎn)品租金收入2、業(yè)務(wù)收入統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部核算，其他分支機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目開發(fā)部無權(quán)自行決定出讓或出租公司產(chǎn)品，在公司授權(quán)委托的前提下，下屬單位才能代收部分收入，并應(yīng)及時(shí)解交公司財(cái)務(wù)部。（六）往來賬目清理制度 做好結(jié)賬收付款的工作是保證經(jīng)營正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)人員要及時(shí)結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，由主管會計(jì)列出清單，列明欠款金額、欠款時(shí)間、欠款原因等內(nèi)容上報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)。財(cái)會人員不能解決的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映10、。 (七) 固定資產(chǎn)管理制度 1、固定資產(chǎn)的范圍和分類 (1)凡購入單價(jià)在2000元以上，其使用時(shí)間在一年以上的資產(chǎn)，均列為固定資產(chǎn)； (2)單價(jià)不滿2000元的資產(chǎn)，而使用時(shí)間在一年以上的大批量同類資產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn)； (3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，車輛、機(jī)械設(shè)備，辦公家具及電器設(shè)備，等四大類。 3.固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理 (1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級管理，物資管理部門應(yīng)建立分類明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門應(yīng)掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡； (2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn)，一律開具驗(yàn)收單，并填寫登記卡，標(biāo)明編號； (3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)11、備由其保管使用；調(diào)離崗位時(shí)應(yīng)將物品繳回，并注銷賬卡； (4)固定資產(chǎn)的報(bào)廢、報(bào)損，應(yīng)由部門填寫報(bào)廢、報(bào)損單，經(jīng)財(cái)產(chǎn)管理部門審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級審批，方可核銷； (5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。調(diào)撥時(shí)，先由部門填寫調(diào)撥申請單，經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。 4.固定資產(chǎn)的管理職能 (1)固定資產(chǎn)管理員應(yīng)負(fù)責(zé)管理部全部財(cái)產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報(bào)廢、報(bào)損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核賬，并及時(shí)調(diào)整賬目；(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準(zhǔn)確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進(jìn)行盤點(diǎn)，盈、虧要填表，通12、過財(cái)務(wù)部門調(diào)整賬、卡。(八)存貨管理制度1、工程物資采購制度工程材料采購成本是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的主要支出之一，關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量和企業(yè)的效益，也是最容易產(chǎn)生舞弊的環(huán)節(jié)，在開發(fā)商供應(yīng)主要材料的前提下，管好材料采購工作是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。因此，嚴(yán)格的采購制度是避免出現(xiàn)“質(zhì)次價(jià)高”的首要保證。（1）工程支出實(shí)行月計(jì)劃制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工資、機(jī)械臺班其他大項(xiàng)支出，都應(yīng)當(dāng)在上月根據(jù)工程進(jìn)度和經(jīng)營狀況作出資金使用計(jì)劃，此計(jì)劃由工程預(yù)算部門、總經(jīng)辦等部門負(fù)責(zé)；經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，在當(dāng)月25日前報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)；（2）工程物資采購支出實(shí)行購前詢價(jià)制度，下月工程物資采購計(jì)劃確定后，由總經(jīng)13、理指定人員負(fù)責(zé)詢價(jià)，詢價(jià)按照貨比三家的原則，從質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)三個(gè)方面確定供貨商家；（3）工程物資采購以后，實(shí)行嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，尤其是大宗工程物資，要按科學(xué)的方法計(jì)算其數(shù)量。發(fā)現(xiàn)數(shù)量短少，任何人不得擅自入庫；（4）長期使用的、量大的工程物資，盡可能實(shí)行合同采購方式，有利于保證產(chǎn)品質(zhì)量，供貨及時(shí)，結(jié)算方式規(guī)范。（5）其他物品的采購管理制度除了上述工程物資的采購以外，公司內(nèi)關(guān)系到產(chǎn)品開發(fā)的各項(xiàng)間接支出，也應(yīng)當(dāng)納入計(jì)劃和合同管理，（九）會計(jì)報(bào)表制度會計(jì)報(bào)表是反映經(jīng)營狀況，財(cái)務(wù)收支執(zhí)行情況的重要手段，其書面報(bào)告是領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門了解公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的重要信息來源，也是編制以后年度資金預(yù)算、收支14、計(jì)劃的重要依據(jù)。對報(bào)表編制的要求如下：1、保證報(bào)表的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，報(bào)送及時(shí)，手續(xù)完備；2、根據(jù)管理和對外報(bào)送的要求，設(shè)計(jì)能夠滿足經(jīng)營管理需要的報(bào)表格式；3、對年度結(jié)算報(bào)表，應(yīng)附有報(bào)表附注及分析收支計(jì)劃執(zhí)行情況的說明。三、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) (一)財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置 公司的財(cái)務(wù)會計(jì)與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)公司的具體情況、資質(zhì)等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財(cái)會部門一般可設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)總監(jiān)、 會計(jì)部經(jīng)理、記賬會計(jì)、出納員。 (二)財(cái)會人員的崗位職責(zé)1、財(cái)務(wù)總監(jiān)（1）直接對公司董事會負(fù)責(zé)，日常工作在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行； (2)每月、每季審核各種15、會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會計(jì)分析報(bào)告，送總經(jīng)理審閱；（3）為公司決策提供經(jīng)濟(jì)依據(jù)和備選方案，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；（4）負(fù)責(zé)對外與經(jīng)濟(jì)有關(guān)的行業(yè)管理、銀行、稅務(wù)等部門聯(lián)系，處理好與財(cái)務(wù)相關(guān)的各單位之間的關(guān)系，樹立良好的企業(yè)社會形象；(5)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；(6)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (7)根據(jù)行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會管理的內(nèi)控制度和操作流程； (8)組織擬定各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定； (9)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行16、政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益 2、會計(jì)部經(jīng)理 (1)向財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，具體管理公司的會計(jì)核算工作； (2)每日做好各種會計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；(3)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；(4)檢查、監(jiān)督公司各項(xiàng)收入的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；（5）審核每月收支憑證，核對總賬，明細(xì)帳。更正記賬錯(cuò)誤；（6）每月、每季按時(shí)做好各種會計(jì)報(bào)表和報(bào)表附注；及時(shí)報(bào)給財(cái)務(wù)總監(jiān)。 (7)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬分支機(jī)構(gòu)的收支賬目，向財(cái)務(wù)總監(jiān)及時(shí)匯報(bào)工作情況； (8)指導(dǎo)、管理其他會計(jì)和出納員的業(yè)務(wù)工作（9）完成財(cái)務(wù)總監(jiān)交辦的其他工作。3.出納員（1）遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；（2）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)報(bào)賬制度，對未經(jīng)審批程序的單據(jù)，不得給予報(bào)銷和支出貨幣資金（3）管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；（4）及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)利益不受損失； （5）編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；（6）及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計(jì)記賬；（7）完成會計(jì)部經(jīng)理交辦的其他工作。