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1、建設公司工程部管理制度及工作規范編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 工程部管理制度 一、 安全生產管理辦法1. 遵守國家和本單位的安全生產法規及本崗位安全生產規章制度（包括安全操作規程等）。2. 不違章作業并且能勸阻和制止他人違章作業。3. 能根據安全技術有關規定精心操作，各種生產記錄準確、清楚、可靠，正確分析、判斷和處理突發事故。4. 自己不能處理的情況，要及時向上報告。5. 能夠加強設備維護經常保持作業場所的整潔，搞好文明生產。6. 能正確使用，妥善保管各種防護用品和操作工具等。7. 職工在生產勞動過程中必須遵守有2、關法律、法規、勞動法律和安全衛生的規章制度。8. 愛護并正確使用安全衛生設施和勞動防護用品。9. 職工有權拒絕違章指揮和強令冒險作業，并有權向單位和有關部門反映或檢舉控告。10. 工作中嚴格遵守“不傷害自己，不傷害別人，不被別人傷害，”的三不傷害原則。11. 鑰匙管理規定：12. 各區域共用鑰匙專人保管，無關人員不得隨意動用。13. 對重要、危險處(如:強電井、配線間)需經組長同意方能進取。14. 對特別重要的鑰匙加以封存(如:電梯廳門、電梯機房)如需使用需經主管批準方可啟用。15. 各區域共用鑰匙，必須做好明顯的記號，以能明確辨認出。二、設備管理辦法1. 嚴格按照設備的安全操作程序、操作要求3、和操作規程使用設備，禁止違章操作。2. 操作人員和維修人員必須熟練掌握和了解設備的性能、原理和構造，讓設備在安全的情況下正常的工作。3. 必須對設備進行定期的檢查和保養，從而保證設備的正常使用壽命，并能合理的延長，充分發揮設備的使用效率。4. 必須對電氣及電器設備的接地保護裝置進行定期的檢查，確保使用人員的用電安全。5. 設備發生故障后，必須及時的對設備進行檢查、檢修，使設備盡快正常投入使用，保證業主銀行工作的正常進行。6. 對外包的維修、保養設備，必須加強和外包單位的聯系和管理，便于設備的正常使用和故障后的及時修復。7. 建立、建全設備的維修、保養制度，并確定設備的責任人。8. 定期對設備的4、責任人進行培訓、考核，從而讓責任人對設備進行更好的管理。9. 加強設備的責任管理，對因為維修、保養不足、管理不善而造成的設備損壞，將追究有關責任人的責任。三、工程維修管理辦法1. 工程部人員按照規定進行例行巡查，在例行巡查中發現物業維修有關問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。2. 每一維修工程，事先應分析原因，區分責任，做好解釋工作。3. 每一維修工程，工程部門應在區分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。4. 工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業維修申報單，做好維修存檔工作。5. 每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。6.5、 每年汛期期間（610月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。7. 工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業專題報告。四、空調工工作規范1. 空調工對當班空調系統運行負全部責任。按照巡視檢查制度，定時對外界及各空調區域的溫度、相對濕度進行監視，根據外界天氣的變化，及時進行空調工況調節，確保空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。2. 負責空調設備的日常保養和一般故障檢修，如遇有無法排除的故障，負責與空調維保廠家聯系，及時處理行內有關空調事項的問題，做到隨報隨修。3. 嚴格執行空調設備的安全操作規程和巡視檢查制度。4. 堅守工作崗位，上班時間不得做與工作6、無關的事。5. 空調工必須掌握中央空調的基本原理及設備運行技術狀況，發現問題立即報告班長，并及時處理，做好詳細的工作記錄。6. 認真學習專業技術知識，熟悉設備結構、性能及系統情況，做好故障判斷準確、處理迅速及時。7. 空調工違反制度或失職造成設備損壞，將追究其責任。8. 配合好班長做好機房管理體制工作，與工作無關人員不得進入機房與設備層。五、空調維修維護工作規范1. 熟練掌握中央空調機組的性能。每天上午7：30啟動各層空調系統，并做到在8：00上班前能有一個良好的溫度環境。2. 保證各層新風機房內環境清潔。做到每周清掃一層樓新風機房。每月5號前更換一次新風機濾網，更換周期為一個月。3. 每天上7、午8：30分左右對各層樓的溫度進行一次巡查，使各樓層溫度適宜。4. 每月10號對各樓層出風、回風口進行一次系統檢查，確保各風口狀態良好。5. 每天對各空調機組至少進行一次巡檢，使系統運行不應有磨擦聲、碰撞聲或其他雜聲。6. 觀察各潤滑系統油量、油溫正常。無漏、滲油，做好各機組的外部清潔。7. 負責編制機組的維修保養計劃，制訂出維修保養周期、內容（或項目），協調好維修保養人員。做好完整的維修記錄，字跡清楚，內容完整。8. 空調機房內所有機電設備由專人負責，無關人員不得進入機房內。應加強對新風機、熱泵的巡回檢查。新風機應重點加強對異響、運行部件、新風量，回風量、溫度等內容的檢查；熱泵應重點加強對高8、低、油壓，機組電流、各溫度指標的檢查，并做好相應記錄。9. 保持機房內地面清潔無積塵，控制柜、設備整潔無積塵、滲油及銹跡。機房內不準堆放雜物，保持通風、照明良好。做好熱泵機組翅片的清潔、每一個月對翅片、地面進行沖洗。做好新風機濾網的更換、清洗，粗效過濾網、機房地面每星期沖洗一次，中效過濾網每季更換一次。六、電梯管理工作規范1. 電梯運行應由專人負責，電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規程及日常維護知識，定期對電梯進行檢查，并對運行情況作出記錄。2. 電梯每年必須通過有關安全管理部門的檢測，并取得合格證。3. 電梯日常應注意防盜、防熱、防潮，如出現異常情況，應及時關閉，由電梯管理員對電梯進行檢9、查、修復，問題嚴重時，及時通知保修單位派人修理。4. 當電梯出現故障，乘客被困時，應先將動力電源斷開，再善言安慰被困乘客，請其耐心等候，同時請專業人員盡快解決故障，切勿強行開啟電梯門，以免發生危險。5. 臺風、暴雨來臨時，應及時做好防護措施。如遇大雨或樓層水管破裂，發現機房頂或樓層有水滲入電梯時，應立即采取阻止措施，如有水流入電梯井道，應立即斷開電源，停止使用電梯，并設法將電梯升高至安全的地方。6. 電梯槽底有積水時，應立即組織清理，并報告上級處理，同時查究水的來源，盡早修理。沖洗走廊及樓梯時,禁止讓水流入電梯內,以免破壞電梯設備。7. 電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，10、任何人員不得使用。非電梯維修人員，不得擅自拆卸，修理電梯，不得進入非乘客空間。進行電梯維修時，應在首層電梯口立牌通知業主。電梯維修應盡快進行。8. 火警發生時，嚴禁搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停電，而將人困于電梯內，被困后可能因濃煙而致命。9. 電梯內應標明緊急求助電話，求救警鐘、電扇必須正常運轉，以免緊急時無法求救導致窒息。10. 工程部負責電梯機房的管理，每月應對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人，堆放雜物。保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房溫度不得超過30度。保證機房照明良好，并配備滅火器。盤車工具掛于顯眼處，做好防水、防潮工作。七、弱電維修維11、護工作規范1. 弱電子系統包括消防報警系統、會議音響燈光系統、綜合布系統、自控系統等；負責分管物業內各弱電子系統的日常保養和一般故障檢修，確保各系統正常運行；嚴格執行各系統的維修保養規程和機房設備運行管理制度，如因失職而造成設備損壞，將追究其責任；勤巡視、勤記錄、勤匯報，發現問題及時解決并上報班長；2. 認真學習相關專業技術知識，努力提高自身技能，做到工作中“故障判斷準確，問題處理及時”。3. 機房衛生及設備安全運行，實行專人負責制，班長不定期進行檢查評比；4. 為確保各弱電子系統設備性能良好，保證安全運行，弱電維修工負責負責對音控室和會議室的音響進行管理；5. 工程部每年年底根據設備運行情況12、制定下一年度各弱電系統保養和維修計劃；弱電維修工按保養計劃表的要求進行維修保養，并將維修保養情況記錄于相應記錄內；設備維修后必須恢復原來狀態，不得隨意更改元器件、線路；備故障維修一般不超8小時，若在8小時內無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報辦公室，限期解決；凡是夜間發生的、不影響工作、不會產生嚴重后果的設備故障，可以白天進行維修；6. 定期對弱電井內機柜進行檢查、檢修，并保持弱電井機柜整潔；八、電氣系統檢修保養制度1. 檢修工作應貫徹“預防為主”的方針，以計劃性安排維修和檢查后維修相結合。2. 接到維修申請單后，應根據維修任務的輕重緩急，合理安排當天的檢修任務，當天當班能處理好的當天處13、理。3. 變電室的檢查與處理：(1) 每天至少巡查一次，保持室內清潔、干燥、無其它異物。空調通風良好。(2) 檢查配電房值班記錄是否完整，值班人員是否有違規操作。4. 其它電氣設備的檢查與處理（每天應檢查一次）：(1) 各照明、事故照明、動力配電箱（柜）運行異常與否。(2) 各運行的電動機電流、電壓、溫升及潤滑通風是否正常，振動及噪聲是否過大，各保護接地和保護儀表是否正常。(3) 各消防應急指示燈是否工作正常。(4) 各用電設備如電開水器、熱水器、照明、各種排風機運行是否正常。餐廳各用電設備應重點加以檢查。(5) 檢查強電井配電柜各接線是否良好可靠。九、給排水管理人員工作規程1. 給排水管理人14、員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水池、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。2. 應定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池，使水箱每三個月清洗一次，以保持衛生。3. 發現水管爆裂時，必須盡快關上相關的閥門，大水管爆裂，則總閥門關閉,并即時發出通告,受影響的住戶,立即安排緊急維修。4. 注意水池的保養，預防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生；救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，同時嚴禁使用消防喉作其他用途。5. 經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而水浸。6. 房屋外墻的公用下水管渠發生15、破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衛生。7. 房屋底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。8. 安裝及維修房屋外的供水系統設備，應與自來水公司聯系修理。9. 水表發生故障時，應告知業主，并立即檢修。10. 接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向業主發出通知，使業主有所準備。11. 化糞池每年進行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。十、維修材料管理制度1. 為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規定。2. 采購員根據工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。3. 倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登16、記，以便備查。4. 發放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發放材料，作好簽領記錄。5. 維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數量，填報進維修單，并要求業主簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。6. 材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不能將材料轉送給他人，一經查實，按情節給予罰款或辭退處理。7. 工程部經理每周要對維修過的業主進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發現維修工虛報領取材料，按其情節輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8. 當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室。17、十一、消防安全管理制度1. 為確保消防控制中心設備處于良好狀態，保證用戶的生命和財產發揮更大作用，特制定以下制度。2. 弱電消防維修工負責消防中心設備檢測、保養及維修工作、誤報恢復。3. 消防設備由監控中心使用，操作，記錄。4. 消防主機出現報警信號后，應立即核實，如屬誤報，應消除信號并作好記錄。5. 消防控制主機內的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報領導，經批準后即使更換。6. 每周對消防主機系統進行一次功能檢查，并啟動消防風機，并在保養記錄表內填寫結果。7. 每三個月對消防控制主機保養一次，對鋼瓶間清潔一次，保持地面、設備無積塵、水漬、油漬。8. 鋼瓶間18、內不得堆放雜物、保持通風、照明良好。（一） 消防安全檢查制度1. 為規范轄區物業的消防安全工作，防止消防隱患，特制定如下制度：2. 每月末及節日前，對轄區公共區域、設施進行安全檢查；3. 檢查工作由公司組織，工程部、物業管理部、辦公室、餐飲部負責人參與；4. 檢查項目：各部門配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效；設有消防報警系統的物業轄區指示燈、煙感及報警系統是否正常。5. 檢查中發現物業轄區內各種設施設備有變異，或違反消防規定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。（二） 消防培訓制度1. 為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本19、制度。2. 公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；3. 公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100；4. 培訓內容包括:學習消防理論知識；熟悉使用常用滅火器材；開展消防綜合演練。5. 公司每年至少對業主開展消防宣傳教育培訓，包括：物業轄區防火的各種規定；消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法；滅火器的使用。（三） 滅火器管理規定1. 滅火器是物業轄區內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態下使用，工程部負責滅火器的管理工作；2. 員工不得移動或非緊急情況下使用存放的滅火器；3. 滅火器購回后，應在滅火器上貼明購入時間或充氣日期；4. 在每次的消防檢查中，要對滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。十二、裝修現場管理人員工作制度1. 公司工程部負責業主銀行營業網點的裝修、改造工程的設計、材料選擇、施工監督、驗收、審價結算等工作。2. 裝修單位應嚴格遵守裝修的有關規章制度，嚴把質量關。裝修現場管理人員作為公司派駐現場的甲方利益的代表人，應負責現場對施工單位的檢查監督和工作指導、協調。3. 裝修現場管理人員應秉公辦事、嚴于利己、廉潔奉公，嚴禁私下與施工方達成某種默契，損害業主利益。4. 裝修現場管理人員日常作息，應按正常時間上下班。如有特殊情況，報工程部負責人核批。