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1、房地產公司估價管理制度及工作流程編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 估價質量管理制度為了規范我所房地產估價行為，統一估價程序和方法，提高工作效率，做到估價結果客觀、公正、合理，根據中華人民共和國國家標準房地產估價規范制定本制度。一、執業主體及人員從事房地產估價業務，執業主體是取得房地產價格評估機構資格證書的房地產中介服務機構。執業人員是具有從事房地產估價資格的房地產估價師或房地產評估員。二、房地產估價應遵循的原則:（一）嚴格遵循公正、公開、公平、客觀、科學原則，遵守職業道德規范，保守執業過程中知悉的業務秘密。（二）合法2、原則。應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。（三）最高最佳使用原則。應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。（四）替代原則。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。（五）估價時點原則。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。三、估價程序（一）、明確估價基本事項。包括明確估價目的、明確估價對象、明確估價時點。在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。（二）、擬定估價作業方案。在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。估價作業方案主要應包括下列內容：1、擬采用的估價技術路線和估價方法； 2、擬調查搜集的資料及其3、來源渠道； 3、預計所需的時間、人力、經費；4、擬定作業步驟和作業進度。（三）、搜集估價所需資料。估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1、對房地產價格有普遍影響的資料； 2、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； 3、相關房地產交易、成本、收益實例資料； 4、反映估價對象狀況的資料。（四）、實地查勘估價對象。估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料4、，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。（五）、選定估價方法計算。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。在無市場依5、據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。（六）、確定估價結果。對不同估價方法估算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。對不同估價方法估算出的結果應做下列檢查： 1、計算過程是否有誤； 2、基礎數據是否準確； 3、參數選擇是否合理； 4、是否符合估價原則； 5、公式選用是否恰當； 6、選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。在確認所選用的估價方法估算出的結果無誤之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果。在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當的調整6、，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。（七）、撰寫估價報告。估價報告應做到：全面性、公正性、客觀性、準確性、概括性。 估價報告應包括：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。估價報告應記載：估價項目名稱、委托方名稱或姓名和住所、估價方（房地產估價機構）名稱和住所、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據、估價原則、估價技術路線、方法和測算過程、估價結果及其確定7、的理由、估價作業日期、估價報告應用的有效期、估價人員、注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章、估價的假設和限制條件、 附件。估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。（七）、估價資料歸檔。完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。 估價檔案管理制度第一條為確保我公司房地產估價業務檔案的安全、完整，根據國家有關檔案管理法規、制定估價檔案管理制度。第二條本制度所稱估價檔案，指注冊房地產估價師及助理人員在規劃房地產估價工作，實施房地產估價程序，出8、具房地產估價報告的過程中形成的一切必要資料，并對其進行綜合整理、分類歸檔后形成的檔案資料。會計檔案、文書檔案按國家有關檔案管理法規進行管理。第三條房地產估價師應當加強房地產估價檔案管理基礎工作，執業過程中嚴格按要求搜集估價所需資料，并對估價過程中的計算、分析等底稿進行分類整理，形成房地產估價檔案。第四條房地產估價檔案分為永久性檔案和當期檔案。永久性檔案是指那些記錄內容相對穩定，具有長期使用價值，并對以后工作具有重要影響和直接作用的檔案。當期檔案是指那些記錄內容經常變化，只供當期使用和下期參考的檔案。第五條房地產估價檔案按業務性質，分為大類，分別標明編號標識，立卷成檔。第六條房地產估價檔案保管年9、限如下：一、當期檔案自估價報告簽發之日起至少保存10年；二、永久性檔案應長期保存；第七條對于保管期限屆滿的房地產估價檔案，事務所可以決定將其銷毀。銷毀時，應根據有關檔案管理規定履行必要的手續。第八條事務所建立房地產估價檔案保密制度，指定專人負責保管，對估價檔案中涉及的商業秘密保密。但由于下列情況需要查閱估價檔案的，不屬于泄密。一、法院、檢察院及國家其他部門依法查閱，并按規定辦理了必要手續；二、行業主管部門對執業情況進行檢查。第九條本制度自頒布之日起執行。財務管理制度第一條為了加強公司財務管理工作，保護資產的安全完整，根據企業會計準則、企業財務通則，結合事務所經營特點和管理要求，制定本財務管理制10、度。第二條公司獨立核算，自負盈虧，依法納稅，并執行財政部規定的財會制度。第三條公司按內部牽制原則，設會計和出納人員各一名，其人選由事務所法定代表人確定。第四條財務收支預決算管理(一)按照規范計劃年度財務收支控制標準的要求，應編制年度財務收支預算和季度財務收支預算;(二)財務預算的內容包括財務收入預算和財務支出預算;(三)財務收支預算由會計提供資料擬定,報公司領導層會議審定。根據經審定后的財務收支預算，編制分季度財務預算，由公司法定代表人組織實施。 (四) 公司在1季度結束前編制上一年度財務決算報告,利潤分配方案并報公司領導層會議審議。第五條費用報銷公司費用報銷嚴格執行一支筆審批制度，經法定代表11、人審批后，交會計審核填制憑證,由出納付款。(一)工資費用和臨工勞務費按公司工資費用施行辦法執行，每月工資由會計人員核算，報法定代表人審批。 (二)勞務費用：執業過程中臨時聘用專家等須法定代表人同意，支付勞務費。(三)業務活動費:公司開展業務和對外交往,本著節約、合理原則使用業務活動費。全年業務費總額控制在業務總收入5以內，凡預計業務活動費發生額將超過每次業務收入5時，須經公司領導層會議書面同意。公司根據實際需要，逐步制定和完善各項費用報銷標準。第六條財務審批權限固定資產購置及重大財務開支由公司領導層會議審批，費用報銷支付款項時仍需法定代表人簽字。第七條財產管理。(一)零星物資采購經法定代表人批12、準后購買。購進固定資產、大宗存貨必須先編制物資采購計劃,經批準后按計劃規定的數量、質量、價格控制范圍采購；(二)購進物資必須有采購計劃、經辦人、驗收人、領導簽字，并經會計審核；(三) 公司對固定資產與存貨分別進行管理，并建立財產物資明細帳,按誰使用誰負責原則,對每項財產指定人員保管; (四)定期或不定期對現金、存款、各實物資產等進行盤點清查。第八條公司會計負責整理會計憑證、帳簿、報表等會計檔案，會計檔案的歸檔、保管設專人負責。第九條公司出資人有權監督公司各項財務收支，根據情況需要對事務所進行內部審計；對各種損害事務所利益的行為進行調查取證，并向出資人會議報告。第十條 公司員工違反本制度，按人事13、管理制度有關規定辦理。第十一條 本制度自頒布之日起執行。人事管理制度第一條為了加強公司人事管理工作，充分調動員工積極性，根據有關法律、行政法規及公司章程的有關規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱公司員工，是指公司的所有從業人員，即包括公司出資人員、所有聘用人員。第三條公司法定代表人依據公司法的規定產生。其他員工作為公司聘用人員，依法與公司簽訂勞動合同。第四條公司聘用人員的聘用或解聘，由公司領導依據相關法規及合同決定。公司聘用人員實行雙向選擇原則。第五條公司新聘用人員，一般試用期為三個月，試用期滿經正式聘用后，作為公司聘用人員，享受事務所員工待遇。第六條公司全體員工必須遵守國家法律和公司各項內部管14、理制度，積極參加繼續教育，不斷提高自身工作能力，嚴格按照執業標準要求執業，確保工作質量。全體員工應以公司整體利益為重，精誠團結，自覺維護事務所信譽。第七條公司依照國家勞動法規，依法為員工辦理社會保險，但不包括退休聘用人員。第八條公司聘用人員有下列情形之一者，公司可解除勞動合同：(一)違反國家法律受到刑事制裁的; (二)嚴重違反事務所內部管理制度的; (三)確實不能勝任本職工作, 又不服從事務所工作安排的; (四)其他應當解聘的。公司聘用人員因上述情形給事務所造成損失的,依法承擔賠償責任。第九條 本制度自頒布之日起執行。估價工作流程及質量控制程序A：估價工作流程 一、獲取估價業務：主動爭取和接受15、委托 二、確定估價的基本項目 ：估價對象、估價目的、估價基準日、價格類型、估價日期 三、簽訂書面委托估價合同：明確合同雙方的權利和義務 四、擬定估價作業方案：確定估價技術路線和估價方法、收集資料類型、資料來源、調查方法、人員安排、時間進度與經費安排等 五、收集資料，實地踏勘 ：收集對房地產價格有普遍影響的社會、經濟、政治、環境等一般資料；收集對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；收集類似房地產的交易、成本、收益實例資料；收集反映估價對象狀況的資料。實地踏勘，現場作好記錄，進行拍照。 六、相關資料分析 、一般資料：社會經濟條件，政治狀況，交通狀況，基礎設施條件，市場狀況。 、區域因素：房地16、產位置，所處土地等級，基準地價，商服狀況，交通條件，基礎設施，相鄰區域條件。 、個別因素：最有效使用用途，利用現狀，估價條件，容積率，形狀面積，外觀，建筑結構，裝修，設備，權利條件，規劃限制，權利狀況，使用年限。 七、選擇估價方法，試算房地產價格 、基本估價方法：市場比較法，收益法，成本法，假設開發法。 八、試算價格調整，確定評估房地產價格 九、撰寫估價報告書，內部復核 十、將房地產估價報告交付委托方，收取估價費用，并報房地產主管部門備案 十一、立卷存檔 房地產估價需提供資料 1.土地使用證 2.建設用地規劃證 3.地籍圖或土地利用現狀圖 4.房屋所有權證，建筑物類型、高度、建筑面積等相關資料 5.委托方為法人提供營業執照復印件，自然人提供身份證復印件6.其他需要提交的資料B：質量控制程序評估公司實行三級復核制，房地產估價師作為項目負責人，進行一級復核；評估部主任作為部門經理，進行二級復核；公司總經理作為公司負責人，進行最終復核，簽發報告。