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1、房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司銷售費(fèi)用控制管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 銷售費(fèi)用管理制度為加強(qiáng)項(xiàng)目公司銷售費(fèi)用控制，提高營銷工作的計(jì)劃與執(zhí)行能力，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的利潤率戰(zhàn)略，特制定本制度。第一章 預(yù)算編制范圍銷售費(fèi)用是指為了促進(jìn)銷售而產(chǎn)生的各類策劃推廣費(fèi)、廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi)、媒體發(fā)布費(fèi)、代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)、活動費(fèi)、賣場布置/維護(hù)費(fèi)、銷售人員工資等；預(yù)算編制分為年度預(yù)算編制和月度預(yù)算編制。媒體發(fā)布平面報(bào)紙雜志戶外路牌燈箱（大路牌、路名牌、候車亭等）其他短信，電臺，網(wǎng)絡(luò)，DM設(shè)計(jì)、制作工程圍擋工程圍擋畫面等制作沙盤沙盤、戶型模2、型等制作費(fèi)x展架、展板、易拉寶等畫面更新戶外畫面更新印刷品銷售物料（戶型圖、樓書、宣傳冊等）包裝費(fèi)售樓處、現(xiàn)場、通道、示范區(qū)等策劃、推廣策略公司策略公司月費(fèi)廣告公司廣告公司月費(fèi)活動促銷/渠道活動,大型活動相關(guān)展會外賣場租金租金費(fèi)用裝修裝修設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用飾品家具配飾樣板間、示范區(qū)、售樓處（樣板間的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售費(fèi)用）設(shè)計(jì)費(fèi)注：1、非正式規(guī)劃建（構(gòu)）筑物作為售樓處，全部建安費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用；無論是否正式的建（構(gòu)）筑物的裝修費(fèi)用列入銷售費(fèi)用2、售樓處周邊在后期工程中無法利用的列入銷售費(fèi)用3、示范區(qū)以后無法利用的列入銷售費(fèi)用建安造價(jià)裝修施工家具配飾代銷手續(xù)費(fèi)置業(yè)、物業(yè)、高端租賃、異地代理商銷售人員3、費(fèi)用工資、福利物業(yè)費(fèi)售樓處、樣板間、各種展示區(qū)物業(yè)管理費(fèi)其它應(yīng)記入銷售費(fèi)用的優(yōu)惠支出優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)、贈送車庫等（折扣需在樓價(jià)中消化，不計(jì)銷售費(fèi)用）其它雜費(fèi)第二章 預(yù)算編制及評審小組一、編制職責(zé) 集團(tuán)總裁評審小組主管副總裁財(cái)務(wù)中心運(yùn)營中心異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部編制小組天津項(xiàng)目公司銷售部項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人異地項(xiàng)目公司銷售部第三章 年度預(yù)算編制一、編制方法預(yù)算編制采用“比例/總額、單價(jià)參考”的方法。二、編制程序集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)確定各項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用總指標(biāo)異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部確定異地銷售費(fèi)用各大類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營中心確定天津銷售費(fèi)用各大類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)異地項(xiàng)目公司擬定全年銷售費(fèi)用計(jì)劃天津項(xiàng)目公司擬定全年銷售費(fèi)用計(jì)劃三、編制步驟14、 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)該集團(tuán)項(xiàng)目銷售費(fèi)用總指標(biāo)，銷售費(fèi)用總指標(biāo)是指銷售費(fèi)用占項(xiàng)目銷售收入的百分比；目前已操作項(xiàng)目的指標(biāo)為：2、 集團(tuán)運(yùn)營中心通過招標(biāo)等方式，確定天津地區(qū)各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以供項(xiàng)目公司編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用；異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部確定所在地各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；3、 項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)營中心確定的銷售費(fèi)用指標(biāo)，并根據(jù)各類單項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，每年一月中旬前擬定年度銷售費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)備案；4、 同一季度三個(gè)月的銷售費(fèi)用可相互挪用，但須做好整季度的費(fèi)用計(jì)劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費(fèi)用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。四、評審程序1、運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心（含項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)）對項(xiàng)目公司擬定的年度預(yù)算5、方案進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施；2、項(xiàng)目公司根據(jù)建議對原方案作出調(diào)整；3、經(jīng)調(diào)整后的年度預(yù)算方案由運(yùn)營中心及項(xiàng)目公司再次組織預(yù)算評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案；4、年度預(yù)算方案確定后，項(xiàng)目公司與集團(tuán)簽訂全年銷售費(fèi)用計(jì)劃責(zé)任書，作為考核項(xiàng)目公司的依據(jù)。五、年度預(yù)算表（詳見附件）第四章 月度預(yù)算編制天津項(xiàng)目銷售部（項(xiàng)目公司銷售副總）異地項(xiàng)目銷售部（項(xiàng)目公司銷售副總）一、編制及審批流程費(fèi)用調(diào)整修改每月20日前提交下月計(jì)劃每月20日前提交下月計(jì)劃2個(gè)工作日費(fèi)用調(diào)整修改2個(gè)工作日運(yùn)營中心銷售管理部審批，主管副總裁審閱異地項(xiàng)目運(yùn)營部審批運(yùn)營部1個(gè)工作日1個(gè)工作日項(xiàng)目總經(jīng)理審批 項(xiàng)目6、總經(jīng)理審批 1個(gè)工作日1個(gè)工作日合同審批，執(zhí)行合同審批，執(zhí)行項(xiàng)目運(yùn)營部/財(cái)務(wù)部備案運(yùn)營中心/項(xiàng)目財(cái)務(wù)部備案二、操作規(guī)定1、預(yù)算單位根據(jù)年度預(yù)算計(jì)劃，于每月20日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算計(jì)劃；2、天津項(xiàng)目公司每月20日將擬定的月度預(yù)算計(jì)劃報(bào)送運(yùn)營中心會簽；異地項(xiàng)目公司截止在每季度最后5天之前向運(yùn)營中心上報(bào)下季度費(fèi)用計(jì)劃，運(yùn)營中心每季度前5天審計(jì)異地項(xiàng)目上季度費(fèi)用使用情況；3、天津項(xiàng)目公司編制的月度預(yù)算計(jì)劃經(jīng)運(yùn)營中心及項(xiàng)目總經(jīng)理會簽后，報(bào)主管副總裁審閱；4、天津項(xiàng)目公司計(jì)劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預(yù)算單位，交由所在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部及運(yùn)營中心備案；異地項(xiàng)目公司交運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部備案5、預(yù)算單位執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案7、。三、月度預(yù)算表（詳見附件）第五章 月度預(yù)算方案實(shí)施一、實(shí)施流程二、操作規(guī)定1、 立項(xiàng)a、 預(yù)算單位根據(jù)月度預(yù)算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項(xiàng)目（即立項(xiàng)），并針對每一個(gè)立項(xiàng)制定具體的實(shí)施方案。b、 銷售費(fèi)用立項(xiàng)的具體內(nèi)容主要分如下幾類：計(jì)劃類：主要是指媒體廣告投放計(jì)劃，如：報(bào)紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等廣告投放計(jì)劃。合同類：開展促銷活動、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。說明類：是指無須以計(jì)劃或合同形式操作的立項(xiàng)。2、 審批審批是指對計(jì)劃、合同及說明的確認(rèn)。a、 審批時(shí)間規(guī)定 計(jì)劃類：經(jīng)辦單位須于每月20日前制定月度費(fèi)用計(jì)劃，其中包含下月的媒介投放計(jì)劃，并送至運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心會簽后報(bào)主管8、副總裁審閱。 合同類、說明類：待月度計(jì)劃審批通過后，則根據(jù)具體時(shí)間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務(wù)。3、 實(shí)施a、 計(jì)劃類立項(xiàng)按上述程序會簽后，根據(jù)會簽意見落實(shí)；b、 合同類、說明類，經(jīng)上述程序會簽，按會簽意見執(zhí)行。4、 結(jié)算結(jié)算是指方案實(shí)施后對相關(guān)費(fèi)用的支付。a、 計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算：按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；b、 合同類、說明類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)驗(yàn)收制度驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)；第六章 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定1、預(yù)算單位在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心、項(xiàng)目公司運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部9、）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；2、評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第七章 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督1、各財(cái)務(wù)部門及費(fèi)用使用單位應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：預(yù)算執(zhí)行情況登記表（見下表，詳見附件四），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；2、每月12日費(fèi)用使用單位（項(xiàng)目策劃部）將上月預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)所在單位的財(cái)務(wù)復(fù)核，每月3日各單位財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)運(yùn)營中心，抄報(bào)財(cái)務(wù)中心，每月5日運(yùn)營中心將編制好的預(yù)算執(zhí)行情況匯總表報(bào)主管運(yùn)營副總裁；3、每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：每月1日至月末最后一天4、每半年，由運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)10、行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；4、預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作銷售費(fèi)用以外的用途。第八章 預(yù)算編制考核一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定1、預(yù)算單位必須于每年12月10日前將下年度預(yù)算方案報(bào)評審小組，評審小組必須及時(shí)組織會審，并在12月20日前完成各預(yù)算單位的初審工作，12月31日前完成二次會審，1月份簽訂預(yù)算責(zé)任書；2、預(yù)算單位收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作日內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送項(xiàng)目公司及地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；3、對于未能按規(guī)定時(shí)間擬定、報(bào)送、會簽預(yù)算方案的單位（或部門），每延遲一天，扣罰單位（或部門）責(zé)任人當(dāng)月獎(jiǎng)金的5%11、，超過三天，且無正當(dāng)理由的，扣罰責(zé)任人全月獎(jiǎng)金。二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法銷售費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。第九章 銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)項(xiàng)目公司列出費(fèi)用明細(xì)表一、操作流程天津由運(yùn)營中心招標(biāo)確定合作方異地由項(xiàng)目運(yùn)營部招標(biāo)確定合作方項(xiàng)目根據(jù)中標(biāo)價(jià)格執(zhí)行二、操作規(guī)定1、費(fèi)用使用單位根據(jù)統(tǒng)一要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱、規(guī)格、制作要求等；2、運(yùn)營中心/運(yùn)營部根據(jù)使用單位提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；3、宣傳推廣立項(xiàng)后，使用單位根據(jù)實(shí)際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)12、準(zhǔn)單價(jià)作為合同單價(jià)，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的，均須報(bào)運(yùn)營中心/運(yùn)營部審定價(jià)格（或招標(biāo)），并對標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表予以補(bǔ)充；4、運(yùn)營中心/運(yùn)營部必須定期了解市場行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)符合市場趨勢，每季度必出一份市調(diào)報(bào)告，以進(jìn)一步評估標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；第十章 銷售費(fèi)用考核1、考核對象項(xiàng)目公司策劃經(jīng)理（總監(jiān)）、銷售副總、項(xiàng)目總經(jīng)理以及項(xiàng)目公司列出的其他被考核人。2、考核指標(biāo)年度銷售費(fèi)用總額3、考核時(shí)間本年7月上旬考核本年16月份銷售費(fèi)用使用情況次年1月上旬考核上年全年銷售費(fèi)用使用情況每季度第一個(gè)月上旬考核上季度銷售費(fèi)用使用情況4、考核部門由集團(tuán)運(yùn)營中心對各公司執(zhí)行情況進(jìn)行考核，并報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批5、獎(jiǎng)勵(lì)辦法 13、1）在年度銷售收入、銷售率、年度目標(biāo)實(shí)收均價(jià)三項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)標(biāo)的情況下，可獲得年度營銷費(fèi)用節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)2）獎(jiǎng)勵(lì)以獎(jiǎng)金形式發(fā)放，作為集團(tuán)已有獎(jiǎng)金制度的補(bǔ)充3）獎(jiǎng)金來源為每年在完成任務(wù)情況下節(jié)省的銷售費(fèi)用，年度獎(jiǎng)金總額提取比例為該年度所節(jié)省銷售費(fèi)用的104）年度獎(jiǎng)金與年終獎(jiǎng)一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心和人力資源部備案。6、處罰辦法1）季度考核超出部分季度預(yù)算10，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月50效績工資；季度預(yù)算10超出部分季度銷售費(fèi)用預(yù)算30，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月100效績工資；季度預(yù)算30超出部分季度預(yù)算50，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月全部工資。2）年度考核超出部分年度預(yù)算的10，扣發(fā)考核對象10年終獎(jiǎng)；年度預(yù)算10超出部分年度預(yù)算30，扣發(fā)考核對象30年終獎(jiǎng)；年度預(yù)算30超出部分年度預(yù)算50，扣發(fā)考核對象50年終獎(jiǎng)。3）由人力資源部執(zhí)行處罰辦法并報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心備案。附則（一）本辦法由集團(tuán)銷售管理中心負(fù)責(zé)解釋和修訂。（二）本辦法自批準(zhǔn)生效后開始執(zhí)行