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1、房地產公司全程項目開發投資管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度1 總則1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。2 項目投資建議2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，2、進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合項目建議書編制指引的規定。2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。3 項目投資論證3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環境分析；2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案；5）投資估算；63、）經營效益分析等。3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5項目可行性研究報告由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。4 項目投資決策4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括4、三種：1）同意立項；2）不同意立項；3）推遲立項。4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。4.4總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。5 項目并購及合資合作5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。5.2計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運5、作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。6 項目變更與調整6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。第二章 項目投資管理工作流程圖設定開發項目目標市場部等相關部門配合進行項目調研，提供調查資料進6、行市場調研相關部門參與定位、分析進行市場定位提出項目建議書總經理辦公會審批相關部門參與可行性分析進行項目論證、可行性分析編制項目可行性報告，并組織相關部門討論，根據建議進行修改總經理辦公會評審項目可行性報告總經理辦公會評審通過后，計劃配套部根據評審意見修改項目可行性報告報投資決策委員會審議審議通過后，項目立項第三章項目建議書編制指引1 城市規劃及發展簡述2 項目決策背景及摘要2.1外部環境1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；3）項目7、淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。3 項目概況3.1宗地位置3.2宗地現狀四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。3.3項目周邊的社區配套3.4項目周邊環境3.5大市政配套3.6規劃控制要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積8、；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。4 法律及政策性風險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。5 市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供9、應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。6 主要經營指標分析開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。7 結論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引1 項目決策背景及分析1.1外部環境 1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、10、政府重點工程等。1.2內部因素 1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）； 2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現狀1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是11、否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地12、下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項目周邊的社區配套1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4項目周邊環境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5大市政配套周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。13、2.6規劃控制要點1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。3 法律及政策性風險分析3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述3.1.1項目用地現狀土地使用權歸14、屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。3.1.2計劃手續項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規劃手續規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4土地手續征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。3）政策性風險評估：政府資15、源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.2合作方式及風險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。4 市場分析4.1區域住宅市場成長狀況區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2區域內供應產品特征各檔次產品供應狀況、16、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。4.3區域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大影響的因素產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。5 規劃設計初步分析5.1規劃設計的可行性分析規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。6 工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2）工程計劃：開竣17、工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。7 投資收益分析7.1成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測資金投入計劃18、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2劣勢 從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議附表1 開發成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主19、體安裝工程費五、社區管網工程費六、智能化系統費七、園林環境工程費八、配套設施費九、其它建設工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建造成本9 1.1土地價款支出10 1.2前期開發準備費11 1.3主體建筑工程費12 1.4主體安20、裝工程費13 1.5社區管網工程費14 1.6智能化系統151.7園林環境工程費161.8配套設施費17 1.9其他建設工程支出18 2.0預備費192 銷售費用203 管理費用214 財務費用225 營業稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 成本利潤率314 成本凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發各期利潤預測經濟指標 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要求1.1項21、目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對項目可行性研究報告提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善項目可行性研究報告。1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。2 評審內容要點2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設”。2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性1）所在地域選擇；2）開發產品的選擇；3）項目品牌與企業品牌的協調性；4）開發項目規模；5）開發項目檔次；6）目標客戶選擇。2.22、3投資收益及風險1）風險分析是否充分；2）風險規避措施是否可行；3）潛在風險對公司經營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；2）規劃概念的創新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價1）開發項目對近期經營計劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項目開發管理能力；4）專業資源及解決途徑的可行性。3 項目可行性評審決策會議3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附項目可行性研究報告及相關資料。與會人員必須提前審查項目可行性研究報告及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。4 評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。