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1、房地產企業開發項目投資審批權限及控制等制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 企業項目投資管理制度制度名稱房地產企業項目投資管理制度受控狀態編 號執行部門監督部門考證部門第一章 總則第1條 目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質量，防范投資風險，提升投資效益，實現企業戰略目標，特制定本制度。第2條 使用范圍本制度適用于本企業所有房地產開發項目的投資控制。第3條 投資管理的原則本企業對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預2、決算的控制應公正、合理、準確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第4條 管理職責（1）投資發展部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）造價部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。（3）項目開發部負責編制項目投資建議書及投資項目立項審批等工作。第二章 投資的審批權限第5條 集團控股企業的投資審批權歸集團企業，非控股企業由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，集團企業只受理所屬一級獨資及控股企業的投資申報，其他企業的投資項目按照隸屬關系，分級管理。第6條 集團企業所屬企業的對外投資總量必須與其資產總量相適應，累計總規模不得超過其3、凈資產的%。同時，為防止企業資產過度分散、管理鏈條過長，應嚴格控制集團（總）企業下屬二級企業的對外投資。第7條 固定資產投資項目審批權限（1）投資在300萬元以下的項目由企業自主決定，報企業投資發展部備案。（2）投資在300萬600萬元的項目，由投資發展部調研、論證、審查后審批，報企業總經理辦公室備案。（3）投資在600萬1 200萬元的項目，由投資發展部咨詢、論證、審查，報總經理審批。（4）投資在1 200萬3 000萬元的項目，由投資發展部論證審查后，由總經理審批，報董事會備案。（5）投資在3 000萬元以上的項目，由投資發展部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。第8條 集團及控股企業設4、立新企業或參股其他企業、搞新項目開發等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內容包括以下六個方面。（1）對企業發展戰略的影響。（2）對企業經營的影響。（3）主要風險和應對措施。（4）企業的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。（5）投資收益。（6）稅務論證。第9條 按規定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報集團企業投資發展部。（1）項目投資申請報告或建議書。（2）投資企業對投資項目的投資決定或決議。（3）項目可行性研究報告。（4）有關合同、（協議）草案。（5）資金來源及投資企業的資產負債情況。（6）有關5、合作單位的資信情況。（7）政府的有關許可文件。（8）項目執行人的資格及能力等。第10條 集團企業投資發展部在收到項目報批的全部資料后，應組織有關部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征得企業主管領導的同意后，由投資發展部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復查一次。第11條 經初審認為基本可行的項目，在征求主管領導意見后，由投資發展部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。第12條 投資審議會的內容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（2）對項目的疑點、隱患提出質疑。（3）評價項目執行人的資格及能力等。（4）提出項目的最終決策和建議6、等。第13條 總經理根據投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。第14條 投資發展部根據總經理的審批意見，下達書面批復文件。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應在10個工作日內完成項目的審查與批復。第15條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內向集團企業提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。第三章 投資控制第16條 策劃階段的投資控制（1）投資發展部負責市場調查和項目情況調查，進行項目定位，擬訂最佳開發規模和銷售策略。（2）設計管理部委托多家設計單位設計規劃方案，由投資發展部從中挑選最佳方案；根據總體規劃方案，項目開發部編制項目實施計劃，提交投資發展部評審；再由7、造價部進行投資估算，財務部進行項目經濟評價，最終由項目開發部形成項目詳細可行性研究報告。（3）投資發展部組織對項目詳細可行性研究報告的評審工作，由總經理簽署意見后提交董事會審批。（4）立項后，依據投資估算和項目實施計劃，財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。（5）投資發展部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經理同意后提交董事會審批。第17條 設計階段的投資控制（1）造價部依據項目詳細可行性研究報告，提出成本控制目標。設計管理部根據該目標，編制設計任務書。（2）設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案，并提交經濟技術委員會評審。評審通過后，由總經理簽署意見，提交董事會審批。（3）項目開發部考察8、造價咨詢單位，形成考察報告。經總經理批準后，項目開發部同造價咨詢單位簽訂委托合同。（4）造價部審核設計概算，若概算造價突破估算時，應分析突破原因。如是設計原因，應返回設計單位重新設計；如是增加功能或項目，應重新進行項目評價；如是其他原因，應做補充說明或解釋。（5）投資概算報告提交投資發展部評審通過后，經總經理批準，由設計管理部與設計單位交底，委托編制施工圖。（6）項目開發部組織設計管理部、工程技術部、材料設備部和造價部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由造價部編制材料設備限價表。若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位，由總經理批準并加以說明、備案。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審9、記錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內做出預算書或標底，由造價部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在5%以內。第18條 施工階段的投資控制（1）根據施工合同，依據工程當月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監理單位認可簽字蓋章后，轉項目管理部核實當月實際完成工程量，項目管理部經理審定工程量，再轉給造價部。（2）造價部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據合同及國家有關規定審核計算進度款，然后交給項目開發部審核，總經理審批；最后經財務部進行全面稽核，根據工程進度款支付計劃，監督和審查當月實際應付的工程進度款。第19條 竣工階段的投資控制（1）造價部在接到工程10、竣工驗收報告后，依據合同中的要求，通知承包方報工程決算書給監理單位，工程決算書應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。（2）工程決算書經過監理單位初步核對后，由造價部委托造價咨詢單位審計工程決算書。最后由工程預算部統一編制竣工決算書。（3）項目開發部最終審定竣工決算書，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。造價部進行施工圖預算對比分析，做出工程造價成本分析報告，找出控制偏差，總結工作經驗與教訓。第四章 項目投資成本分析第20條 編制項目財務決算書（1）財務部與施工單位核對工程款撥付情況。（2）根據竣工決算書和工程款以及其他項目撥付情況，由財務部編制項目財務決算書，交總會計師審核。第21條 由財務部牽頭，與造11、價部共同完成項目成本分析（1）收集項目投資估算書、設計概算書、施工圖預算書（或標底）、竣工決算書以及有關施工合同、訂購合同等資料。（2）根據項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算（或標底）進行對比分析，找出差異，分析原因。（3）編制項目成本分析報告，總結經驗。第22條 投資發展部負責審核成本分析報告。第23條 總經理批準項目分析報告，報送董事會備案。第五章 項目的驗收和考核第24條 企業定期在投資項目運作后開展評價工作。由投資發展部牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。第25條 項目按批準的內容已經完成，具備投產和使用條件，達到竣工文件規定的標準后，企業應及時申請項目竣工12、后驗收報告，編寫竣工資料，報集團總部投資發展委員會。第26條 效益考核（1）項目竣工驗收投產后，經過試生產期考核（36個月），在達到設計規定的效益要求之前，企業應逐月對項目投資效益進行考察分析。（2）不能達到設計規定的，應及時向集團總部匯報并提出有效措施限期達標，并每月向集團總部經濟發展委員會和有關部門報告項目經濟效益情況。第27條 集團企業每年進行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執行人、監督人實行獎勵。第六章 附則第28條 本制度由財務部編制，解釋權、修改權歸財務部。第29條 本制度經企業董事會討論決定后，自公布之日起實施。編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數修改日期